Kupić, nie kupić? Oto jest pytanie

Boom na rynku nieruchomości. Od naszego wstąpienia do Unii Europejskiej ich ceny gwałtownie skoczyły. Co robić - kupować, dalej wynajmować, a może inwestować?

Według danych specjalistycznego serwisu internetowego Tabela Ofert średnia cena m kw. nowego mieszkania od 1 kw. 2004 do 2 kw. 2005 wzrosła:

w Warszawie z 3692 zł do 4456 zł;

w Krakowie z 3000 zł do 3561 zł;

we Wrocławiu z 2797 zł do 3122 zł;

a w Trójmieście z 2943 do 3152 zł.

Podobnie sytuacja wygląda na rynku wtórnym.

To, że ceny rosną w dużych miastach, nie jest niczym nowym. Tu jest praca i są wyższe dochody. Ale mieszkaniowy boom powoli zaczyna docierać również do mniejszych miejscowości.

Co robić w tej sytuacji? Kupić własne czy dalej mieszkać u kogoś i czekać na spadek cen?

Zebraliśmy najważniejsze za i przeciw. A na końcu - dla zamożniejszych osób - piszemy, czy opłaca się zainwestować w nieruchomości.

WARTO KUPIĆ

Oto siedem powodów, dla których warto kupić mieszkanie. Oczywiście to tylko niektóre, ale naszym zdaniem najważniejsze argumenty. Piszemy jednak także o niedogodnościach i niebezpieczeństwach, które czyhają na osoby zdecydowane na kupno mieszkania.

1. Masz własne mieszkanie

Jeśli nawet wymarzone M kupisz na kredyt, to po 20-25 latach spłacania hipoteki jest... twoje. A jak napisała jedna z naszych czytelniczek: "tego uczucia nie da się z niczym porównać, nie da się przeliczyć na pieniądze". Poza tym, spłacając kredyt, masz świadomość, że płacisz za swoją własność.

2. To się opłaca

W większości przypadków rata kredytu będzie niższa niż koszt wynajmu. Pożyczając 100 tys. zł we frankach szwajcarskich na 25 lat, co miesiąc płacisz ok. 500 zł raty. Za te pieniądze w dużych miastach można co najwyżej nająć pokój.

3. Kredyty są wyjątkowo tanie i łatwo je dostać

Ponadto przez ostatnie pięć lat stopy procentowe w Polsce spadły z poziomu 19 proc. do ok. 6 proc., a oczekuje się kolejnych obniżek. To wpływa na coraz większą dostępność kredytów.

- To duży błąd, jeśli nie korzysta się z dostępu do bardzo taniego pieniądza - marże banków w Polsce są najniższe w Europie (spokojnie znajdziemy marże rzędu 1 pkt proc. dla przeciętnego kredytu, podczas gdy w UE przynajmniej 2-2,5 pkt) - przekonuje Maciej Kossowski z Expandera.

Obniżki napędzają ostro konkurujące ze sobą banki, głównie PKO BP i Bank BPH. Banki ograniczają swoje marże, a w efekcie oprocentowanie kredytów, stosują łatwiejsze procedury i honorują dochody z innych źródeł niż umowa o pracę.

PAMIĘTAJ! Kredyt mieszkaniowy to najtańszy kredyt na rynku. Dla porównania pożyczka na zakup samochodu oprocentowana jest na blisko 14 proc., gotówkowa na mniej więcej 15 proc., a karty kredytowe 15-37,8 proc.

4. Mieszkania drożeją i będą drożeć

- Ceny nieruchomości będą rosnąć i to długo - przekonują doradcy kredytowi. A to m.in. za sprawą trwającego procesu konwergencji, czyli wyrównywania cen i poziomu życia między Polską i krajami tzw. starej Unii. Na początku lat 90. Polacy zarabiali średnio 80 dol. miesięcznie, dziś - ok. 750 dol.

Trzypokojowe mieszkanie w Londynie kosztuje prawie 750 tys. euro. O połowę taniej jest w Madrycie. W Brukseli trzeba zapłacić 120 tys. euro, w Atenach - 170 tys. euro. a w Budapeszcie ok. 90 tys. W Warszawie wystarczy 70 tys. euro.

