Zanim kupisz mieszkanie w wielkiej płycie

Piotr Miączyński Leszek Baj
15.05.2006 17:11
A A A
Koniecznie zwróć uwagę na technologię, w jakiej zostało zbudowane! Cóż bowiem z tego, że dziś zaoszczędzisz kilka tysięcy, skoro za kilka lat będziesz musiał wydać fortunę na remonty i ogrzewanie
Zobacz także:

Jak cię widzą, tak cię kupią

Jak sprzedać odziedziczony dom bez podatku

Sprzedaż domu z dożywociem

Według danych ostatniego spisu powszechnego typowe polskie mieszkanie to lokal w budynku z wielkiej płyty. Wielkopłytowców jest aż 4 mln na blisko 12 mln zamieszkanych lokali w kraju.

Najłatwiej jest je kupić, są też najtańsze.

Mieszkań nowych powstałych po 1998 roku jest ok. 1,5 mln. Niemal tyle samo - ponad 1,2 mln - to M blisko stuletnie. Większość jest w takim stanie, że nie nadaje się nawet do remontu.

Jakie są wady i zalety poszczególnych technologii?

Wielka płyta, czyli głośno, zimno, ale tanio

Płyta płycie nierówna. Pierwszy budynek w tej technologii powstał w 1957 roku na warszawskich Jelonkach. Upraszczając, wielkopłytowiec ma ściany zewnętrzne i nośne wewnętrzne, stropy oraz dach i schody z prefabrykowanych elementów betonowych o dużych wymiarach.

Budynki z wielkiej płyty budowano w dwóch systemach:

(zamkniętym - głównie w latach 60. i na początku 70. Kupując mieszkanie w systemie zamkniętym, trzeba pamiętać, że:

1. przerabia się je trudno, bo prawie każda ściana w mieszkaniu jest konstrukcyjna. Zazwyczaj płyty stropowe o grubości 14 cm opierano na trzech ścianach nośnych grubych również na 14 cm;

2. mieszkania są małe i ciasne. W pionie wszystkie lokale mają identyczny rozkład;

3. budynki wznoszono według skandalicznie niskich norm izolacyjnych. Jeśli budynek jest nieocieplony, jest go trudno ogrzać, a ciepło szybko ucieka. Na dodatek płyty miały bardzo delikatne brzegi. Łatwo je było uszkodzić. Na socjalistycznych budowach zdarzało się to nagminnie. Na spojeniach płyt występowały wiec szczeliny - bardzo trudne do uszczelnienia. W takich lokalach może być teraz wilgoć i grzyb.

Najpopularniejszym systemem zamkniętym był OWT-67. Zbudowano w nim ponad 30 proc. budynków z wielkiej płyty, pięcio- lub 11-kondygnacyjnych. Jeden moduł powierzchni mógł mieć maksymalnie 540 x 480 cm. Na przykład mieszkanie dwupokojowe składa się z dwóch takich modułów. Nowocześniejszą wersją OWT - 67 było OWT - 75 (nazwa pochodzi od roku, w którym stworzono system). W tym wariancie zwiększono metraż mieszkań i podniesiono ich wysokość z 270 do 280 cm. Innymi systemami zamkniętymi były Domino, WUF-T, Fadom Dąbrowa, Winogrady, Szczecin, PBU.

•  otwartym - od lat 70. Jest zdecydowanie lepszy od systemów zamkniętych. Mieszkania są tu większe i bardziej urozmaicone. Powód? Spotkać tu można cztery rozpiętości ścian nośnych (6; 4,80; 3,60 i 2,40 m), co pozwalało na budowanie mieszkań o różnej wielkości i rozkładzie.

Na dodatek w obrębie lokali wyeliminowano ściany konstrukcyjne. Dzięki temu takie mieszkanie można swobodniej przerabiać niż w systemie zamkniętym, usuwając czy przesuwając ściany działowe.

Ponieważ uszczelnione złącza między płytami lepiej trzymają ciepło, rzadziej pojawia się w nich również grzyb.

Systemem otwartym jest W-70 - powstało w nim ponad 15 proc. wszystkich naszych bloków z wielkiej płyty oraz Wk-70 (ok. 20 proc. bloków). Różnice między W a Wk są minimalne. W systemach otwartych budowano domy od trzech do 16 kondygnacji.

Wady wielkiej płyty:

•  Instalacja elektryczna. Zaprojektowana została na odbiór 4 kilowatów (tyle pobiera jednocześnie pralka, żelazko i mikser). W większości wielkopłytowych mieszkań pracuje na granicy możliwości.

•  Fatalna akustyka. Słychać chodzenie sąsiada z góry i szczekanie psa z dołu.

•  Fatalna wentylacja. Zazwyczaj źle wykonana i zapchana gruzem.

•  Śmietniki wewnątrz wieżowców. Śmierdzą i rozchodzi się od nich robactwo.

•  Zarobić na nich trudno. Wielka płyta to marna inwestycja. Chyba że blok jest w doskonałej lokalizacji - blisko centrum miasta, parku itp.

Zalety wielkiej płyty.

•  Doskonała infrastruktura. W czasach socjalistycznych urbaniści i architekci planowali, jak mają wyglądać całe osiedla. Bloki z wielkiej płyty, które powstawały od podstaw, otaczają sklepy, przedszkola, szkoły, przychodnie, tereny zielone.

•  Niska cena. Mieszkania w blokach z wielkiej płyty są tanie.

Rama H

To żelbetonowa konstrukcja w kształcie litery H wypełniona np. pustakiem. Agencje nieruchomości - niekoniecznie słusznie - wykreowały ramę jako lepszą alternatywę dla wielkiej płyty.

Wady:

  • wysokość mieszkania - zazwyczaj tylko 2,50 m.

  • pomieszczenia w tej technologii mogą być mało ustawne (budynek oparty jest na dużej liczbie słupów (czyli nóg litery H) oraz podciągów, które trzymają konstrukcję w kupie.

  • wysoka cena - w stolicy chyba zbyt wysoka w stosunku do jakości.

    Zalety:

  • pomieszczenia łatwiej przebudować niż w zamkniętych systemach wielkiej płyty.

    A może mieszkanie w kamienicy

    W obrocie jest najwięcej mieszkań w kamienicach z lat 30.-60.

    Wady:

  • kamienica (zwłaszcza stara) to skarbonka bez dna, cały czas się coś w niej psuje, a fundusz remontowy jest wysoki - przynajmniej 2 zł za m kw.

  • instalacje są zazwyczaj w fatalnym stanie - od wodnych (stare rury) do elektrycznych.

  • ciepła woda użytkowa jest często ogrzewana przez gazowe podgrzewacze.

  • lokale mają bardzo małe balkony albo są po prostu bez balkonów.

  • dach często cieknie albo trzeba go poddać intensywnej reanimacji.

    RADA. Zwróć koniecznie uwagę, z czego jest dach, czy jest szczelny, czy wymieniano jego poszycie, czy całą konstrukcję. Przyjrzyj się też dokładnie, czy na suficie ostatniej kondygnacji nie ma przypadkiem zacieków. Jeśli są - trzeba będzie prawdopodobnie wymienić pokrycie.

    PAMIĘTAJ! Drewniana konstrukcja dachowa wytrzymuje 50-75 lat. Pokrycia dachowe trzeba zmieniać częściej:

  • dachówkę (cementową, ceramiczną) co 20-50 lat;

  • papę na lepiku co 5-8 lat;

  • blachę stalową ocynkowaną co 30-40 lat;

  • płyty azbestowo-cementowe, czyli popularny eternit, co 20-30 lat (azbest szkodzi wtedy, gdy pyli, uważaj więc przy rozbiórce takiego dachu, płyty z eternitu trzeba po demontażu wywieźć na specjalne składowisko odpadów).

    Zalety:

  • pokoje w kamienicach są wysokie, np. 3,20 m,

  • mieszkania mają tzw. klimat, często są duże i dobrze rozplanowane,

  • kamienice są zazwyczaj w bardzo dobrych lokalizacjach blisko centrum miasta, parków w zabytkowych dzielnicach itp.

    RADA: Jeśli kupujesz mieszkanie w starej kamienicy, dobrze jest na oględziny mieszkania oprócz np. pośrednika nieruchomości wziąć ze sobą inspektora nadzoru budowlanego. Jego usługi kosztują w porównaniu z ceną mieszkania niewiele - ok. 500 zł, a może on wychwycić rzeczy, których ty nie zauważysz, np. konieczność wymiany instalacji, fatalny stan dachu itp.

    Mało używane

    Dla kupujących mieszkanie to, że lokal zbudowano po roku 90., to oznaka jego wysokiej jakości. Niekoniecznie musi tak być. Owszem, na przełomie dekad nastąpił gigantyczny skok jakościowy, jeśli chodzi o technologie budowlane - w stosunku do konstrukcji stawianych w latach 70. i 80.

    Do łask powróciła cegła zarówno jako materiał konstrukcyjny, jak i wypełniający. Coraz częściej zaczęto stosować żelbeton - w tej technologii buduje się bardzo szybko.

    Wady:

  • Lata 90. to wysyp wielu nowych firm budowlanych na rynku, a co za tym idzie - mało doświadczonych. Na dodatek musiały się one zmierzyć z wieloma technologiami, których na rynku wcześniej nie było.

  • Okna niskiej jakości. Kilkanaście lat temu na rynku było wiele firm produkujących okna z PCW. Nie miały one ani doświadczenia, ani odpowiedniego sprzętu. Efekt - im nowszy budynek, tym zazwyczaj lepsze mogą być w nim okna.

  • Słaba izolacja cieplna. Na początku lat 90. stosowano docieplenia o grubości około 10 cm. Zdarzało się też często, że firmy budowlane w celu obniżania kosztów "kompletowały" systemy ociepleniowe z najtańszych produktów, na dodatek różnych producentów, które pasowały do siebie jak pięść do oka.

  • Kilkuletni budynek to kot w worku. Ukryte wady konstrukcyjne, np. grzyby czy pleśń wywołane przez złą izolację, ujawniają się dopiero po pięciu-dziesięciu latach użytkowania domu.

    Zalety:

  • Budynki są po prostu ładniejsze. Popularne są dachy dwuspadowe. Stosuje się także coraz szlachetniejsze materiały wykończeniowe. Na niektórych budynkach widać elementy drewniane, zrobione z piaskowca czy marmuru.

  • O niebo lepsza izolacyjność cieplna. Czym nowszy budynek, tym jest ona wyższa. Dziś warstwa styropianu ma około 12-15 cm. Co za tym idzie - mniejsze są rachunki za ogrzewanie.

  • W budynkach są instalowane coraz nowocześniejsze, ciche windy.

  • Drzwi na klatkach nie są stalowe (bardzo ciężkie), ale aluminiowe (lekkie).

    Dziękujemy za pomoc panu Ireneuszowi Kulągowskiemu, doradcy budowlanemu

  • Zobacz także
    Komentarze (1)
    Zaloguj się
    • dr.hayd

      0

      Nie zapominajmy o modernizacji.Np. W Olsztynie nie sposób znaleźć bloku z wielkiej płyty, który nie jest po termomodernizacji. Okna też większość ludzi już powymieniała na plastikowe.

    Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX