Ceny ziemi, gruntów i działek - raport

Piotr Miączyński; Leszek Baj
22.11.2006 13:59
A A A Drukuj

Fot. Marta Błażejowska / AG

Jeśli chcesz kupić ziemię pod dom, spiesz się. Ceny gruntu w ostatnich miesiącach ruszyły z kopyta. W atrakcyjnych lokalizacjach wzrosły od początku roku od kilkunastu do nawet 100 proc.
- Ludzie chcą budować domy, bo ich postawienie jest dużo tańsze niż kupno mieszkania np. w centrum Warszawy - mówi Adam Bronisz z firmy BB Nieruchomości.

Średnie ceny nowych mieszkań przerosły ludzkie pojęcie. Za m kw. w Warszawie trzeba zapłacić już 7098 zł, Krakowie 6755 zł, we Wrocławiu 6198 zł, w Trójmieście 5163 zł, Poznaniu 4314 zł, a w Łodzi - 4285 zł (dane według Tabelaofert.pl za październik). W tym roku w części dużych miast wzrosty cen w procentach były dwucyfrowe. I to z miesiąca na miesiąc!

Budowa domu jest zdecydowanie tańsza i decyduje się na nią coraz więcej osób. Jak wynika z danych Open Finance (raport zrobiony razem z Bankier.pl), 160-metrowy bliźniak w Piasecznie na działce 550 m kw. kosztuje 500 tys. zł, czyli 3125 zł za m kw. Segment w Młocinach - 170 m kw., działka 250 m kw. - 549 tys. zł (3230 za m kw.), a bliźniak w Magdalence - 160 m kw., 550 m kw. działki - to wydatek 560 tys. zł (3500 za m kw.).

Może być jeszcze taniej, jeśli ktoś zdecyduje się na budowę domu od podstaw. Cena m kw. parterowego domu w konstrukcji szkieletowej to ok. 1,6. tys. zł (budowa prowadzona przez wynajętą ekipę). Taki sam dom, ale piętrowy - 1,8 tys. zł za m kw.

Zaletą technologii szkieletowej jest czas realizacji - nawet trzy miesiące wystarczą do postawienia budynku w stanie pod klucz, gotowym do wprowadzenia. To kolejna zaleta w porównaniu z mieszkaniem - na nowe w dużych miastach trzeba czekać rok i dłużej. Dom murowany (technologia tradycyjna) kosztować będzie nieco drożej - 2,2 tys. zł za m kw.

Metr kwadratowy domu pod miastem razem z działką i przyłączeniami nie powinien cię kosztować więcej niż 3 tys. zł!

Na dodatek możesz skorzystać z kilku ulg:

•  Nowej ulgi odsetkowej - państwo zwraca przez osiem lat część odsetek od kredytów bankowych na kupno domu (zarówno nowego, jak i używanego). W dużym skrócie - jeśli pożyczka oprocentowana jest np. na 5 proc. (sami wybieramy najtańszy bank), rodzina płaciłaby tylko 1,9 proc. odsetek.

•  Starej ulgi odsetkowej - można odliczać odsetki od dochodu przez cały okres spłacania kredytu. UWAGA! Ta ulga zgodnie z planami rządu ma zostać zlikwidowana od początku przyszłego roku.

•  Zwrotu VAT za materiały budowlane. Fiskus zwraca różnicę między starą stawką VAT (obowiązującą przed 1 maja 2004 r.) a nową, która obowiązuje teraz, czyli różnicę między 7 a 22 proc. Z kupnem materiałów trzeba się jednak spieszyć, bo ulga będzie obowiązywała tylko do końca 2007 r.

W sumie na wszystkich trzech ulgach można zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Nie bez znaczenia jest też to, że ludzie nader chętnie decydują się na zamieszkanie na wsi. - Mieszkałam 30 lat w bloku na ósmym piętrze, po założeniu rodziny przeniosłam się na wieś. Nie wyobrażałam sobie, że będzie tak dobrze! Kiedy chcę, wychodzę przed domek, delektuję się powietrzem, zapraszam gości, grilluję, mam dwa psy, cztery koty. Spokój, cisza. Za nic w świecie tego bym nie zamieniła. Telefon, internet, samochód - jak w mieście. Mam świeże wiejskie jaja, mąkę, mleko i nowych znajomych. Jest cudownie - zachwyca się na forum Gazeta.pl Rita.