Na to nakłada się rosnący koszt materiałów budowlanych (VAT) i wykonawców. Deweloperzy przyzwyczaili się, że dyktują warunki i dostają wykonawcę za półdarmo. Dziś wykonawcy są rozrywani, a co za tym idzie - podnoszą stawki za swoje usługi. To także podnosi koszty budowy.

W Polsce jest też głęboki deficyt mieszkań. Specjaliści szacują go na ok. 1,5 mln. Podaż (ok. 100 tys. nowo budowanych lokali rocznie) jest zbyt niska, by uzupełnić niedobór.

A deweloperzy w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście mogą przebierać w klientach. - Żeby kupić mieszkanie, zapisałem się do kolejki liczącej kilkaset osób - wspomina jeden z czytelników. - Udało mi się tylko dlatego, że w formularzu podałem nazwisko narzeczonej, które zaczynało się na A. Handlowcy dzwonili do klientów w kolejności alfabetycznej.

5. Ulga odsetkowa

Kupując mieszkanie, możesz skorzystać z jednej z ostatnich ulg, jakie fiskus pozostawił podatnikom: ulgi odsetkowej.

Dzięki niej odliczysz od dochodu część odsetek od wziętego z banku kredytu. Robisz to przy tym tak długo, jak długo go spłacasz. Bierzesz kredyt na 20 lat? Odliczasz odsetki przez 20 lat.

To, ile odsetek możesz sobie odpisać od dochodu, zależy od tego, w jakiej grupie podatkowej się znajdujesz: w pierwszej - 19 proc., w drugiej - 30 proc., w trzeciej - 40 proc.

Przy kredycie w wysokości 100 tys. zł wziętym na 20-25 lat odzyskać więc możesz od kilkunastu (pierwsza grupa) do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych (trzecia grupa).

6. Pożyczka hipoteczna

Dzięki własnej nieruchomości łatwiej dostaniesz atrakcyjną pożyczkę - tzw. hipoteczną. Jej idea polega na pożyczeniu pieniędzy pod hipotekę domu czy mieszkania. Pieniądze możesz przeznaczyć na dowolny cel, np. kupno samochodu, sprzęt elektroniczny, wycieczki zagraniczne itp.!

Jej oprocentowanie wynosi 7-9 proc. (przy pożyczce w złotówkach) bądź 3,5-6 proc. (franki szwajcarskie).

7. Bezpieczeństwo

W razie problemów finansowych (np. utraty pracy, choroby) mieszkanie możesz sprzedać lub wynająć.

Nie jest jednak łatwo znaleźć kupca na mieszkanie z obciążoną hipoteką, sprzedaż takiego lokalu wymaga współpracy między dwiema stronami transakcji i bankiem, a często nawet bankami (gdy kupujący chcą je kupić na kredyt zabezpieczany hipoteką).

UWAGA! Niektóre banki (np. GE Bank Mieszkaniowy) oferują ubezpieczenie kredytu na wypadek utraty pracy. Gdy takie nieszczęście kredytobiorcy się przydarzy, ubezpieczyciel pomaga w spłacie kredytu.

NIE WARTO KUPOWAĆ

Ale zanim zdecydujesz się kupić, pamiętaj:

1. Mogą cię finansowo wykończyć koszty dodatkowe kredytu

Jest ich wiele. Aby dostać kredyt, musisz mieć wkład własny (zwykle 20 proc. kosztów inwestycji).

Wprawdzie banki coraz częściej rezygnują z tego wymogu, ale trzeba ubezpieczyć brakujący udział.

Okres ubezpieczenia wynosi pięć lat. W przypadku, gdy udział nie zostanie spłacony w tym terminie, ubezpieczenie można przedłużyć na kolejne pięć lat. To kosztuje.

Składka wynosi ok. 3,5 proc. brakującego wkładu własnego i jest płacona jednorazowo za pięć lat. W przypadku 100 tys. zł kredytu mieszkaniowego składka za pięć lat wynosi ok. 700 zł.

