Zobacz także:
Jak sprzedać odziedziczony dom bez podatku
Pod koniec maja największa w Polsce firma deweloperska J.W. Construction Holding przegrała proces w Sądzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów, bo podsuwała swoim klientom niekorzystne dla nich umowy. Sędziowie zakwestionowali aż 13 paragrafów z 15 zaskarżonych przez urząd antymonopolowy (UOKiK).
J.W. Construction niestety nie jest wyjątkiem. "Gazeta" przeanalizowała wzory umów 11 innych firm - członków Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Co się okazało? Oni również mają niektóre zakwestionowane przez sąd zapisy!
A trzeba wiedzieć, że organizacja ta szczyci się, że stworzyła tzw. Kodeks Dobrych Praktyk, który ma chronić interesy klienta i gwarantować mu, że firma działa uczciwie.
Jakie niebezpieczne zapisy można znaleźć w umowach?
PUŁAPKA 1: Jeśli wyrok sądu się uprawomocni, deweloperzy w końcu nie będą mogli zrzucać na urzędników i pogodę odpowiedzialności za opóźnienia w budowie.
Teraz wstawiają do umów paragraf wytrych, który im to umożliwia: "Opóźnienia wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów, powstałe w wyniku działania siły wyższej oraz innych niezależnych od Sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów rozpoczęcia budowy i oddania przedmiotu Umowy Kupującemu".
NASZA RADA Jeśli deweloper tłumaczy się trudnymi warunkami atmosferycznymi, niech pokaże wypisy z dziennika budowy, które potwierdzają, że faktycznie trzeba było przerwać prace. Podobnie jest z decyzjami administracyjnymi - niech pokaże dokumenty, z których wynika, że faktycznie nie może dostać odpowiednich pozwoleń.
PUŁAPKA 2: Klient, który chce się wycofać z umowy z deweloperem, musi: zapłacić karę umowną - 5 proc. ceny kupna mieszkania; znaleźć chętnego na mieszkanie, bo pieniądze są mu zwracane np. "w ciągu trzech tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonania przez nowego nabywcę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu".
Niedoszły kupiec jest więc zmuszony do przekwalifikowania się w agenta nieruchomości, aby jak najszybciej znaleźć nabywcę na swoje miejsce.
Traci przy tym podwójnie, bo po pierwsze, płaci karę umowną, a po drugie, zwracana kwota nie jest waloryzowana ani oprocentowana.
PUŁAPKA 3. Deweloper wstawił w umowie klauzulę, że chce przez najbliższy rok bądź trzy lata zarządzać blokiem. W umowie wygląda to tak: "Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388).
Dlaczego to jest groźne?
Część deweloperów traktuje zarząd jako źródło dodatkowych dochodów, przedstawiając mieszkańcom mocno zawyżone rachunki.
Poza tym, jak argumentował UOKiK w pozwie: "Świadczenie w postaci prawa administrowania budynkiem jest świadczeniem nie mającym rzeczowego ani zwyczajowego związku z wybudowaniem lokalu mieszkalnego".
Zdaniem Urzędu administrowanie blokiem przez dewelopera jest co prawda konieczne - ktoś w końcu musi troszczyć się o płacenie rachunków czy wywóz śmieci do momentu, aż powstanie wspólnota - ale powinno być tymczasowe.
NASZA RADA Przed podpisaniem umowy dowiedz się, jakie deweloper przewiduje opłaty za mieszkanie. Zwróć też uwagę, czy przypadkiem deweloperowi za zerwanie umowy o zarządzanie nie należy się wysokie odszkodowanie!
Zapytaj też, czy po przeprowadzce będziesz mógł sam wybrać dostawcę usług telefonicznych (internetowych) do mieszkania. Powód? To administrator decyduje, komu pozwoli na instalację koniecznej infrastruktury, i przeważnie nie wpuszcza na swój teren innych firm niż te, z którymi współpracuje.
Jeśli twój blok (osiedle) ma własną kotłownię, sprawdź w umowie, czyją będzie ona własnością - wspólnoty czy dewelopera. W tym drugim przypadku wspólnota przejmie co prawda po pewnym czasie władzę nad blokiem, ale za ciepło będzie płacić... deweloperowi i według jego stawek.
Sprawdź też, kto będzie właścicielem terenów np. rekreacyjnych wokół bloku. Może się bowiem okazać, że po zerwaniu umowy firma każe wspólnocie te tereny wykupić.
PUŁAPKA 4. Deweloperzy chcą, aby to klient brał na siebie całe ryzyko związane ze zwiększeniem stawki VAT w trakcie budowy. W rezultacie nie wie on, ile właściwie będzie musiał zapłacić za mieszkanie. Ostateczna kwota może się różnić od wpisanej w umowie nawet o kilkanaście procent.