Według sondażu "Gazety" sprzed trzech miesięcy aż 42 proc. Polaków uważa, że lepiej jest mieszkać na wsi niż w mieście! Co ciekawe, to prawie o połowę więcej niż osiem lat temu. Gwałtownie przybyło mieszkańców miast, którzy gdyby mieli taką możliwość, przenieśliby się na wieś: z 15 do 31 proc. w wielkich miastach, z 12 do 25 proc. w miastach najmniejszych (do 20 tys. osób), a w średnich (20-100 tys.) - z 8 do 29 proc.

Od budowy domu pod miastem nie są w stanie niektórych odwieść nawet długie dojazdy. - Dojazd spod Warszawy w jedna stronę do pracy zabiera mi samochodem 50-60 minut - opowiada pan Michał. - Wcześniej mieszkałem jednak na warszawskim Ursynowie. Do pracy i tak jechałem pół godziny. Po powrocie do mieszkania (40 m kw.) nie chciało mi się już nigdzie wychodzić. Jeżeli masz dzieci, w mieście wyjście z nimi na podwórko to cała wyprawa. Zawsze musisz z tym dzieckiem być i je obserwować. Teraz mam do dyspozycji działkę 800 m kw. Dziecko zawsze może wyjść na podwórko i samo się bawić. Latem po powrocie do domu mogę spokojnie położyć się pod drzewem na leżaku. Kupiłem sobie też basen dmuchany.

Ceny ziemi na wsi rosną

Różnice cenowe między domem pod miastem a mieszkaniami zaczynają jednak się zmniejszać. Wszystko przez rosnące ceny ziemi.

Powody?

1. Coraz więcej ludzi decyduje się na zakup ziemi w celach czysto inwestycyjnych. Lokują pieniądze w działki bez planu, tak jak w fundusze inwestycyjne, licząc na to, że na tym zarobią.

2. Do wzrostu cen przyczynia się także duże zainteresowanie gruntami ze strony zagranicznych funduszy, które coraz częściej kupują grunty pod osiedla domków jednorodzinnych. To powoduje, że działek jest coraz mniej.

A ekonomia jest nieubłagana - przy niewystarczającej podaży i dużym popycie ceny muszą rosnąć. - Jak tak dalej pójdzie, ceny europejskie osiągniemy w ciągu siedmiu-ośmiu lat - przekonuje pośrednik Adam Bronisz.

Bronisz podaje przykład Aten w Grecji, gdzie 25 lat temu działka 3 tys. m kw. położona 25 km od centrum kosztowała w przeliczeniu 40 tys. euro. Teraz kosztuje nawet 3 mln euro! Ateny 25 lat temu liczyły 1,5 mln mieszkańców. Obecnie - 5 mln. A cała Grecja ma 10 mln obywateli.

Niedługo może się okazać, że sam zakup gruntów w okolicy dużych miast będzie kosztował tyle co małe mieszkanie. - W grudniu 2005 r. 300-metrowa działka w Warszawie na Zaciszu (dzielnica Targówek) kosztowała ok. 150 tys. zł, teraz klienci płacą dwa razy więcej - mówi Bronisz. Zainteresowanie takimi działkami jest ogromne.

