Zobacz także:
Nie dać się oszukać przez dewelopera
Ranking kredytów mieszkaniowych
Odbiór mieszkania krok po kroku
Kredyt
Zorganizuj dokumenty. Pracujesz na etacie? Idź do działu kadr po zaświadczenie o zatrudnieniu na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony (określony) oraz zarobkach z ostatnich trzech miesięcy.
UWAGA! Przy zatrudnieniu na czas określony prawdopodobnie dostaniesz kredyt na tyle lat, na ile twój kontrakt opiewa, choć banki podchodzą o wiele liberalniej do osób z umową na czas określony niż jeszcze kilka lat temu.
Jeśli pracujesz na umowę-zlecenie lub umowę o dzieło, załatw:
oryginały umów-zleceń - o dzieło,
oświadczenie pracodawcy, że zamierza podtrzymywać z tobą ten rodzaj stosunku pracy w przyszłości,
PIT-y z ostatnich dwóch lat potwierdzone przez urząd skarbowy.
Przy działalności gospodarczej możesz potrzebować zaświadczenia z ZUS o tym, że nie zalegasz ze składkami, oraz PIT-ów.
UWAGA! Na rynku zaczynają pojawiać się kredyty typu "no docs" czyli niewymagające od klienta dokumentowania dochodów.
Taką ofertę ma np. PTF Bank. Kredytobiorca musi podać, ile zarabia, bank sprawdzi tylko, czy dana osoba faktycznie jest zatrudniona w zakładzie pracy, który podaje.
W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą PTF porównuje deklarowane zarobki przedsiębiorcy ze swoimi bazami danych, w których podane jest ile jest w stanie zarobić osoba pracująca w takiej branży.
Pamiętaj - zaświadczenia z pracy są ważne dla banku zazwyczaj przez miesiąc od momentu wystawienia.
Dowiedz się, na jak wysoki kredyt możesz liczyć
W tym celu ze wspomnianymi punkt wyżej dokumentami:
Idź do oddziału banku, w którym masz założony rachunek. Zapytaj, jaki kredyt może on ci zaproponować. Banki czasami w sposób preferencyjny traktują swoich stałych klientów, dając im np. korzystniejsze oprocentowanie czy pobierając od nich niższe opłaty niż od osób prosto z ulicy. Szczególnie ci się opłaca skorzystać z usług "swojego" banku, jeśli masz tam konto vipowskie. Tacy klienci mogą prawie zawsze liczyć na jakąś specjalną ofertę.
Udaj się do doradcy kredytowego (tzw. brokera), aby zorientować się, czy inny bank nie ma dla ciebie lepszej oferty.
Doradca kredytowy to osoba, która profesjonalnie zajmuje się pośrednictwem kredytowym między bankami a klientami.
Za swoje usługi zazwyczaj nie pobiera żadnych opłat - żyje z prowizji, którą dostaje od banku.
Najpopularniejsze firmy to Expander (www.expander.pl), Open Finance (www.openfinance.pl) oraz Dom Kredytowy NOTUS (www.notuskredyt.pl).
Zbadaj ceny w swoim mieście
Jeśli interesują cię ceny nowych mieszkań i żyjesz w dużym mieście, zajrzyj na www.tabelaofert.pl. Znajdziesz tam dość szczegółową ofertę deweloperów i spółdzielni z wizualizacjami, ceną lokali za m kw. Dość często powierzchnia mieszkań jest rozrysowana na rzutach. Używane patrz: www.mls.org.pl.
Ustal, ile chcesz wydać
Rada. Nie pożyczaj zbyt dużo, nawet jeśli bankowiec zapewnia, cię, że twoja zdolność kredytowa na to pozwala. Bezpieczny kredyt to taki, który nie przekracza dwuipółkrotności twoich rocznych dochodów brutto.
I czego potrzebujesz
Weź kartkę papieru, coś do pisania, plan miasta i odpowiedz sobie na następujące pytania:
Jak długo zamierzasz mieszkać w nowym miejscu? Innymi słowy, czy jest to mieszkanie (dom) docelowy, czy za kilka lat chcesz je zmienić na większe, lepsze, w innej okolicy?
