Jak wynająć mieszkanie

Chcesz wynająć mieszkanie, ale nie wiesz, jak się do tego zabrać? Możesz próbować na własną rękę albo skorzystać z pomocy pośrednika

Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety - w pierwszym przypadku zaoszczędzisz pieniądze, w drugim - czas i nerwy.

W obu - musisz wiedzieć czego szukasz - pokoju przy rodzinie, mieszkania do spółki z kolegami czy samodzielnej kawalerki? Gdzie chcesz mieszkać, w jakiej dzielnicy? Ile czasu możesz poświęcić na dojazd do pracy czy na uczelnię? Ile pieniędzy chcesz przeznaczyć na wynajęcie mieszkania?

Pokój przy rodzinie

To rozwiązanie najtańsze. W niektórych miastach, np. Poznaniu, Toruniu, Łodzi czy Kielcach, takie lokum możesz wynająć już za 200 zł miesięcznie. Czasami będziesz musiał dodatkowo dokładać się do opłat za media: wodę, prąd, gaz.

Pokój przy rodzinie oprócz niewątpliwej zalety, jaką jest niska cena, ma także wady, istotne zwłaszcza dla studenckiej braci.

W takim lokalu zazwyczaj nie będziesz mógł czuć się swobodnie:

późno wracać do domu, zapraszać swoich znajomych na długie nocne nasiadówy, nocować kogoś u siebie.

Niezależnie od tego, czy płacisz za media, czy nie, musisz się przygotować na wyrzuty ze strony właścicieli odnośnie częstotliwości kąpieli, ilości zużywanego prądu oraz gazu.

W kilka osób

To dobra propozycja dla studentów lub młodych ludzi zaczynających swoją pierwszą pracę w obcym mieście. Np. w Łodzi, Katowicach lub Krakowie dwa pokoje można znaleźć już za 600-800 zł miesięcznie, a trzy za 1000-1200 zł. Do tego trzeba doliczyć opłaty za media - ok. 100 zł miesięcznie. Koszt wynajmu zależy od ilości osób. Zasada jest prosta - im więcej chętnych tym taniej.

UWAGA! Osoby, które żyją z wynajmu swoich mieszkań np. studentom (jest ich całkiem sporo), oferują przeważnie mieszkania o

niskim standardzie, za to w dość atrakcyjnych cenach.

Samodzielne mieszkanie

W dużych miastach to propozycja dla naprawdę zamożnych. W Warszawie czy Poznaniu za wynajem takiego lokum trzeba zapłacić od 900 do 1200 zł. miesięcznie. Płacisz za komfort mieszkania samotnie. Jeśli opłaty są za duże, możesz poszukać współlokatora.

I. SZUKASZ BEZ AGENCJI

Możesz to robić na wiele sposobów.

Przez znajomych

Powiedz im, że chcesz wynająć takie i takie M (np. możesz wysłać im wiadomość mailem).

W ten sposób masz szansę zrobić na właścicielu dobre wrażenie jako osoba polecona przez wspólnego znajomego. Masz też szansę na znalezienie mieszkania, które do tej pory nie było wynajmowane, bo właściciel bał się je oddać w ręce nieznanym ludziom. A ty jesteś "znany".

Przez ogłoszenia

W okolicy, w której chciałbyś mieszkać, rozwieś ogłoszenia na klatkach schodowych, słupach, w sklepach, aptekach itp., np. "młody, pracujący szuka kawalerki do wynajęcia, nr tel..". Musisz się jednak liczyć z tym, że większość telefonów z ofertami będzie kompletną pomyłką, np. ludzie będą ci oferować mieszkania o wiele za duże.

Jeśli jesteś studentem (albo nie przeszkadza ci mieszkanie ze studentami), przestudiuj oferty na tablicy ogłoszeń swojej lub pobliskiej uczelni. Bardzo często, właściciele mieszkań albo żacy szukający współlokatorów ogłaszają się właśnie tam.

Sporo osób szuka mieszkania przez ogłoszenia prasowe. Musisz jednak uważać - większość ogłoszeń w gazetach o wynajmie zamieszczają agencje nieruchomości.

UWAGA! Nie dzwoń pod ogłoszenia zatytułowane: "superokazja", "mieszkanie za 200 zł" itp. Prawdopodobieństwo, że znajdziesz przez gazetę "superokazję", jest raczej małe. A owe 200 zł to nic innego jak wysokość prowizji dla pośrednika za dostęp do jego bazy danych.

