Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego zawartą na czas określony, w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu?

Joanna Borczyk - Adwokat oraz Monika Góralczuk - Aplikant radcowski, Departament Nieruchomości, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna
30.06.2009 13:50
A A A Drukuj
Joanna Borczyk - adwokat, Departament Nieruchomości Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Joanna Borczyk - adwokat, Departament Nieruchomości Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna (Fot. Chałas i Wspólnicy)

Art. 659§1 k.c. stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Powyższe jednoznacznie wskazuje, iż jednym z niezbędnych elementów umowy najmu jest uiszczanie przez najemcę czynszu wynajmującemu.
Rozwiązanie umowy najmu uzależnione jest w praktycy od tego, czy została ona zawarta na czas określony, czy na czas nieoznaczony. W pierwszym przypadku co do zasady, do jej rozwiązania dochodzi po upływie okresu na jaki została zawarta. Jednakże od tej reguły istnieje wyjątek. Możemy go znaleźć w art. 673§3 k.c., który stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Zatem, aby można było wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony strony muszą w niej wskazać klauzule umożliwiające takie rozwiązanie umowy.

Czytaj także:

Czy istnieje obowiązek zameldowania najemcy?



Przepis art. 673 § 3 k.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie w umowie wyżej wspomnianych "wypadków" jednakże zgodnie z wyrokiem SA w Poznaniu z dnia 19.01.2006 r. (I ACa 833/05) przyjmuje się, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z punktu widzenia językowego wypadek to "zdarzenie, wydarzenie, fakt". Zatem postanowienia umowy, ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest zatem dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Ponadto strony mogą poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy tak, by zabezpieczały one ich interesy.

Natomiast wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony może nastąpić zarówno przez najemcę jak i wynajmującego z zachowaniem terminów umownych, a jeżeli strony nie określiły w umowie takich terminów, wówczas z zachowaniem terminów ustawowych wskazanych w art. 673§2 k.c.

Jednakże wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony bez zachowania terminów wypowiedzenia wówczas, gdy najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. W takiej sytuacji wynajmujący powinien uprzedzić najemcę na piśmie, o takim zamiarze i równocześnie wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu zgodnie z art. 687 k.c. Istotnym jest, iż w przypadku gdy najemca dokona zapłaty czynszu w terminie dodatkowym, wynajmujący nie może wówczas wypowiedzieć umowy najmu na podstawie art. 687. W przypadku, gdy najemca nie uczyni zadość wezwaniu i nie ureguluje wszelkich należności wynikających z umowy najmu, wynajmujący może rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia. Wypowiedzenie takie powinno zostać sporządzone na piśmie, zawierać nakaz opróżnienia i opuszczenia lokalu użytkowego będącego przedmiotem umowy, jak również zakreślać termin do dokonania tej czynności.

Czytaj także:

Umowa najmu lokalu mieszkalnego - podstawowe elementy



Jeżeli najemca pomimo wypowiedzenia umowy dalej zajmuje przedmiotowy lokal, wynajmujący może wystąpić na drogę sądową o eksmisję z lokalu. Podstawą powództwa eksmisyjnego w tym przypadku będzie zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Sądem właściwym będzie sąd w którego właściwości położona jest nieruchomość.

Autorem artykułu jest

Joanna Borczyk - adwokat

oraz

Monika Góralczuk - aplikant radcowski

Departament Nieruchomości

Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna



Komentarze (1)

Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.