Jeśli chcesz świeżo kupione mieszkanie (dom) za kilka lat sprzedać albo wynająć, dobrze by było, gdybyś wybrał lokal, na który w przyszłości będzie duży popyt.
UWAGA Najszybciej rosną ceny nieruchomości w dzielnicach, gdzie nic nowego nie da się już wybudować - innymi słowy brakuje tam ziemi pod budowę.
W Warszawie dzielnicą, w której brakuje działek, jest Ursynów oraz Mokotów, zaś dużo wolnej ziemi pod zabudowę jest w Wilanowie.
Czy przeszkadzają ci dojazdy i ile czasu jesteś w stanie na nie poświęcić (podobnie członkowie twojej rodziny). Jeśli lubisz spędzać sporo czasu w samochodzie, możesz kupić mieszkanie (dom) pod miastem albo w zielonych okolicach odległych od centrum.
Rada. Zanim kupisz, spróbuj pokonać trasę przyszły dom - praca w godzinach szczytu. Będziesz wtedy mniej więcej wiedział, ile to trwa i czy jesteś w stanie znosić pięć dni w tygodniu taki wysiłek.
Jak daleko jest szkoła, w której uczą się (będą się uczyć) twoje dzieci, czy w okolicy są przedszkola, ośrodki zdrowia itp.
Jakiego potrzebujesz rozkładu mieszkania i ilu pokoi.
Rada. Duży i wąski korytarz to strata miejsca i pieniędzy. Unikaj mieszkań, gdzie są pokoje przechodnie. Kuchnia koniecznie musi być widna. Dla dwóch osób dobrym rozwiązaniem jest mieszkanie o powierzchni ok. 45 m kw., dwa pokoje. Trzech - ok. 55-60 m kw., trzy pokoje. Mieszkanie o takiej powierzchni łatwo sprzedać.
Czy w okolicy jest park, staw rzeczka bądź jezioro. Takie elementy natury podnoszą w dłuższej perspektywie wartość nieruchomości.
Wybierz nowe czy używane
To wbrew pozorom kluczowa decyzja. Mieszkania na rynku pierwotnym oraz wtórnym szuka się bowiem inaczej.
UŻYWANE
Tutaj do pomocy będziesz musiał zatrudnić pośrednika. O dobrego fachowca wcale nie jest łatwo. Najlepiej, gdyby agent był z polecenia. Zapytaj przyjaciół i znajomych z pracy, czy nie korzystali ostatnio z takich usług. Ich rekomendacja może być dla ciebie bezcenną wskazówką.
Jeśli nie masz takiego kontaktu, musisz poszukać sam. Wybierz, czy będzie dla ciebie pracował jeden pośrednik, czy wielu. To zależy od typu umowy, który podpiszesz. Masz do wyboru umowę otwartą oraz na wyłączność. Czym się one różnią?
Umowa otwarta. To najpopularniejszy rodzaj. Zawierasz ją z wieloma agencjami. Obowiązuje na czas nieokreślony (aż do znalezienia mieszkania). Można ją wypowiedzieć z jedno-, dwumiesięcznym wyprzedzeniem.
Jak to wygląda w praktyce? Chęć kupna zgłaszasz np. do pięciu biur pośrednictwa. W każdym zostawiasz kontakt do siebie.
Zalety. Teoretycznie (dlaczego teoretycznie - o tym za chwilę) pracuje dla ciebie wielu pośredników.
Niskie wynagrodzenie. Przy umowie otwartej płaci się prowizję w wysokości poniżej 3 proc. wartości nieruchomości (zarówno przy kupnie, jak i sprzedaży)
Wady. Żaden pośrednik nie zaangażuje się bez reszty w poszukiwania odpowiedniego lokalu, bo wie, że to samo robi jego czterech kolegów po fachu. A komu chce się pracować, jeśli na koniec miesiąca ma np. 20 proc. pewności, że dostanie wypłatę - pytają agenci?
