Jeśli zarabiasz na wynajmie swojego mieszkania (domu), możesz wybrać dwie formy opodatkowania:
U zasady ogólne, czyli podatek obliczany według skali podatkowej ze stawkami 19, 30 i 40 proc.
U ryczałt (tzw. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych), czyli podatek ze stawkami 8,5 i 20 proc.
UWAGA! Nie można przejść z opodatkowania na zasadach ogólnych na ryczałt w trakcie trwania roku podatkowego! Jeżeli zdecydowałeś się np. na ryczałt, to musisz płacić go końca roku.
ZASADY OGÓLNE
Podatek na zasadach ogólnych płacisz od dochodu (w odróżnieniu od ryczałtu, który płaci się od przychodu - jaka jest różnica między dochodem a przychodem, patrz ramka). Pieniądze zarobione na wynajmie mieszkania rozliczasz razem z innymi dochodami uzyskanymi w trakcie roku podatkowego, np. z pensją, którą dostajesz w pracy. Dochód z wynajęcia mieszkania podlega opodatkowaniu według skali podatkowej ze stawkami 19, 30 i 40 proc.
Kiedy płacisz podatek? Deklarowanie dochodu w urzędzie skarbowym rozpoczynasz w miesiącu, w którym dochód z najmu przekroczył kwotę wolną od podatku, (w tym roku jest to 2789,89 zł.).
UWAGA! Jeśli masz umowę o pracę, twoją kwotę wolną od podatku automatycznie co miesiąc potrąca zakład pracy! Jeśli więc chcesz zacząć płacić podatek od najmu później, wykorzystując w ten sposób kwotę wolną od podatku, musisz poprosić zakład, aby przestał ci ją potrącać.
PAMIĘTAJ! Z podatku od dochodów uzyskanych z wynajmu domu czy mieszkania rozliczasz się w urzędzie skarbowym, na terenie którego mieszkasz (jesteś zameldowany). Miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości nie ma znaczenia.
Podatek wpłacasz co miesiąc zaliczkowo. Od stycznia do listopada wpłacasz zaliczki do kasy urzędu skarbowego (lub na konto fiskusa) w terminie do 20 - tego dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni - np. zaliczkę od dochodu wrześniowego zapłacisz do 20 października.
UWAGA! Inaczej jest z zaliczką za grudzień. Przyjmuje się, że jest ona równa zaliczce za listopad, a płaci się ją nie do 20 stycznia roku następnego, ale do 20 grudnia, czyli razem z zaliczką za listopad.
Możesz tego uniknąć. Ustaw tak płatości, żebyś pieniądze za listopad dostał w grudniu. Taki grudniowy dochód zgłaszasz w urzędzie skarbowym nie w terminie do 20 stycznia następnego roku, lecz razem z dochodami z poprzednich miesięcy w rocznym zeznaniu podatkowym. Możesz to więc zrobić nawet 30 kwietnia!
Ile trzeba wpłacić co miesiąc zaliczki? To zależy, w jakiej grupie podatkowej jesteś z dochodem z najmu. Jeśli w pierwszej, płacisz zaliczkowo 19 proc. dochodu z najmu, jeśli w drugiej - 30 proc. itp. Dochody uzyskane w bieżącym roku z wynajęcia domu bądź mieszkania musisz ostatecznie rozliczyć do 30 kwietnia następnego roku w zwykłym rocznym zeznaniu podatkowym. Wtedy też obliczysz, czy będziesz musiał coś dopłacić podatku, czy nie.
Rozliczając się na zasadach ogólnych, co miesiąc składasz deklarację podatkową PIT-5, w której musisz wyliczyć swój dochód, pokazać koszty jego uzyskania i obliczyć zaliczki na podatek.
PAMIĘTAJ! Jeżeli wynajmowane mieszkanie czy dom jest współwłasnością (współwłaścicielami są np. małżonkowie), to dochód powinno się opodatkowywać oddzielnie u każdej osoby. Oznacza to, że do celów podatku każdy wspólnik powinien wykazywać połowę przychodów, połowę kosztów i ustalać połowę dochodów. W efekcie także każdy ze wspólników (np. z małżonków) musi składać swoją deklarację PIT-5 na podatek dochodowy, ale i korzysta z kwoty wolnej od podatku.