Sprawdź, czy w ogłoszeniach są numery telefonów, które się powtarzają albo są do siebie podobne. Możesz je sobie darować - są to prawdopodobnie agencje.

Ważna wskazówka - osoby prywatne częściej podają w ogłoszeniu numer komórkowy niż stacjonarny.

Przez internet

Ten sposób sprawdza się zwłaszcza w dużych miastach. W sieci na stronie każdego portalu internetowego, np. www.gazeta.pl znajdziesz dział z ogłoszeniami nieruchomości.

Każdy lokal jest dokładnie opisany: gdzie się znajduje, w jakim bloku, na jakim piętrze, w jakie meble jest wyposażony. Przy niektórych ofertach są zdjęcia.

UWAGA! W sieci też możesz trafić na ogłoszenie z agencji. Możesz je jednak łatwo odróżnić od tych zamieszczanych przez osoby prywatne. Te ostatnie podają zazwyczaj: swoje imię nazwisko, adres e-mailowy oraz komórkowy i stacjonarny. Agencje: tylko numer telefonu.

Przeglądać ogłoszenia w sieci możesz za darmo, za ich zamieszczanie płaci się SMS-em, np. w portalu gazeta.pl od 3,66 do 18,30 zł.

Znalazłeś? To dzwoń!

I dokładnie właściciela o wszystko wypytaj:

U jak duże jest mieszkanie (pokój) - ile ma m kw.,

U na którym jest piętrze i czy w budynku jest winda? Mieszkania na parterze, ostatnim piętrze są przeważnie tańsze,

U czy okna wychodzą na ulicę, czy podwórko? Jeśli na ulicę (zwłaszcza ruchliwą), a okna są nieszczelne, w nocy może ci przeszkadzać hałas,

U jeśli szukasz pokoju przy rodzinie, dowiedz się, czy ma oddzielne wejście z przedpokoju,

U jeśli masz zamiar mieszkać z kolegami, zapytaj, czy w mieszkaniu są przechodnie pokoje (lepiej wybierz takie, w którym do każdego pokoju wchodzi się z przedpokoju),

U jaka jest cena wynajmu,

U czy właściciel żąda kaucji i w jakiej wysokości,

U czy mieszkanie jest umeblowane i w jakie rzeczy,

U czy w mieszkaniu jest pralka, lodówka (czy te urządzenia sa na chodzie i ile mają lat; stary Mińsk będzie bardzo prądożerny),

U Kiedy możesz obejrzeć lokal (umów się z właścicielem, kiedy jest jeszcze jasno - tylko wtedy można ocenić wygląd ścian, poziom hałasu, szczelność okien, sąsiedztwo).

Oglądaj i sprawdzaj

Pamiętaj, że mieszkanie wynajmujesz razem z okolicą.

Sprawdź więc, gdzie jest przystanek autobusowy, sklep, przychodnia zdrowia, a jeśli masz dzieci, jak daleko jest przedszkole czy szkoła.

Wchodząc do bloku, przyjrzyj się, w jakim stanie jest klatka schodowa. Jeśli jest brudna i wysmarowana graffiti, to nie rokuje to najlepiej.

Zobacz, czy jest domofon i czy działa.

W mieszkaniu dokładnie obejrzyj:

U ściany, ze szczególnym uwzględnieniem sufitu przy oknach. Sprawdź, czy nie są zagrzybione, czy w mieszkaniu nie ma wilgoci;

U okna - czy są stare, nowe, szczelne czy wypaczone. To ważne - jeśli będą nieszczelne, to w czasie deszczu woda będzie kapać ci na podłogę;

U podłogę w kuchni (okolice kosza na śmieci) i w łazience - wypatruj karaluchów, mrówek faraona, rybików itp.;

U instalacje - wodną, gazową, elektryczną. Stare, od dawna niekonserwowane instalacje grożą zalaniem, zwarciem lub wybuchem.

1/ Prąd. Sprawdź, czy nie są powyrywane kontakty, poproś właściciela o jednoczesne włączenie wszystkich świateł w mieszkaniu oraz np. odkurzacza i telewizora, aby przekonać się, czy instalacja wytrzymuje takie obciążenia.

2/ Woda. Przyjrzyj się kranom, czy nie ciekną; potem odkręć je na ful, żeby zobaczyć, jakie jest ciśnienie wody i czy ma ona odpowiednią temperaturę. Dowiedz się, czy ciepła woda nie jest podgrzewana np. elektrycznie. To może znacząco podnieść koszty.

