Najem okazjonalny - od strony prawnej

Joanna Borczyk - Adwokat oraz Monika Góralczuk - Aplikant radcowski, Departament Nieruchomości, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna
28.09.2009 14:20
A A A Drukuj
Joanna Borczyk - adwokat, Departament Nieruchomości Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Joanna Borczyk - adwokat, Departament Nieruchomości Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna (Fot. Chałas i Wspólnicy)

Przyjęty przez Radę Ministrów w dniu 4 sierpnia 2009 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wprowadza do ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej: "ustawa o ochronie lokatorów") instytucję najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego.
Zgodnie z projektem, najem okazjonalny lokalu, to oddanie do używania lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wynajmujący odda lokal do używania najemcy na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu. Umowa o najem okazjonalny może być zawarta tylko na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat, w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

W umowie zawarte być musi obowiązkowo:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny w terminie wskazanym w żądaniu właściciela, które ten przedstawia najemcy po rozwiązaniu umowy o najem okazjonalny, jeżeli najemca dobrowolnie lokalu nie opróżnił. Żądanie powinno być sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W razie bezskutecznego upływu terminu do opróżnienia lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu. Do wniosku załącza m. in. potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego.

  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym w umowie o najem okazjonalny, najemca jest obowiązany w terminie 7 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz przedstawić oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących, w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Oświadczenie to na żądanie wynajmującego ma zostać sporządzone z notarialnie poświadczonym podpisem. W przypadku niedopełnienia powyższego obowiązku, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę o najem okazjonalny lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

    Zawarcie umowy o najem okazjonalny może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucyjnych. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

    Wynagrodzenie notariusza za czynności dokonywane przy składanym przez najemcę oświadczeniu o poddaniu się egzekucji, wynosić ma nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

    Wskazać także należy, że ustawa nakłada na właściciela lokalu obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy o najem okazjonalny lokalu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego (w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu). W razie braku takiego zgłoszenia, właściciel nie może stosować kluczowych dla instytucji najmu okazjonalnego - korzystnych dla ochrony interesów wynajmującego - przepisów, w tym art. 1046 § 41 kodeksu postępowania cywilnego, który do kpc został wprowadzony niniejszą nowelizacją.

    Zgodnie z art. 1046 § 41 kpc, do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajętego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu, której zawarcie zostało zgłoszone do naczelnika urzędu skarbowego, nie stosuje się art. 1046 § 4 kpc, który stanowi, że "wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie".

    Innymi słowy, zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego, umożliwi wynajmującemu prowadzenie eksmisji najemcy zgodnie z nową regulacją. Komornik nie będzie miał zatem obowiązku wstrzymania się z dokonaniem czynności eksmisyjnych do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy najemca znajdzie takie pomieszczenie.

    Zmiany zaproponowane w projekcie nowelizacji należy uznać, co do zasady, za słuszne. Wprowadzenie w życie nowych przepisów może wpłynąć na uporządkowanie rynku najmu lokali, a zarazem pobudzić rynek najmu nieruchomości prywatnych. Nowelizacja przyczynić się także może do wzrostu zainteresowania najmem okazjonalnym po stronie wynajmujących z uwagi na fakt, iż niewątpliwie łatwiej będzie usunąć niepożądanego lokatora. Wynajmujący zyskają notarialną gwarancję, dzięki której, będą mogli uniknąć postępowania sądowego kończącego się orzeczeniem o eksmisji. Nie będą także mieli obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego, zamiennego czy pomieszczenia tymczasowego. Rząd zakłada również zwiększenie dochodów budżetu sektora publicznego z tytułu podatku od wynajmu nieruchomości mieszkalnych. Służyć ma temu - prócz korzyści związanych ze zgłoszeniem zawarcia umowy najmu okazjonalnego - zastosowanie jednej stawki ryczałtu od przychodu z tytułu najmu okazjonalnego w wysokości 8,5 %.

    Podkreślić należy, że z uwagi na fakt, że przepisy wprowadzają jednak dodatkowe formalności i koszty związane z opłatami za czynności notarialne, może to zniechęcać zainteresowanych najmem okazjonalnym.

    Autorem tekstu jest:

    Joanna Borczyk - Adwokat

    Monika Góralczuk - Aplikant radcowski

    Departament Nieruchomości

    Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna

    Skomentuj:

    Zaloguj się

    Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

    Oferty motoryzacyjne

    • Samochody Audi

      Szeroki wybór samochodów marki Audi.

    • Alfa Romeo

      Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

    • Samochody Skoda

      Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.