Oferenci są skłonni częściej obniżać ceny dużych mieszkań, bowiem wychodzą z założenia, że większy metraż ciężej będzie sprzedać (cena całości będzie wysoka). Odwrotny mechanizm ma miejsce odnośnie kawalerek - tu cena metra kwadratowego zazwyczaj jest nieco podwyższona. Sprzedający zakładają, że klienta skusi niska cena całości.
Obserwując obecne trendy na rynku wtórnym można zauważyć coraz częściej powrót do dużych metrażów. Wykorzystujemy dobry czas do zaciągnięcia taniego kredytu i kupna taniego mieszkania oraz fakt właśnie nieco przecenionych stawek metra kwadratowego.
Przez duże mieszkania rozumiemy te, o powierzchni przynajmniej 70 mkw. Nie są to oczywiście najpopularniejsze metraże w naszym kraju. Czy to ze względu na ograniczone możliwości finansowe, czy przyzwyczajenie - celujemy w mieszkania przeciętnej wielkości 50 - 60 mkw. Około 40 - 50 proc. transakcji na rynku wtórnym dotyczy takich właśnie 2 bądź 3 pokoi. Transakcji, które dotyczą mieszkań dużych jest około 20 proc. Tyle samo przypada na małe dwa pokoje o metrażach 35 - 45 mkw. a około 10 proc. transakcji dotyczy kawalerek.
Co prawda nasza przestrzeń do życia się powiększa, ale ciągle brakuje nam sporo do obywateli Europy Zachodniej. Na przeciętnego Polaka przypada około 25 mkw. powierzchni. To o kilkanaście procent więcej, niż 10 lat temu, ale ciągle ten wynik kwalifikuje nas w ogonie Europy. Przykładowo - w Danii, czy Niemczech na jednego obywatela przypadka prawie dwa razy tyle powierzchni.
Wracając jednak do dużych metrażów. Porównanie średnich cen ofertowych z rynku wtórnego potwierdza, że za większe mieszkanie zapłacisz mniej od metra kwadratowego.
W WGN przeciętne ofertowe ceny mieszkań (w skali całego kraju) o powierzchni do 70 metrów kwadratowych, wystawionych na sprzedaż w ciągu ostatniego miesiąca wynosiły 4100 zł za metr. Mieszkania o powierzchni powyżej 70 mkw. wystawione w tym samym czasie wyceniano średnio na 3800 zł/ mkw. Różnica wynosi więc 8 procent.
Oczywiście na lokalnych rynkach będzie się ona rozkładała różnie. Przykładowo - w Warszawie mieszkania duże są tańsze na metrze tylko o niecałe 3 procent. Te powyżej 70 mkw. kosztują 7500 zł, podczas gdy lokale do 70 metrów, wycenia się na 7700 zł/ mkw.
Z kolei we Wrocławiu mamy sytuację inną. Tutaj średnie, ofertowe ceny mieszkań o powierzchni nie przekraczającej 70 metrów wynoszą 6600 zł/mkw., podczas gdy mieszkania duże są tańsze na metrze aż o 1000 zł. Średnia cenowa dla lokali powyżej 70 metrów kw. wynosiła w ostatnim miesiącu 5600 zł/ mkw., co oznacza, że cena metra dużych mieszkań we Wrocławiu jest niższa w stosunku do pozostałych o 15 procent.
Różnice w relacji ceny dużych mieszkań do tych o przeciętnych metrażach wydają się wynikać z różnej dostępności większych nieruchomości na poszczególnych rynkach. Porównując ceny z danymi GUS można zauważyć korelacje. Na tych rynkach, gdzie mieszkań dużych jest więcej, są one bardziej przecenione na metrze kwadratowym. Z kolei tam, gdzie jest trudniej duże mieszkanie kupić, stawka za metr takiej nieruchomości będzie mniej różnić się od cen przeciętnych.
Przykład to wspomniany wcześniej Wrocław, gdzie cena metra kwadratowego dużego mieszkania była obniżona o 15 procent i gdzie jednocześnie wg GUS są największe mieszkania spośród wszystkich wojewódzkich miast Polski. W 2012 roku średnia powierzchnia mieszkania (dane GUS) wynosiła we Wrocławiu ponad 70 metrów. Inny miastem wojewódzkim o dużych metrażach mieszkań jest m.in. Szczecin, gdzie przeciętna wielkość takich nieruchomości wg GUS to 64 metry. I tu ceny za mieszkania duże są również wyraźnie obniżone - te do 70 mkw. kosztują około 4300 zł za metr, te powyżej 70 metrów - 3800 zł/ mkw. Różnica wynosi 11 proc.
Z kolei w miastach, gdzie mieszkania są najmniejsze - najmniejsze są też różnice w stawkach za metr między nieruchomościami dużymi i małymi. Przykład to choćby Łódź, ze średnią powierzchnią mieszkania wynoszącą 53 metry. Różnica w cenie między nieruchomościami o powierzchni przekraczającej 70 mkw. a tymi o przeciętnej wielkości w Łodzi praktycznie nie występuje. Średnia cenowa wynosi niecałe 3500 zł.
Należy spodziewać się, że tendencja powrotu do dużych metrażów będzie w najbliższym czasie się utrzymywać. Wynika to z kilku czynników. Ciągle mamy do czynienia z niskimi kosztami kredytów i spadającym oprocentowaniem, po drugie na razie nie rosną ceny mieszkań. Po trzecie właśnie - stawka za metr dużych nieruchomości jest wyraźnie niższa - co sprawia, że nie tylko klienci kupujący mieszkanie dla siebie, ale także klienci, zainteresowani inwestycjami i rynkiem najmu nadal cieplejszym okiem będą spoglądać na duże metraże.