Plusy rozliczania się na zasadach ogólnych
Przy ustalaniu wysokości podatku dochodowego uwzględnia się koszty uzyskania przychodu. Od przychodu z najmu odejmujesz po prostu swoje koszty. Kosztami, które możesz odliczyć od przychodu, są np. opłaty za mieszkanie (jeśli w umowie najmu jest napisane, że to ty będziesz je płacił), prowizja dla pośrednika czy tzw. odpis amortyzacyjny (co to jest - patrz ramka).
Minusy rozliczania się na zasadach ogólnych
Rozliczanie kosztów wynajmu jest skomplikowane i pracochłonne. Co miesiąc składasz deklarację podatkową PIT-5, w której musisz wyliczyć swój dochód, pokazać koszty jego uzyskania i obliczyć zaliczki na podatek.
Komu to się opłaca?
Osobom, które mają bardzo duże koszty wynajmu.
Osobom, które na wynajmie zarabiają niewielkie kwoty.
RYCZAŁT
Najważniejsza informacja: przychodów (dochodów) opodatkowanych w formie ryczałtu nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Znaczy to tyle, że twoje zarobki z wynajmu, jeśli płacisz podatek ryczałtowy, nie mają najmniejszego wpływu na to, ile płacisz podatku dochodowego.
Kto może płacić ryczałt? Według ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU 98.144.930): "osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej osiągające przychody z tytułu umowy najmu".
Czyli ryczałt możesz płacić zarówno jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie osobie fizycznej, jak i firmie. Warunek? Nie możesz prowadzić działalności gospodarczej.
UWAGA! Możesz korzystać z ryczałtu także wtedy, gdy chcesz wynająć komuś lokal użytkowy. W cytowanym wyżej przepisie mowa jest bowiem ogólnie o najmie, bez wyszczególnienia, że chodzi tylko o lokale mieszkalne.
PAMIĘTAJ! Podatek ryczałtowy płacisz od przychodu. Co jest przychodem? Czynsz, który dostajesz od najemcy, ale także uiszczana przez najemcę opłata mieszkaniowa oraz opłaty stałe za media (prąd, gaz itd.), podatek od nieruchomości.
Jak płacisz ryczałt
Jeśli decydujesz się na ryczałt, musisz o tym poinformować swój urząd skarbowy. Swój, czyli właściwy tobie ze względu na miejsce zamieszkania, a nie położenie nieruchomości. Zrobić to musisz albo do 20 stycznia roku podatkowego (jeśli chcesz zmienić formę opodatkowania z zasad ogólnych na ryczałt), albo do dnia poprzedzającego wynajęcie lokalu (ale nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu).
W urzędzie skarbowym składasz pisemnie oświadczenie o treści np.: "Ja, Jan Agorowski oświadczam, że jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej od dnia 1 października będę osiągał przychody z tytułu najmu. W związku z tym wybieram opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych".
Podatek płacisz co miesiąc w takich samych terminach jak przy podatku dochodowym.
Ile płacisz?
U Ryczałt 8,5 proc. płacisz, jeśli twoje przychody z tytułu najmu nie przekroczą w trakcie roku kwoty 16 366 zł.
PRZYKŁAD. Wynajmujesz kawalerkę po babci za 1 tys. zł miesięcznie. Twój miesięczny przychód to 1 tys. zł, a roczny 12 tys. zł (nie przekraczasz więc kwoty 16 tys. 366 zł). Zapłacisz więc 85 zł podatku miesięcznie, a w sumie przez cały rok - 1020 zł.
U Ryczałt 20 proc. zapłacisz, jeśli twoje przychody przekroczą w trakcie roku kwotę 16 tys. 363 zł. Wtedy do kwoty 16 tys. 363 zł płacisz 8,5 proc. ryczałtu, a już powyżej 20 proc. Owe 20 proc. płaci się "od miesiąca następującego po miesiącu, w którym przychód z najmu przekroczył 16 tys. 363 zł".
PRZYKŁAD. Wynajmujesz swoje luksusowo wyposażone, trzypokojowe mieszkanie za 1,8 tys. zł miesięcznie Przychód z tego tytułu to 21 tys. 600 zł rocznie. We wrześniu twój przychód z wynajmu wyniósł 16 tys. 200 zł. W październiku przekroczyłeś limit.
Zgodnie z interpretacją Ministerstwa Finansów w październiku zapłacisz więc ryczałt 8,5 proc. od 163 zł. (tyle ci zostało do przekroczenia progu) a resztę z 1800 zł opłacisz już w listopadzie (z 20 proc. ryczałtem).
