Sprzedaż mieszkań w czynszówkach należących do samorządów lub skarbu państwa reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami z 22 kwietnia 2004 r. Wysokość bonifikaty ustala wojewoda, rada gminy lub powiatu.
Niektóre samorządy, jak gmina Łobez w Zachodniopomorskiem, wyprzedają swoje czynszówki za 1 proc. ich wartości rynkowej. Wystarczy 200 zł i lokator jest już właścicielem. Opolscy radni uchwalili 80-proc. upust, w Gdańsku sięga on 95 proc., a w Szczecinie wynosi 90 proc. wartości rynkowej lokalu. Także Warszawa w końcu ujednoliciła zasady prywatyzacji gminnego zasobu mieszkaniowego. Do końca zeszłego roku panowała tu prawdziwie wolnoamerykanka - mieszkanie komunalne można było wykupić aż na 12 sposobów!
Stołeczny ratusz to liczący się kamienicznik - zarządza ponad 100 tys. mieszkań. Nowe zasady wykupu przewidują, że najemcy z co najmniej dziesięcioletnim stażem, którzy kupują za gotówkę, mogą liczyć maksymalnie na 90-proc. bonifikatę. Osoby z krótszym okresem najmu (co najmniej pięć lat) dostaną 80-proc. upust. Wykup na raty jest mniej korzystny - odpowiednio 75 proc. i 60 proc.
Ale uwaga! Z bonifikaty nie skorzystają ci, którzy się ostatnio zamienili na mieszkania. Choćby mieli wieloletni "staż" jako lokatorzy komunalni, ulgi nie dostaną, bo jest ona przywiązana do konkretnego adresu, nie osoby.
Jak to wygląda w praktyce? Liczy się tylko czas najmu tego konkretnego mieszkania, które lokator chce wykupić. Jeśli mieszkał przez 15 lat np. przy Marszałkowskiej, a rok temu przeprowadził się na Nowy Świat, z ulgi w ogóle nie może skorzystać. Bonifikata zaczyna obowiązywać dopiero w momencie, gdy lokator ma przynajmniej pięcioletnią umowę najmu na mieszkanie, które chce wykupić.
Gmina może, ale nie musi
Od gminy zależy, czy sprzeda ci mieszkanie. Gdy podejmie taką decyzję, poinformuje cię na piśmie, że masz prawo pierwszeństwa wykupu lokalu, który zajmujesz.
Żeby prawo to nie wygasło, musisz złożyć wniosek o nabycie lokalu w terminie określonym w zawiadomieniu (termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od daty jego otrzymania). Musisz też złożyć oświadczenie, że zgadzasz się na cenę ustaloną przez biegłego rzeczoznawcę i pomniejszoną o ewentualne bonifikaty.
Cenę mieszkania ustala rzeczoznawca majątkowy. Gmina (lub starosta w przypadku nieruchomości należących do skarbu państwa) może - ale nie musi! - udzielić bonifikaty. Jej wysokości nie reguluje żadna ustawa. Może wynosić 1 proc. albo 99 proc. Wszystko w rękach radnych, którzy podejmują w tej sprawie uchwałę.
Zniżki dotyczą nie tylko mieszkania, ale też pomieszczeń do niego przynależnych, np. piwnic, schowków i udziału w gruncie. Gdy działka pod budynkiem jest w użytkowaniu wieczystym, stajesz się użytkownikiem wieczystym tego gruntu w części ułamkowej. Zapłacisz za to od 15 do 25 proc. pierwszej opłaty, a potem będziesz płacił 1 proc. rocznie. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się tylko za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.
UWAGA! Jeśli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, jej cenę obniża się o połowę. Gmina może podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.
