Jak kupować mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym

pb
19.10.2006 14:42
A A A
Myśląc o kupnie mieszkania zastanawiamy jak nie popełnić błędu. Nasze wyobrażenia o mieszkaniu, które spełni marzenia muszą zostać przekute na realny lokal, który nie zawsze do tych wyobrażeń musi pasować w stu procentach. A jednocześnie uwzględniać takie czynniki jak chociażby zasobność portfela
Zobacz także:

Zanim kupisz mieszkanie w wielkiej płycie

Z pamiętnika kupującego mieszkanie

Co musisz zrobić, zanim kupisz mieszkanie

Podstawową decyzja to wybór oferty z rynku wtórnego lub pierwotnego. Wbrew pozorom wciąż jest spory popyt na mieszkania z rynku wtórnego. Warto się zastanowić nad tą opcją. Takie mieszkanie jest tańsze niż w ofercie deweloperów. Trafiają się centralne lokalizacje, a wśród Polaków wciąż dominuje chęć mieszkania w centrum miasta. Jeśli zaś traktujemy mieszkanie jako inwestycje, dobrze jest szukać lokali średniej lub mniejszej wielkości, które łatwiej wynająć. Problem w tym, że mieszkań na sprzedaż jest względnie mało. Najmniej zaś tych, które są najbardziej poszukiwane, czyli nowe, 40-55-metrowe. Takich w niewygórowanych cenach praktycznie na rynku nie ma.

Zanim udamy się do pośrednika lub zaczniemy szukać na własną rękę, zawsze warto odpowiedzieć sobie na pytanie, czego poszukujemy - jakiej lokalizacji, jakiego typu mieszkania, wielkości, wieku i ceny. Niektórzy eksperci twierdzą, że obecnie rynek jest nieco wysuszony pod względem podażowym, więc na pewno trzeba być elastycznym i umieć skorygować własne oczekiwania, jeżeli w ogóle chcemy coś kupić.

Wielu potencjalnych klientów boi się, czy przypadkiem kupując mieszkanie nie przepłaca. Jedno jest pewne: na rynku nieruchomości w zasadzie nie obowiązuje coś takiego jak "zakup okazyjny". Dobrze zatem jest skorzystać z pomocy fachowców - pośredników i agentów nieruchomości. Profesjonalni przedstawiciele tych branż posiadają bazę danych, która umożliwia porównanie cen i pewien z tym związany komfort psychiczny. Poprosiliśmy ekspertów z firmy Partnerzy Nieruchomości o rady dla zastanawiających się nad zakupem mieszkania na rynku wtórnym lub pierwotnym. Na co zwracać uwagę? I jak dokonać trafnego wyboru?



Zdaniem eksperta

Na pytania na temat mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym opowiadają: Agnieszka Zielińska, specjalista ds. Rynku Pierwotnego, i Marzena Kuczek, kierownik biura PARTNERZY Nieruchomości w Gdańsku

Rynek pierwotny

Piotr Bauer: Jakich mieszkań najlepiej szukać na rynku pierwotnym?

Agnieszka Zielińska, specjalista ds. Rynku Pierwotnego z firmy PARTNERZY: Dziś na rynku pierwotnym można znaleźć każdego rodzaju metraż. Rynek pierwotny ma tą zaletę, że można dostosować mieszkanie czy też dom do indywidualnych potrzeb klienta nawet w trakcie realizacji inwestycji.

Przesunięcie ściany działowej nie wiąże się w tym przypadku z remontem czy mówiąc kolokwialnie "demolką" całego mieszkania. Zmianę koncepcji wprowadza się bowiem jeszcze przed przystąpieniem ekipy budowlanej do realizacji podziału powierzchni lokalu na poszczególne pomieszczenia. Dlatego też rynek pierwotny jest doskonałą opcją dla osób chcących mieć własny wkład w aranżację wnętrza, unikając jednocześnie remontu.

Jakie mieszkania są najbardziej pożądane i w związku z tym trudno je znaleźć?

Na rynku pierwotnym najbardziej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe o metrażu od około 38 do 48 m2. Najlepiej z balkonem od strony południowej, z dogodnym dojazdem do centrum i w budynku nie wyższym niż trzy piętra, z podziemną halą garażową. Mieszkania tego typu bardzo często kupowane są jako inwestycja na późniejszy wynajem.

Które mieszkania trudno sprzedać?