W bliskich okolicach Warszawy ceny gruntów budowlanych osiągają nawet kilkaset złotych za m kw. W Łomiankach działki kosztują ok. 300 zł za m kw., w Starych Babicach nawet 400 zł za m kw. - Na niektóre działki przyjmujemy zapisy - mówi Bronisz. Taniej - za blisko 100 zł za m kw. - możemy kupić w Kazuniu, Czeczotkach, Sowiej Woli, Cebulicach, czyli w okolicach Czosnowa i Leoncina. Bardzo wzrasta zainteresowanie okolicami Zakroczymia, Smoszewa nad Wisłą i Kroczewa przy trasie gdańskiej w gminie Załuski. Według Adama Bronisza jest to związane z uruchomieniem lotniska Modlin, a także przystępowaniem do uchwalania planów zagospodarowania dla miasta Zakroczym i Kroczewa. Dojazd z Zakroczymia do Żoliborza trwa około pół godziny. Dlatego Warszawa bardzo szybko rozwija się na północ.

Coraz atrakcyjniejsze i popularniejsze stają się okolice Radzymina. Działki w Markach, Ząbkach czy Zielonce osiągają ceny, o których niedawno trudno byłoby pomyśleć. - Ludzie chętnie kupują działki w odległości 30-50 km od Warszawy z myślą o tym, że będą w przyszłości drożeć. Ceny na pewno pójdą w górę, po tym jak do Warszawy zostanie doprowadzona autostrada i powstaną nowe obwodnice - tłumaczy Bronisz.

Ceny ziemi szaleją też w niektórych innych miastach - we Wrocławiu od początku roku działki zdrożały średnio o blisko 50 proc. - Nie ma szerokiej oferty i bardzo trudno jest znaleźć działkę budowlaną w dobrej lokalizacji za rozsądną cenę. Wciąż czekamy na uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego przez poszczególne gminy - mówi Ewa Klos, prezes Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Najdroższe są działki budowlane położone na południe od Wrocławia. W okolicach Żernik Wrocławskich, Tyńca czy św. Katarzyny ceny działek pod budownictwo jednorodzinne wahają się od 200 do 300 zł za m kw. Znacznie więcej kosztują tereny inwestycyjne pod zabudowę wielorodzinną - w tym przypadku ceny dochodzą nawet do 1000 zł za m kw. - Ceny na południe od Wrocławia rosną m.in. dlatego, że inwestują tam firmy, także zagraniczne - mówi Ewa Klos. Tańsze są tereny położone na północ od miasta - w okolicach Kiełczowa, Ramiszowa czy Trzebnicy. Tam ceny działek wahają się średnio od 100 do 150 zł za m kw. Jeszcze taniej jest na zachód od Wrocławia - do 100 zł za m kw. - Najmniej atrakcyjne tereny są na wschodzie - podmokłe i stosunkowo słabo skomunikowane z miastem. Jeśli inwestować, to na północy lub zachodzie. Tam niedługo powstaną obwodnice i zwiększy się atrakcyjność terenów - przekonuje Klos.

W okolicach Krakowa wydaje się, że ceny nie rosną aż tak szybko. - Od początku roku działki zdrożały o blisko 15 proc., może trochę więcej - mówi Tomasz Pusz z Agencji Obrotu Nieruchomościami "Centrum". Jednak motyw zakupu działek jest podobny jak w innych miastach - ludzie mają dość wysokich cen mieszkań i decydują się na wybudowanie domu. Ceny pompują też inwestorzy zagraniczni.

Atrakcyjne działki można kupić na północ od Krakowa w okolicy Zielonki czy Zabierzowa. Tam ceny zaczynają się od 100 zł za m kw. Za Zabierzowem przemawia dobra infrastruktura. - Łatwo i szybko można tam otrzymać pozwolenie na budowę, jest też tam szybki pociąg do Balic - mówi Pusz. Na południe od Krakowa m.in. w Mogilanach czy Świątnikach Górnych ceny zaczynają się od 60 zł za m kw. działki budowlanej. Z kolei w Niepołomicach położonych na wschód od Krakowa ceny rozpoczynają się od ok. 80 zł za m kw. Znacznie więcej musimy dać za ziemię w granicach Krakowa - w dzielnicach Podgórze czy Prokocim trzeba zapłacić co najmniej 200 zł za m kw., ale niczym dziwnym nie są też ceny na poziomie 300-350 zł za m kw.