Dodatkowo banki domagają się zawarcia ubezpieczenia:

na życie kredytobiorcy (polisa do 65. roku życia na 100 tys. zł to wydatek co miesiąc 110-150 zł);

nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (dla nieruchomości o wartości 150 tys. zł będzie to ok. 200 zł rocznie);

kredytu do czasu założenia księgi wieczystej dla kredytowanej nieruchomości (od 0,8 do 1,2 proc. rocznie z możliwością zwrotu niewykorzystanej części składki. Np. ubezpieczenie kredytu w wysokości 100 tys. zł przez pół roku będzie cię kosztowało 480 zł).

UWAGA! Niektóre banki ubezpieczają kredyt tak, że do momentu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej płacisz większe odsetki (kredyt jest o od 1,2 do 2 proc. droższy).

W przypadku kupna mieszkania (domu) na rynku wtórnym do wymienionych wyżej opłat dochodzi czasem jeszcze wycena nieruchomości (zależy od banku i stawki rzeczoznawcy majątkowego, zwykle do 1,5 tys. zł).

W sumie przy wypłacie kredytu o wartości 100 tys. zł będziesz musiał wnieść od 900 do 2,5 tys. zł opłat dodatkowych.

2. Kupno mieszkania to nie koniec wydatków

Nowe mieszkania zazwyczaj oddawane są w stanie surowym (bez podłóg i białego montażu). Trzeba je więc wykończyć. Zdaniem agentów nieruchomości, aby lokal miał przyzwoity standard, w każdy jego metr trzeba włożyć ok. 700 zł.

Przed podobnymi wydatkami nie uciekniesz, nawet jeśli kupisz mieszkanie używane. Prędzej czy później będziesz musiał zrobić w nim remont.

Musisz mieć także na podatki i opłaty notarialne. Dla przykładu - kupując mieszkanie od dewelopera za 150 tys. zł, zapłacisz ok. 4 tys. różnych opłat - taksa, wpis do księgi wieczystej.

3. Czynsz i inne stałe opłaty

Oprócz rat pożyczki będziesz płacić także opłaty za mieszkanie (woda, podatek od nieruchomości, koszty utrzymania obiektu, centralne ogrzewanie itd.). W nowych inwestycjach w Warszawie wynoszą one 5-7 zł za m kw. (czyli za mieszkanie 60 m kw. 300-420 miesięcznie).

4. Problemy ze spłatą kredytu

Jeśli weźmiesz kredyt w banku w walucie obcej (czyli np. we frankach bądź dolarach), grozi ci tzw. ryzyko walutowe. Wynika ono z nieoczekiwanej zmiany kursu jednej waluty w stosunku do drugiej, np. zmiany kursu złotego wobec dolara czy euro. Zmiany te są trudne do przewidzenia, a co za tym idzie - rodzą ryzyko dla kredytobiorców. Jeśli wziąłeś pożyczkę w dolarach, a kurs dolara rośnie, będziesz płacił bankowi większą ratę. Jeśli zaś spada, to mniejszą.

Tracisz pracę - tracisz zdolność kredytową. Przytrafiło się to naszym czytelnikom. Stracili pracę i zaczęli zarabiać na umowę-zlecenie. Mimo to regularnie spłacali raty kredytu. Nie mogli jednak bankowi przedstawić zaświadczenia o stałych dochodach. Bank zmusił ich do sprzedaży mieszkania, a w wyniku różnic kursowych okazało się, że przez dwa lata udało im się spłacić tylko... 2 tys. zł kredytu.

UWAGA! Zdaniem bankowców lekarstwem na ryzyko kursowe jest tzw. przewalutowanie, czyli zmiana waluty kredytu. Niestety, taka operacja opłaca się naprawdę tylko w skrajnych sytuacjach (duża zmiana kursu jakiejś waluty).

Możesz też wziąć kredyt w złotówkach, ale raty takiego kredytu są o kilkadziesiąt proc. wyższe niż w przypadku pożyczki we frankach.

5. Ceny mieszkań rosną przede wszystkim w dużych miastach

W małych wzrost jest jak na razie minimalny. Poza tym nawet w dużych miastach można znaleźć coś taniego. Pośrednicy zgodnie przyznają, że na przykład w PRL-owskich blokowiskach gwałtowna zwyżka cen nie wchodzi w grę.

A MOŻE WYNAJĄĆ?

Cztery powody, dla których warto dalej najmować mieszkanie.