Deweloperzy mają najwięcej problemów ze sprzedażą większych mieszkań na parterach usytuowanych od strony północnej. Klient woli zapłacić tyle samo za mniejszy metraż, ale w lepszym umiejscowieniu wedle stron świata i na wyższej kondygnacji, aby np. uniknąć hałasu docierającego z podziemnej hali garażowej czy też aby zmniejszyć ryzyko włamania.

Jaką strategię przyjąć podczas poszukiwania mieszkania?

Przede wszystkim należy oszacować ilość gotówki na pierwszą wpłatę, nawet jeśli inwestycję mamy zamiar finansować z kredytu. Większość deweloperów żąda pierwszej wpłaty od trzech do siedmiu dni od daty podpisania umowy. Oczywiście istnieją odstępstwa od tej reguły, jeśli jednak deweloper ma wybierać między klientem mogącym wpłacić pierwszą ratę z środków własnych, a klientem posiłkującym się w 100 proc. kredytem mieszkaniowym - z całą pewnością sprzeda lokal temu pierwszemu. Warto też sprecyzować swoje oczekiwania co do dzielnicy, standardu wykończenia i ceny za metr. Następnie należy wyszukać i porównać oferty. Można to zrobić poprzez internet, odwiedzić deweloperów osobiście. Bardzo dobrą okazją do znalezienia wymarzonego mieszkania są też targi mieszkaniowe. Również tam prezentowane są praktycznie wszystkie oferty zarówno z rynku pierwotnego, jak wtórnego.

Jeśli mieszkania szukamy sami, należy wybrać interesujące nas inwestycje, udać się do biur sprzedaży każdego z deweloperów. Następnie sprawdzić każdą z inwestycji, która nas interesuje, pod względem prawnym, czyli udać się do sądu, aby przejrzeć księgę wieczystą, zapoznać się z Krajowym Rejestrem Sądowym danego dewelopera i sprawdzić, czy firma posiada pozwolenie na budowę danej inwestycji, czy nie jest w upadłości itp. Wiedza na temat tych dokumentów pozwoli nam się ustrzec przed ewentualnymi problemami, np. przy uzyskaniu kredytu. Jeśli inwestycja jest zakończona, musi być decyzja administracyjna - pozwolenie na użytkowanie, inwentaryzacja budowlana oraz zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokali ze starostwa.

Na co zwracać uwagę przy wyborze mieszkania?

Jest wiele istotnych czynników. Ważna jest funkcjonalność mieszkania, czyli rozkład pomieszczeń. Dobrze jest sprawdzić, gdzie wypada łazienka sąsiada, aby uniknąć dodatkowego hałasu. Istotne jest też nasłonecznienie mieszkania, czyli jak jest ono usytuowane względem stron świata. Ważny jest stan drogi dojazdowej do budynku. Warto także sprawdzić, jakie budynki sąsiadują z naszym. W przypadku inwestycji realizowanych na peryferiach miasta, dobrze jest udać się do Urzędu Miejskiego i sprawdzić, jakiego rodzaju zabudowy możemy się spodziewać w danym miejscu za klika lat, a także, gdzie będą przebiegać drogi dojazdowe. Najważniejszy jest jednak wybór dewelopera. Warto jest zapoznać się z inwestycjami wcześniej realizowanymi przez daną firmę, a także sprawdzić stan prawny inwestycji, którą jesteśmy zainteresowani.

O jakie rzeczy koniecznie pytać?

Bezwzględnie należy zapytać o odpowiednie pozwolenie na budowę, o KRS dewelopera i o Księgę Wieczystą. Należy też dowiedzieć się, czy jest możliwość zawarcia umowy przedwstępnej (czyli umowy o wybudowanie) w formie aktu notarialnego. Warto skorzystać z tej możliwości. Bardzo ważne jest też według jakiego wskaźnika waloryzowane są poszczególne raty oraz ile budynków będzie tworzyć Wspólnotę Mieszkańców. Wiedza na temat tych dokumentów pozwoli się nam bowiem ustrzec przed ewentualnymi problemami, np. przy uzyskaniu kredytu. Koniecznie trzeba ustalić, co jest objęte ceną, czy np. ogródek będzie naszą własnością, jaki dokładnie będzie standard wykończenia, jaki będzie termin wydania nieruchomości?

Za ile kupować? Jak ocenić czy kupujemy okazyjnie, czy też przepłacamy?