3/ Gaz. Sprawdź, czy działają wszystkie palniki w kuchence i jak duży jest płomień. Dowiedz się, czy w domu jest gaz ziemny, czy w butlach. Jeśli ten drugi, będziesz za niego płacić więcej i zamawiać jego dostawę.

4/ Telefon i kablówka. Upewnij się, czy działają.

U zweryfikuj telefoniczne zapewnienia właściciela odnośnie wyposażenia mieszkania. Sprawdź stan mebli.

Dopytuj o wszystko

Nie wstydź się zadawać kolejne albo jeszcze raz te same pytania. A więc:

U czy mieszkanie było wcześniej wynajmowane? Jeśli przed tobą mieszkało w lokalu dużo osób, trzeba wymienić zamki. Ustal, kto za to zapłaci;

U kto mieszkał tu przed tobą, dlaczego się wyprowadził. Być może poprzedni lokator miał ku temu powody związane z mieszkaniem, np. nieustannie ktoś mieszkanie zalewał;

U jacy są sąsiedzi. Czy to ludzie młodzi, czy np. emeryci, czy nie mają nic przeciwko wynajmowaniu mieszkania itp.

Mieszkanie się spodobało i chcesz w nim mieszkać?

Czas na umowę

Zanim ją jednak podpiszesz (wzór z dokładnym opisem znajdziesz na stronie.), zażądaj, żeby właściciel przedstawił ci wcześniejsze rachunki za mieszkanie (spisz też stan liczników). Dowiesz się dzięki temu, czy nie grozi ci np. tydzień po wprowadzeniu odcięcie prądu bądź kablówki. Sprawdź, na kogo rachunki są wystawione - czy na tę samą osobę, która chce ci wynająć lokal. Jeśli na inną, dowiedz się dlaczego. Może być bowiem tak, że jedynym właścicielem mieszkania jest np. nieobecny współmałżonek. Będziesz musiał wtedy przełożyć podpisanie umowy na inny termin, kiedy zjawi się prawowity właściciel mieszkania.

UWAGA! Jeśli masz wątpliwości co do tego, kto jest właścicielem lokalu, zażądaj przedstawienia aktu notarialnego własności albo wypisu z ksiąg wieczystych bądź zaświadczenia ze spółdzielni.

Przy spisywaniu umowy zażądaj od właściciela dowodu osobistego. Spisz dokładnie jego dane i porównaj, czy zgadzają się z tymi, które są na umowie.

II. SZUKASZ Z POŚREDNIKIEM

Jeśli nigdy wcześniej niczego nie wynajmowałeś, a do tego zależy ci na czasie - lepiej od razu poszukaj agenta. Dobry pośrednik nie tylko skróci czas poszukiwań, ale też dokona wstępnej selekcji ofert, żebyś oglądał mieszkania tylko "na twoją miarę". Wyjaśni ci też, co znaczą poszczególne punkty umowy najmu (jakie masz prawa, a jakie obowiązki - wzór umowy i jej opis publikujemy na s ........).

Choć na rynku działa wielu pośredników, o dobrego fachowca wcale nie jest łatwo. Najlepiej, gdyby pochodził z polecenia. Rozpytuj wśród przyjaciół i znajomych z pracy, czy nie korzystali ostatnio z takich usług. Ich rekomendacja może być dla ciebie bezcenną wskazówką.

UWAGA! Jeśli agent zaczyna rozmowę od żądania pieniędzy za listę adresów - zrezygnuj z niego. Prawdopodobnie żyje on nie z pośrednictwa, a z zaliczek od naiwnych klientów.

Profesjonalny agent pobierze swoje wynagrodzenie dopiero wtedy, gdy znajdzie ci odpowiednie lokum.

Jak sprawdzać agencje

Jeśli decydujesz się na pierwsze z brzegu biuro nieruchomości, sprawdź, czy to nie firma-krzak. Poproś o dokumenty, które uprawniają do prowadzenia działalności gospodarczej. Upewnij się, czy twój pośrednik ma pełnomocnictwa, które pozwalają mu podpisać umowę i działać w imieniu agencji.

Zaufaj pierwszemu wrażeniu

Jeżeli po wejściu do biura nie widzisz jego istotnych atrybutów - dużego planu miasta na ścianie, segregatorów z ofertami, może to świadczyć, że dziś jest tu agencja pośrednictwa, ale jutro może być np. reklamowa. Aby się upewnić, że właściciel biura nie zmienia profesji jak rękawiczek, poproś go o dokument, na którym będzie adres inny niż ten, pod którym aktualnie mieści się biuro. Jeżeli przedsiębiorca działa w oparciu o wpis do ewidencji gospodarczej, poznasz w ten sposób jego adres zamieszkania. Jest to o tyle ważne, że wiele biur często zmienia adresy. Gdy zostaniesz źle obsłużony i będziesz chciał złożyć reklamację - może się okazać, że pod adresem, który masz w umowie, nie ma już twojej agencji.