Drogie grunty rolne

Do niedawna świetnym sposobem na kupno ładnej taniej działki było nabycie ziemi rolnej. Szaleństwo rosnących cen dotknęło jednak również i je.

W III kwartale tego roku średnia cena gruntu rolnego sprzedawanego z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa osiągnęła 7556 zł za hektar. To o 14 proc. więcej niż w II kwartale i aż o 35 proc. więcej, niż wynosiła średnia cena w całym 2005 r. Najdroższe grunty były w województwie kujawsko-pomorskim (12 779 zł za hektar) oraz w wielkopolskim (10 240 zł za hektar).

Im mniejsze działki, tym więcej trzeba za nie zapłacić w przeliczeniu na hektar. Nieruchomości o powierzchni do 1 hektara w III kw. kosztowały średnio 12 779 zł/hektar. Ale w niektórych województwach takie działki osiągały ceny na niespotykanym dotychczas poziomie: 24 142 zł w woj. pomorskim, 22 729 zł w mazowieckim i 22 209 zł w lubuskim.

A ciągle daleko nam do cen ze starych krajów unijnych. Według danych Eurostatu cena hektara ziemi rolnej w Niemczech wynosiła w 2001 r. średnio 9,4 tys. euro, w Belgii blisko 16 tys. euro. Rekordy bije Holandia - w 2002 r. hektar gruntu ornego kosztował średnio 37,5 tys. euro. Grunty drożeją oczywiście głównie ze względu na dopłaty unijne - każdy hektar to kilkaset złotych ekstrapieniędzy rocznie. Np. za posadzenie hektara lasu UE płaci od 400 zł do prawie 2 tys. zł.

Dodatkową przyczyną wzrostu cen działek są opłaty, które ponoszą właściciele gruntów budowlanych na rzecz gminy. Chodzi o opłatę adiacencką oraz rentę planistyczną.

O co chodzi? Przekwalifikowałeś działkę rolną na budowlaną, a teraz chcesz ją sprzedać? Gmina może na ciebie nałożyć tzw. rentę planistyczną! Wynosi ona do 30 proc. wzrostu wartości gruntu. PAMIĘTAJ! Renta może być naliczona tylko w przypadku zbycia działki w ciągu pięciu lat od jej przekwalifikowania.

Jeśli rolnikowi udało się podzielić działkę na mniejsze, gmina zbudowała nową drogę bądź wodociąg, to teraz może nałożyć na ciebie specjalną opłatę, tzw. adiacencką, bo wzrosła wartość nieruchomości. Jak wysoką? O tym decyduje samorząd w uchwale. Prawo stanowi jedynie, że nie może być ona wyższa niż "50 proc. różnicy wartości nieruchomości". W praktyce czasami sięga nawet kilkunastu tysięcy złotych. Do niedawna gminy opłatę adiacencką pobierały sporadycznie, nawet jeśli rozwijały lokalną infrastrukturę. Teraz sięgają po nią o wiele chętniej, bo dostają mniej pieniędzy z budżetu państwa. UWAGA! Gmina na nałożenie opłaty adiacenckiej ma trzy lata od momentu uprawomocnienia się decyzji o podziale lub od doprowadzenia instalacji, a jej spłata może być rozłożona na dziesięć lat.

Do opłaty adiacenckiej i renty planistycznej doszedł też 22-proc. VAT płacony przez rolników, którzy nie prowadzą działalności inwestycyjnej, a sprzedają działki budowlane w sposób ciągły. Tak jest od naszego wejścia do Unii Europejskiej, czyli od 1 maja 2004 r.

Zobacz projekty domów od 100 do 150 m2

1 2 następne »
Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty Autotrader.pl

  • Opel Corsa

    Szeroki wybór samochodów marki Opel.

  • Nissan Qashqai

    Samochody Nissan w serwisie www.autotrader.pl

  • Ford Mondeo

    Polecamy oferty w partnerskim serwisie z ogłoszeniami moto.

  • Volkswagen Golf

    Największy wybór używanych volkswagenów w internecie.