Bonifikata do zwrotu
Jeśli sprzedasz mieszkanie (albo zmienisz jego przeznaczenie, np. na biurowe) przed upływem pięciu lat, będziesz musiał zwrócić bonifikatę. I to zwaloryzowaną! Taki przepis wprowadziła zeszłoroczna nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Jedynym sposobem pozbycia się mieszkania przed tym terminem jest zbycie go (sprzedaż, darowizna) osobie bliskiej, czyli dzieciom, wnukom, rodzicom, rodzeństwu, a nawet konkubinie.
UWAGA! W przypadku gdy lokatora nie stać na wykup mieszkania, a mimo to gmina chce je sprzedać, musi mu ona zapewnić mieszkanie zamienne w tej samej miejscowości z nie gorszym wyposażeniem technicznym.
Takie mieszkanie może być mniejsze. Jeśli lokator jest sam, a miał trzy pokoje, gmina może go przesiedlić do kawalerki, w której pokój musi mieć co najmniej 20 m kw. W przypadku rodzin powierzchnia pokoi nie może mieć mniej niż 10 m kw. na osobę.
Jak się wykupić od gminy
1. Wniosek o wykup mieszkania składasz w administracji domów komunalnych. W podaniu zaznaczasz, jaką formę zapłaty wybierasz - gotówką czy w ratach.
Do wniosku dołączasz: umowę najmu lub decyzję przydziału; zaświadczenie o zameldowaniu; dowody osobiste najemców; w przypadku zmiany nazwiska - decyzję o zmianie; w szczególnych przypadkach - skrócony akt małżeństwa lub akt zgonu (gdy o wykup występuje wdowa po zmarłym najemcy lub jego dzieci).
Gdy gmina udziela dodatkowych bonifikat kombatantom - także kserokopię legitymacji kombatanckiej.
Uwaga! Wniosek nie podlega opłacie skarbowej.
2. Gdy złożysz wniosek, administracja kompletuje dokumenty dotyczące stanu budynku i mieszkania, sprawdza, czy nie masz zaległości w opłatach. Niektóre administracje podpisują z najemcami umowy kaucyjne i pobierają opłatę na poczet wyceny lokalu (zwykle 200-500 zł). Kaucja zostanie zaliczona do ceny mieszkania.
3. Dokumenty trafiają do wydziału mienia i geodezji urzędu miasta lub gminy, który wysyła do ciebie rzeczoznawcę.
4. Rzeczoznawca wycenia wartość mieszkania. Cena zależy od metrażu, wieku i stanu budynku, położenia mieszkania, piętra, na którym się znajduje, ogólnego stanu. Uwaga! Nie liczą się ulepszenia i modernizacje (np. wymiana okien), które przeprowadziłeś we własnym zakresie.
5. Gdy nie masz zastrzeżeń do wyceny oraz sposobu wyliczenia bonifikaty, jesteś wzywany do podpisania aktu notarialnego i wpłaty pieniędzy. Z lokatora stajesz się właścicielem.
6. Z wypisem aktu notarialnego udajesz się do administracji budynku, w którym masz mieszkanie. Administracja rejestruje cię jako właściciela lokalu i ułamkowej części gruntu, która do niego należy. Od tej chwili nie płacisz już czynszu za wynajem mieszkania, lecz opłaty na fundusz remontowy wspólnoty.
Trochę inne zasady obowiązują w tych budynkach, w których ani jedno mieszkanie nie zostało jeszcze wykupione. Administracja musi przeprowadzić inwentaryzację domu oraz uzyskać z referatu urbanistyki zaświadczenie o samodzielności interesującego cię mieszkania. Jeśli zgromadzi potrzebne dokumenty, dalsze postępowanie przebiega według zasad opisanych wyżej.
Jeśli natomiast chcesz wykupić lokal w domu wybudowanym przed 1945 rokiem, to administracja dokona inwentaryzacji budynku oraz oceni stan jego zużycia. Jeśli przekracza ono 50 proc., to gmina odmówi sprzedaży. Chyba że 75 proc. najemców zadeklaruje chęć wykupu - wtedy gmina ma obowiązek przeprowadzić transakcję.