Zapytaj o licencję zawodową

Licencja jest tym dla pośrednika, czym prawo jazdy dla kierowcy. Nie słuchaj zapewnień, że co prawda agent nie ma licencji, ale biuro, w którym pracuje, jest "licencjonowane".

PAMIĘTAJ! Licencję zawodową może mieć tylko agent, nie agencja.

Pośrednicy mogą wysługiwać się pomocnikami, ale biorą za nich pełną odpowiedzialność. Jeśli pomocnik narazi cię na straty (np. umówi cię w godzinach pracy na oglądanie 100-metrowego apartamentu, gdy ty poszukujesz kawalerki), możesz poskarżyć się pośrednikowi, który sprawuje nad nim pieczę.

Co z ubezpieczeniem?

Każdy pośrednik musi być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej. Interes z agentem bez ważnej polisy OC to jak jazda taksówką, której właściciel nie ma ani licencji zawodowej, ani ważnego OC. W razie wypadku nic cię nie chroni. Jeżeli chcesz zlecić załatwienie sprawy nieubezpieczonemu pośrednikowi, robisz to na własną odpowiedzialność.

Spiesz się powoli

Większość pośredników będzie nalegać, byś jak najszybciej podpisał umowę. Nie musisz jednak tego robić od razu. Masz prawo rozeznać się w rynku i odwiedzić inne biura nieruchomości.

UWAGA! Podpisanie umowy nic nie kosztuje.

Jaką umowę wybrać?

Możesz wybierać między umowami otwartymi i na wyłączność. Czym się one różnią?

U Umowa otwarta

To najpopularniejszy rodzaj. Zawierasz ją z wieloma agencjami.

Jak to wygląda w praktyce? Chęć wynajęcia mieszkania zgłaszasz do dziesięciu biur pośrednictwa. W każdym zostawiasz kontakt do siebie. Jesteś przekonany, że im więcej pośredników będzie szukać dla ciebie mieszkania, tym szybciej uda ci się je wynająć. Musisz jednak wiedzieć, że żaden z pośredników nie zaangażuje się bez reszty w poszukiwania odpowiedniego lokalu, bo wie, że to samo robi jego dziewięciu kolegów po fachu. Dziesięciu się napracuje, ale prowizję dostanie tylko jeden.

Taki pośrednik będzie reprezentował obie strony transakcji. Trudno sobie wyobrazić, by dobrze pracował zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Jego praca ograniczy się wyłącznie do skojarzenia kontrahentów.

U Umowa na wyłączność

Lepsza, choć droższa, jest umowa na wyłączność. Klauzula wyłączności oznacza, że nie wolno ci korzystać z usług innego agenta.

Przy pośrednictwie w najmie agenci rzadko ją stosują. Na ogół wtedy, gdy najemca zainteresowany jest konkretnym, niedużym rejonem miasta. Regułą też jest, że pobierają prowizję zarówno od wynajmującego, jak i najemcy.

U Zanim podpiszesz umowę, sprawdź:

1. czy pośrednik ma licencję zawodową,

2. czy ma polisę OC,

3. czy należy do stowarzyszenia pośredników,

4. z iloma agentami współpracuje,

5. czy korzysta z sytemu MLS.

Obowiązki pośrednika

Określa je umowa pośrednictwa. To umowa tzw. starannego działania, a nie "rezultatu". Pośrednik zobowiązuje się nie do znalezienia, ale do poszukiwania mieszkania dla ciebie. Nie każde "działanie" agenta musi się skończyć podpisaniem umowy najmu, ale pośrednik będzie winien, jeśli działań w ogóle nie podejmie.

Jak sprawdzić, czy twój pośrednik zaczął działać? Podpisując umowę, możesz żądać, by wpisał do niej działania, które zamierza podjąć: ogłoszenia w prasie, na stronie internetowej, współpraca z innymi pośrednikami, udział w negocjacjach cenowych, gromadzeniu i sprawdzaniu dokumentów.

Jeśli tego nie dopilnujesz, pośrednik ograniczy się jedynie do podsyłania ci adresów.

UWAGA! Dobry pośrednik zanim przyprowadzi klienta wcześniej sam obejrzy mieszkanie, by na miejscu zweryfikować informacje o nim podane przez sprzedającego. Dobrze, gdy własnymi słowami, płynną polszczyzną, bez mechanicznego odczytywania informacji z komputera lub z kartki, opowie ci o nim. Powinien też umieć uzasadnić, dlaczego ten, a nie inny lokal jest dla ciebie odpowiedni. Jeżeli agent nie potrafi odpowiedzieć na podstawowe pytania - jakim autobusem dojechać pod wskazany adres, czy też jak daleko jest do kościoła lub szkoły, to znaczy, że jest nieprzygotowany.

Gdy pośrednik stawia warunki

Zdarza się, że pośrednik tłumaczy, że jego biuro nie bierze odpowiedzialności za to, czy oferty poniżej jakiejś kwoty, np. 1,2 tys. zł miesięcznego czynszu najmu, są aktualne. Żądaj, by wpisał to do umowy. A jeszcze lepiej, wycofaj się z umowy, zanim ją podpiszesz.

Z POŚREDNIKIEM CZY BEZ?

Zalety i...

U masz dostęp do bazy adresowej agencji

U bez wychodzenia z domu, przez telefon, dokonujesz wstępnej selekcji ofert

U mieszkanie oglądasz w towarzystwie pośrednika

U agent umawia datę i godzinę spotkania z właścicielem mieszkania, dzięki czemu oszczędzasz czas i pieniądze (rachunki za telefon i taksówki!)

wady korzystania z usług agenta

U pośrednik kosztuje

Prowizję płaci zarówno wynajmujący (jeden miesięczny czynsz najmu), jak i najemca (od połowy do jednomiesięcznego czynszu najmu).

U uważaj na niedozwolone klauzule!

Uważaj na groźne paragrafy!

Niektórzy agenci stosują w umowach niedozwolone klauzule (skrytykował je niedawno Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów). Na jakie zapisy trzeba koniecznie uważać?

Przykład 1

"Rozwiązanie umowy może nastąpić w uzasadnionych przypadkach za zgodą obu stron".

To przyznanie pośrednikowi prawa do interpretacji umowy. Co ma zrobić klient, który z ważnych powodów musi rozwiązać umowę, ale agencja się na to nie zgadza?

Przykład 2

"Prowizja płatna jest w dniu podpisania umowy. W przypadku uchybienia terminu zapłaty prowizji zamawiający zapłaci pośrednikowi odsetki umowne w wysokości 2 proc. za każdy dzień zwłoki".

Rażąco wysoka kara umowna: aż 730 proc. rocznie! Dla porównania: odsetki ustawowe wynoszą 13 proc. w skali roku.

Przykład 3

"Negocjacje, w tym dotyczące ceny, powinny się odbywać w obecności prawnika. Obniżenie ceny najmu w wyniku negocjacji poza biurem nie wpływa na wysokość wynagrodzenia pośrednika".

To nakaz sprzeczny z dobrymi obyczajami i naruszający interesy klientów.

Szukasz bez agencji

Plusy:

U Nie płacisz prowizji pośrednikowi

U Nie zostaniesz oszukany przez nieuczciwą agencję

U Nie jesteś uzależniony od bazy ofertowej agencji - innymi słowy, możesz znaleźć tani lokal, którego właściciele zrezygnowali z usług pośredników

Minusy:

U Szukanie na własną rękę mieszkania (pokoju) zajmuje więcej czasu. Czeka cię dużo dzwonienia, jeżdżenia i oglądania

U Będziesz musiał sam sporządzić umowę najmu

Gdzie szukać pomocy?

U Gdy jesteś niezadowolony z pracy pośrednika albo, co gorsza, z powodu jego zaniedbań poniosłeś straty, możesz żądać odszkodowania. Swoich roszczeń będziesz musiał dochodzić na sali sądowej.

U Gdy pośrednik zachował się niezgodnie z etyką zawodową, możesz skierować skargę do sądu koleżeńskiego przy regionalnym stowarzyszeniu pośredników nieruchomości, do którego należy (stowarzyszeń jest 24, wszystkie należą do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości).

U Gdy pośrednik nie jest członkiem żadnej lokalnej organizacji, pozostaje ci skarga do prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, który przekaże ją Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Na wniosek komisji prezes UMiRM może zawiesić albo nawet odebrać pośrednikowi jego licencję zawodową.

U Gdy trafiłeś na osobę, która podszywa się pod pośrednika (nie ma licencji), możesz zawiadomić policję lub Państwową Inspekcję Handlową.

Copyright © Agora SA