1. Własność nie dla każdego

Nie każdego stać na własne mieszkanie. Są osoby (np. młode pary na dorobku), którym żaden bank nie udzieli pożyczki ze względu na brak zdolności kredytowej.

2. Atrakcyjne TBS-y

Towarzystwa Budownictwa Społecznego to spółki non profit, które budują mieszkania na wynajem. Na ten cel mogą dostać preferencyjny, długoterminowy (ok. 25-30 lat) kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (udzielaniem kredytów zajmuje się Bank Gospodarstwa Krajowego).

Czynsz w niektórych TBS-ach jest porównywalny z czynszem w lokatorskich M spółdzielczych. Najemca, aby wprowadzić się do takiego mieszkania, musi wpłacić tzw. opłatę partycypacyjną w wysokości 30 proc. ceny mieszkania.

W przypadku rezygnacji z mieszkania Towarzystwo ją oddaje (zwaloryzowaną o wskaźnik inflacji).

3. Wynajem może się opłacać

Zwłaszcza jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą (możesz sobie wrzucać czynsz w koszty) albo jeżeli firma, w której pracujesz, wynajmuje ci lokal (płaci za wynajem).

Nad wynajmowaniem mieszkania mogą się też zastanawiać osoby, które często zmieniają miejsce zamieszkania, np. wymaga tego ich praca. W takim przypadku posiadanie własnego mieszkania to sporo kłopotu (za każdym razem trzeba by je sprzedawać bądź wynajmować).

4. Maleją ceny

W miarę upływu czasu maleją ceny najmu - zwłaszcza w dużych miastach.

W połowie lat 90. wynajęcie 100-metrowego mieszkania w dobrym punkcie stolicy kosztowało nawet 2 tys. dol. miesięcznie. Dzisiaj właściciel lokalu będzie zachwycony, jak dostanie 1 tys. dol.

MAM DUŻO PIENIĘDZY I CHCĘ ZAINWESTOWAĆ

Dlaczego warto?

Bo można sporo zarobić. - Na lokacie bankowej można zarobić 3 proc. rocznie - twierdzą specjaliści. - Na obligacjach punkt więcej. Akcje to za duże ryzyko. A nieruchomości ciągle drożeją.

Dostrzegli to spekulanci.

Krajowi inwestorzy kupują mieszkania hurtowo, po kilkanaście, zbijając w negocjacjach cenę. Potem, tuż przed zakończeniem inwestycji, odsprzedają swoje prawa osobom trzecim nawet z kilkudziesięcioprocentowym zyskiem.

Nie trzeba mieć gotówki, lecz zdolność kredytową. Żeby dostać kredyt trzeba mieć tylko 20-proc. wkład własny. Za wynajem kawalerki czy dwupokojowego mieszkania w stolicy można dostać od 800 zł do 1,2 tys. zł. Ta kwota wystarczy spokojnie na pokrycie kosztów pożyczki oraz opłat za lokal.

Poza okresem budowy mieszkania inwestycja sama się finansuje. Inwestor angażuje niewielkie oszczędności i swoją zdolność kredytową. Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym zarabiasz od razu.

A dlaczego warto się zastanowić?

Nieruchomości to nie jest krótkoterminowa inwestycja i trzeba uzbroić się tu w cierpliwość, żeby wyjść na swoje. Zwłaszcza że czeka nas hamowanie cen w 2008 r., kiedy z 7 do 22 proc. skoczy stawka VAT na nowe mieszkania. O tyle też raptownie zdrożeją nieruchomości, a więc zmaleje także popyt.

Specjaliści spodziewają się wtedy zakłócenia tempa wzrostu cen. Potrwa to ich zdaniem rok, góra dwa lata.

Taka sytuacja miała miejsce na Węgrzech, gdzie wprowadzenie 25-proc. VAT-u wraz z wejściem tego kraju do UE na moment zatrzymało rozwój rynku mieszkaniowego w Budapeszcie.

- Rynek wynajmu jest słaby i czynsze spadają z roku na rok o kilka procent - twierdzi Kossowski.

Jeśli ktoś chce np. finansować raty kredytu z wynajmu lokalu, musi się liczyć z tym, że w mieszkanie trzeba wpierw sporo włożyć (remont bądź wykończenie), a następnie znaleźć lokatora, który będzie za nie płacił przyzwoite pieniądze. To nie jest łatwe.