Pośrednik pracujący na umowę otwartą będzie reprezentował obie strony transakcji. Trudno sobie wyobrazić, by dobrze pracował zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Jego praca ograniczy się wyłącznie do skojarzenia kontrahentów.
Prowizję płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Im wyższa więc będzie kwota transakcji, tym więcej kasy dostanie dla siebie pośrednik. To jest korzystne dla sprzedającego nieruchomość, ale już nie dla kupującego.
Umowa na wyłączność. Klauzula wyłączności oznacza, że nie wolno ci korzystać z usług innego agenta. Brzmi ona tak: "Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności - innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, pod rygorem obowiązku zapłaty na rzecz pośrednika kary umownej [zwykle w wysokości jednej prowizji - przyp. red.]".
Umowę na wyłączność zawiera się na określony czas:
sześć miesięcy - mieszkania do 60 m kw.;
od sześciu miesięcy do roku - mieszkania powyżej 60 m kw.;
rok i dłużej - domy.
Zalety. Kontaktujesz się tylko z jednym biurem.
Pośrednik bardziej się przykłada do swojego zadania, bo wie, że dostanie pieniądze, jeśli tylko spełni swoje zadanie.
Wady. Jeśli ktoś oferuje ci nieruchomość, musisz o tym poinformować swojego pośrednika. Nawet jeśli kontrahenta znalazłeś TY.
Jeśli kupisz nieruchomość, nie mówiąc mu o tym, i tak płacisz prowizję.
Wysoka prowizja - minimum 3 proc. wartości nieruchomości (umowa kupna-sprzedaży).
W umowie powinny być wyszczególnione bardzo dokładnie obowiązki pośrednika. Dobry agent powinien:
zbadać stan prawny nieruchomości, m.in. sprawdzić, czy lokal faktycznie należy do osoby, która go oferuje, czy nie jest zadłużony - w spółdzielni (wspólnocie) - czy właściciel nie zalega dostawcom mediów.
pośredniczyć w negocjacji ceny - przekazywać ofertę klienta drugiej stronie;
doradzać przy zakupie, np. informować, że cena za mieszkanie jest za wysoka, bo np. w tej okolicy podobne nieruchomości (identyczna powierzchnia, położenie względem stron świata, piętro) da się kupić o 300 zł na metrze taniej;
podjąć tzw. działania marketingowe - czyli umieścić ogłoszenia w prasie, internecie (w tym w systemie MLS).
Jeśli tego wszystkiego nie dopilnujesz, pośrednik ograniczy się jedynie do podsyłania ci adresów!
UWAGA! Podpisanie umowy nie powinno nic kosztować! Jak ognia wystrzegaj się pośredników, którzy już w momencie przyjścia do biura żądają od ciebie pieniędzy. Prowizję powinieneś zapłacić w dwóch etapach:
połowę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej;
połowę przy akcie notarialnym.
Rada. Umowę podpisuj w biurze, tak, żebyś mógł ją spokojnie przeczytać i zrozumieć. Możesz też zażądać wysłania jej do domu faksem czy mailem.
Nie dopuszczaj do sytuacji, że pośrednik daje ci umowę do podpisania na masce samochodu, trzy minuty przed wejściem do oglądanego mieszkania.
A jak szukać nowego
Wiedzy na temat nowych inwestycji dostarczają przede wszystkim gazety. Doskonały przegląd ogłoszeń na ten temat znajdziesz np. w gazecie "Nieruchomości i Dom".
W szukaniu dobrego dewelopera (spółdzielni) bardzo też pomaga internet. Wejdź np. na www.gazeta.pl i kliknij forum. Na forum znajdziesz dział dom i budownictwo. Dowiesz się tam rzeczy, o których handlowcy żadnej firmy cię nie poinformują.
Np. że ich inwestycje spółdzielni X oddawane są z kilkumiesięcznym opóźnieniem. Albo że ich wykonawca ma poważne problemy z jakością. Bądź że na działce, na której buduje deweloper Y, jest gigantyczna hipoteka.