UOKiK tłumaczy, że to naganne, bo zgodnie z ustawą o cenach na przedsiębiorcach ciąży ustawowy obowiązek podawania cen brutto, to jest wraz z kwotą podatku VAT.
Firmy z kolei argumentują, że ich marże są za niskie, aby same mogły sobie pozwolić na ryzyko "łyknięcia" wyższego podatku.
PUŁAPKA 5. Deweloperzy uzależniają przekazanie mieszkania aktem notarialnym od uregulowania "wszystkich zobowiązań finansowych" oraz "niezalegania z opłatami z tytułu czynszu wobec podmiotu zarządzającego i administrującego".
Klient musi zapłacić pieniądze, które jego zdaniem deweloperowi się nie należą, bo np. spartaczył mieszkanie. Co prawda może się domagać zwrotu pieniędzy, ale już na drodze sądowej, co - jak wiadomo - może długo potrwać, a przede wszystkim sporo kosztować - koszta sądowe oraz prawnika.
PUŁAPKA 6. Prawdziwym majstersztykiem stosowanym przez niektóre firmy jest zapis, który wyłącza możliwość dochodzenia od dewelopera odszkodowania wyższego niż kara umowna.
Wygląda to tak: "Niezależnie od jakichkolwiek innych postanowień zawartych w niniejszej Umowie Sprzedający nie będzie ponosił odpowiedzialności wobec Kupującego za utratę zysków, umów lub inną pośrednią szkodę wynikającą z realizacji niniejszej Umowy".
O co chodzi?
Niewybudowanie mieszkania w terminie wiąże się często dla kupującego z poważnymi wydatkami.
Musi na przykład dłużej wynajmować lokal albo traci dochody, które mógł uzyskać w tym czasie (jeśli np. kierując się terminem wyznaczonym umową przedwstępną, podpisał już umowę najmu nowego mieszkania).
Niektóre osoby czekają również wyższe wydatki na ubezpieczenie kredytu.
Problem pojawia się oczywiście, gdy kary umowne, które wypłacił deweloper, są za niskie w stosunku do wydatków.
A deweloperzy...
...jak na razie z wyrokiem się nie zgadzają. Ich zdaniem proponowane przez nich paragrafy są dozwolone, bo klienci poprzez negocjacje mają wpływ na treść umów. O co chodzi?
Zgodnie z art. 385 kodeksu cywilnego: "Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne)".
Prawo za "nieuzgodnione indywidualnie postanowienia umowy" uważa te, na których treść konsument nie miał wpływu, innymi słowy podpisał bez żadnych poprawek umowę przyniesioną przez dewelopera, która go mocno uprzywilejowała kosztem klienta.
Firmy bronią się, że mają specjalne departamenty, które zajmują się tylko opiniowaniem umów, a dziennie dają po kilka-kilkanaście zgód na duże zmiany w umowach.
Tyle że zmiany te są często kosmetyczne (na duże mają szanse tylko osoby kupujące mieszkania po 100 m kw.), bo deweloperzy doskonale wiedzą, że mogą dyktować warunki klientom. Szczególnie w dużych miastach, np. w Warszawie, chętnych na mieszkania jest dziś więcej, niż się ich buduje.
Klient musi więc wybierać - albo podpisać umowę, albo nie kupować lokalu.
A co z klauzulami
Czy firmy wycofają się z zakwestionowanych przez sąd paragrafów?
J.W. Construction już to zrobiło. - Choć wyrok nie jest prawomocny, to dla dobra sprawy zrezygnowaliśmy ze wszystkich klauzul. Od tej pory zdajemy się na kodeks cywilny. Czas pokaże, czy klienci na tym zyskają - stwierdził w rozmowie z "Gazetą" prezes J.W. Construction Holding Ryszard Matkowski. - Oczywiście, dla zasady będziemy się odwoływać, bo nie zgadzamy się z wyrokiem - dodał.
Część firm, np. większość członków PZFD, nabrała wody w usta, twierdząc, że decyzje podejmie, dopiero gdy pozna uzasadnienie wyroku sądu. Inni nie wykluczają pewnych zmian. Dom Development twierdzi, że "aktualnie trwa proces związany z modyfikacją niektórych postanowień w umowach przedwstępnych, z których część została już wprowadzona, a pozostałe zostaną wprowadzone w najbliższym czasie".
Czytaliśmy umowy tych firm: Agro - Man, Arche, BRE Locum, Catalina Investment, Dom Development, Ebejot, GI Hetman, Inved-Bud, Pekao Development, Turret Poland, Viterra Development.