PAMIĘTAJ! Współmałżonkowie mogą zadecydować, że jedno z nich rozlicza najem w całości bądź że chcą rozliczać najem po połowie.
Plusy ryczałtu:
U przychodów opodatkowanych ryczałtem nie łączy się z innymi dochodami, od których podatek opłacany jest na zasadach ogólnych (stawki 19, 30 i 40 proc.);
U rozliczenia z urzędem skarbowym są bardzo proste. Nie trzeba prowadzić tzw. ewidencji przychodów, jeżeli ich wysokość wynika z umowy zawartej w formie pisemnej (innymi słowy, jeśli na umowie jest napisana wysokość czynszu za mieszkanie).
U możesz opodatkowywać się wspólnie z małżonkiem
Minusy ryczałtu:
U przy ustalaniu wysokości podatku ryczałtowego nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodu.
Komu to się opłaca
Osobom, które mają bardzo małe koszty wynajmu.
Osobom, które osiągają bardzo duże dochody z wynajmu i obecnie płacą 40-proc. podatek dochodowy na zasadach ogólnych
Dziękuję za pomoc w pisaniu artykułu p. Andrzejowi Marczakowi z firmy KPMG.
Co to przychód, a co dochód
Przychód to czynsz, jaki dostajesz od najemcy, ale także (jeśli najemca je płaci) opłaty stałe za media (prąd, gaz itd.) czy podatek od nieruchomości.
PRZYKŁAD. Wynajmujesz kawalerkę w Warszawie. Twój lokator płaci ci co miesiąc 1 tys. zł. Twój przychód wynosi więc 1 tys. zł.
Dochód to pieniądze, które zarabiasz na czysto z wynajmu mieszkania.
PRZYKŁAD. Wynajmujesz kawalerkę w Warszawie. Twój lokator płaci ci co miesiąc 1 tys. zł. Z tego musisz opłacić rachunek za mieszkanie 250 zł. Twój dochód to 750 zł.
Co to jest zużycie mieszkania
Mieszkanie w trakcie najmu się zużywa. Owo zużycie możesz wliczyć w koszty uzyskania przychodu. Jest to tzw. amortyzacja.
Amortyzować możesz mieszkania (domy jednorodzinne) stanowiące tzw. odrębną własność podatnika, a także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
UWAGA! By rozpocząć amortyzację mieszkania (domu), trzeba wpierw określić jego wartość. Można to zrobić dwiema metodami.
Uproszczoną
Powierzchnię wynajmowanego domu czy mieszkania (wyrażoną w metrach kwadratowych) mnożysz przez 988 zł (taka kwota jest wymieniona w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Stawka amortyzacji mieszkania wynosi 1,5 proc. rocznie.
PRZYKŁAD. Wynajmujesz mieszkanie o powierzchni 40 m kw., a wiec 40 m kw. mnożysz przez 988 zł. Wynik: 39 tys. 520 zł. Następnie owe 39 tys. 520 zł dzielisz przez stawkę amortyzacji, czyli 0,015 (1,5 proc.). Daje to 592,8 zł rocznie, czyli 49,4 zł miesięcznie. O tyle co miesiąc możesz pomniejszać przychód z najmu z tytułu amortyzacji
Normalną
Gdy mieszkanie (dom) dostałeś w spadku albo darowiźnie, wartość nieruchomości określa jej wartość rynkowa.
Jeśli mieszkanie (dom) kupiłeś, wartość nieruchomości określa umowa kupna. Do kwoty z umowy możesz dodać koszty opłat notarialnych, skarbowych, prowizji dla pośrednika, wykończenia itp.
Nie jesteś w stanie ustalić ceny kupna? Wtedy wartość mieszkania ustalasz sam, uwzględniając ceny rynkowe na podobne lokale z grudnia poprzedniego roku.
Stawka amortyzacji wynosi tu 1,5 proc. rocznie (w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu 2,5 proc. rocznie). Uzyskana w ten sposób kwota zaliczana jest do kosztów uzyskania przychodu.
PRZYKŁAD. Wynajmujesz mieszkanie, do którego masz prawo odrębnej własności (hipoteczne). Ustaliłeś, że jego wartość rynkowa wynosi 150 tys. zł. Aby zobaczyć, ile możesz odpisać od przychodu, dzielisz 150 tys. zł przez 0,015 (1,5 proc.). Wynik: 2250 zł rocznie, czyli 187,5 zł miesięcznie.