Mamy fatalnie skonstruowane prawo, jeśli chodzi o ochronę najemców.

Teoretycznie od stycznia br. właściciela i najemcę przestaje obowiązywać ustawa o ochronie praw lokatorów. Właściciel może więc podnosić czynsz, kiedy będzie chciał, i ustalać go w dowolnej wysokości Dotyczy to jednak tylko tych osób, które wynajmują swój lokal w ramach tzw. najmu okazjonalnego. Rozumieć tak należy sytuację, gdy właściciel mieszkania przejściowo z niego nie korzysta i, żeby nie stało puste, wynajmuje je. Ustawa nie precyzuje przy tym słowa "przejściowo". Nie wiadomo więc, czy chodzi o miesiąc, czy dziesięć lat.

Poza tym właściciel ma problemy z pozbyciem się najemcy, który nie płaci. Może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokator nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (ale uwaga - właściciel najpierw musi go poprosić o pieniądze, dając mu jednocześnie miesięczny termin na uregulowanie należności, i ostrzec, że inaczej wypowie mu mieszkanie).

Dlatego jeśli już zainwestujesz, nie umawiaj się na okresy płatności dłuższe niż miesiąc! Najłatwiej to wytłumaczyć na przykładzie.

PRZYKŁAD. Pan Jacek umówił się ze swoim lokatorem, że czynsz będzie wpłacany raz na rok. Najemca pierwszy czynsz zapłacił. Później przez dwa lata nie dał ani grosza, ale bez żadnych ponagleń zapłacił za czwarty rok. Rezultat? Pan Jacek nie może dać mu wypowiedzenia, bo najemca nie zalega z opłatami za trzy pełne okresy płatności, ale... za dwa.

Nie wszystkie mieszkania przynoszą duży zysk. Królestwa spekulantów to Warszawa, Kraków oraz Trójmiasto. Niezłym interesem może być też Wrocław. Jest to jedyne duże miasto w Polsce z szybko rozwijającym się rynkiem pracy, gdzie do niedawna nie działał żaden duży deweloper. - Można tu sporo zarobić, kupując praktycznie wszystko - pod warunkiem że jest większe od budy dla psa i przyzwoicie zaprojektowane - mówią pośrednicy.

Uwagę coraz liczniejszych inwestorów zaczynają przyciągać też Łódź i Śląsk oraz miejscowości turystyczne. Np. w Kołobrzegu i na Helu chętnie inwestują Niemcy.

Kupując mieszkanie pod inwestycję, musisz pamiętać, że liczy się potencjalny wzrost wartości nieruchomości. Innymi słowy większość mieszkań drożeje, ale niektóre szybciej.

Powinno być:

w nowej technologii, z sensownym rozkładem - czyli bez holu, który ma kilkanaście m kw.;

w dobrej dzielnicy, gdzie podaż gruntów jest bardzo niska, czyli niewiele da się już tam dobudować. Z tego punktu widzenia niezłą lokalizacją są w Warszawie Ursynów czy Powiśle, a słabą Białołęka czy Bemowo.

dobrze skomunikowane;

UWAGA! Niezłym pomysłem są lokale przy skupiskach "białych kołnierzyków", bo ludzie lubią mieszkać relatywnie blisko miejsca pracy.

Jest spora konkurencja wśród inwestorów. Do krajowych dołączyły specjalistyczne fundusze nieruchomości, np. Arka BZ WBK czy Skarbca Rynku Nieruchomości oraz inwestorzy z Wielkiej Brytanii.

Anglicy mówią: "Poland is number one", i kupują u nas po 30-40 mieszkań. Brytyjczycy mają spore doświadczenie w podobnych inwestycjach - przez ostatnią dekadę ceny nieruchomości w Londynie wzrosły o 300 proc. O ile jednak tamtejszy rynek tak dynamicznie rozwijać się już nie będzie, o tyle Polska według specjalistów najlepsze lata ma dopiero przed sobą.

Brytyjczyk po sprzedaniu u siebie kawalerki w kiepskim stanie może kupić dwupoziomowy apartament w warszawskim Wilanowie i jeszcze ma pieniądze na jego wykończenie.

Copyright © Agora SA