W przypadku nowych mieszkań cena jest uzależniona od *standardu wykończenia budynku oraz mieszkania *lokalizacji zarówno samej inwestycji, jak też pojedynczego mieszkania *gęstości zabudowy w danym miejscu. Czynniki te wpływają na zróżnicowanie cen. Stąd bardzo trudno ocenić kiedy przepłacamy, a kiedy cena jest okazyjna. Najlepiej jest wybrać dwie inwestycje o podobnych parametrach, porównać je i wybrać tę, która spełnia więcej satysfakcjonujących nas kryteriów. Ze względu na zmiany podatkowe, które mają wejść od przyszłego roku, na rynku pierwotnym jest bardzo duży popyt na mieszkania. Jeżeli np. podpiszemy umowę z deweloperem dziś, a akt notarialny będzie dopiero za rok, może to być nieopłacalne.

Rynek wtórny

Jakich mieszkań najlepiej szukać na rynku wtórnym?

Marzena Kuczek, kierownik biura PARTNERZY Nieruchomości w Gdańsku: To zależy od naszych potrzeb i preferencji. Jeśli mieszkanie ma być naszym lokum docelowym, to powinno być dobrze skomunikowane, posiadać w pobliżu bogatą infrastrukturę (sklepy, szkoły itd.). Jeśli w późniejszym okresie zechcemy się przeprowadzić, ułatwi to sprzedaż czy wynajem starego mieszkania. To samo odnosi się do rynku pierwotnego. Sprawdzić też należy, czy jest (lub kiedy będzie) dobra komunikacja, czy wokół są jakieś tereny zielone, miejsca parkingowe, czy nie planuje się w pobliżu budowy jakiegoś zakładu przemysłowego lub ruchliwej trasy.

Jakie mieszkania są najbardziej pożądane i w związku z tym trudno je znaleźć?

Najbardziej poszukiwane są mieszkania jedno- i dwupokojowe, na niskich kondygnacjach, w niewielkich kilkurodzinnych budynkach. Kupują je młode małżeństwa, jako swoje pierwsze mieszkanie. Kolejną grupę stanowią osoby starsze i emeryci, którzy z czasem zamieniają domy i duże mieszkania na niewielkie, tanie i niekłopotliwe w utrzymaniu kawalerki. Najwięcej klientów kupuje mieszkania na kredyt, a w przypadku takich mieszkań koszty ich utrzymania są niewielkie.

Kolejną rodzajem bardzo poszukiwanych i rzadkich nieruchomości są mieszkania w stylowych przedwojennych willach, z ogrodami, tarasami, położone w zacisznych spokojnych lokalizacjach, dające możliwość ciekawej aranżacji wnętrz.

Które mieszkania trudno sprzedać?

W tej chwili chyba nie ma takich, bo na rynku jest zbyt duży popyt. Ale generalnie najtrudniej sprzedaje się mieszkania duże (co wiąże się z wysokimi opłatami), zaniedbane, położone na wysokich kondygnacjach, oddalone od komunikacji, sklepów lub przy ruchliwych, hałaśliwych ulicach, ogrzewane piecami kaflowymi, wymagające remontów. Gorzej sprzedają się też lokale dzielnicach starych oddalonych od centrum.

Jaką strategię przyjąć podczas poszukiwania mieszkania?

Klienci obierają bardzo różne strategie poszukiwań. Ze względu na lokalizację - wybierają określony rejon, w którym chcieliby mieszkać i skupiają się tylko na nim. Czasami jest to strategia przez negację - wykluczają rejony, w których nie chcieliby mieszkać i odrzucają oferty położone w tej okolicy.

Można też poszukiwać mieszkania o określonym metrażu, cenie, ilość pokoi.

Niektórzy klienci za warunek stawiają ogródek przydomowy czy balkon, inni standard mieszkania i otoczenie (np. tylko w okolicach terenów zielonych). Ale to wszystko zależy od naszych preferencji.

Na co zwracać uwagę przy wyborze mieszkania?

Ważne jest usytuowanie mieszkania względem stron świata, jego doświetlenie, ponieważ często zdarza się, że mamy pięknie nasłonecznioną kuchnię (co wcale nie jest takie przyjemne, zwłaszcza latem) a salon usytuowany jest od strony północnej i słońce do niego nie zagląda. Warto sprawdzić koszty utrzymania oraz sposób zarządzania nieruchomością: kto administruje, czy jest fundusz remontowy itd. Oglądajmy nie tylko mieszkanie, ale także podwórko, piwnicę, klatkę schodową, bo ich wygląd może nam wiele powiedzieć o naszych przyszłych sąsiadach. Ważny jest także widok z okna, balkonu i czy sąsiednie budynki nie są usytuowane zbyt blisko.

Przy rynku pierwotnym - jeśli jeszcze nie zakończono inwestycji - dobrze jest dowiedzieć się, czy deweloper jest właścicielem gruntu, czy ma odpowiednie pozwolenia na budowę, czy nie ma zadłużeń na KW, co wcześniej budował?

O jakie rzeczy koniecznie pytać?

Oczywiście o księgę wieczystą - czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem, czy lokal nie jest zadłużony, czy ktoś nie ma służebności [prawna forma ograniczenia prawa własności jednej nieruchomości na rzecz właściciela drugiej nieruchomości, albo na rzecz innej osoby - przyp. red], czy np. prawa dożywotniego zamieszkiwania. Pytajmy również o: osoby zameldowane, koszty utrzymania, ogrzewania, wysokość czynszu. Jeśli w mieszkaniu jest indywidualne ogrzewanie gazowe - koniecznie trzeba sprawdzić, czy uzyskano na nie odpowiednie pozwolenia. Jeśli jest ogródek, garaż - czy jest on przynależny do mieszkania, czy jedynie jest częścią wspólną użytkowaną umownie. Kolejna sprawa to ustalenie (najlepiej pisemne), jakie wyposażenie zostaje w cenie mieszkania. To najczęstsza przyczyna konfliktów przy wydaniu mieszkania.

Koniecznie trzeba też zapytać, czy lokal nie ma zadłużeń u dostawców mediów i jaki jest stan oraz wiek instalacji (szczególnie elektrycznej). Równie ważne jest, aby stwierdzić, czy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą (jeśli tak - powinien okazać nam do umowy zaświadczenia z US i ZUS o braku zaległości) i czy nie toczy się egzekucja z nieruchomości. To bardzo ważne, gdyż rozporządzanie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na postępowanie komornika - nabywca odpowiada na równi z dłużnikiem!

W przypadku starszych lokali dobrze też spytać, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Wówczas każdy remont wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Trzeba też ustalić, jaki będzie termin wydania nieruchomości.

Za ile kupować? Jak ocenić czy kupujemy okazyjnie, czy też przepłacamy?

To rzecz bardzo względna - ceny ustala rynek. Jeśli mieszkanie spełnia wszelkie wyznaczone przez nas kryteria - jesteśmy gotowi zapłacić za nie więcej niż inni klienci i nie będziemy mieli wrażenia, że przepłacamy. Z kolei często klienci ulegają pokusie kupna za okazyjną cenę mieszkania wymagającego dużego remontu - po doliczeniu kosztów, które poniosą na remont, często okazuje się, że cena wcale nie jest taka okazyjna, a po drodze często trafiają się nieprzewidziane dodatkowe niespodzianki. Można porównać oferty dostępne na rynku - choć może być to mało miarodajne, ponieważ ceny wywoławcze zwykle sporo różnią się od cen transakcyjnych. Najlepiej poradzić się pośrednika w obrocie nieruchomościami, który pomoże nam to określić, ponieważ wie, jakie ceny osiągają określone nieruchomości w momencie sprzedaży - i to jest najbardziej miarodajne źródło informacji na ten temat.

Największą część mieszkań z rynku wtórnego stanowią mieszkania w bloku z wielkiej płyty. Ich zaletą jest na pewno cena, a na wyższych piętrach widok. W blokach z wielkiej płyty należy zwracać uwagę na kanały powietrzne. Tzw. kominy powietrzne są szczególnie uciążliwe na wyższych piętrach między blokami.

Wiatr może głośno "gwizdać" i wdzierać się do wnętrza, a budynek może się nawet kołysać.

Dziękuję Panu Szymonowi Sędkowi, prezesowi Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości za pomoc w napisaniu artykułu

1 2 3 następne »
Komentarze (2)
Zaloguj się
  • Gość: kamil

    0

    dobrze jest poszukać jakiegoś porządnego dewelopera albo agencję nieruchomości, kupowałem na rynku pierwotnym i dobrze mi się współpracowało z http://www.qualia.pl, ale znajomi rożnie trafiali..

  • roma-nka

    0

    Przy kupnie najlepiej wspomóc się negocjatorem cen, i to niezależnie czy mieszkanie jest kupowane na rynku wtórnym czy pierwotnym. Tu i tu można sporo wynegocjować, jak się wie jak. My z mężem wynajęlismy negocjatora (mogę polecić - negocjator.warszawa.pl ) i dzięki temu zaoszczędziliśmy, bo mieszkanie poszło 15 proc. taniej niż pierwotnie pośrednik chciał :P

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX