Wynajmujesz mieszkanie komunalne? Gminy tylko czekają, by pozbyć się ich po bardzo okazyjnej cenie! Nawet z ponad 90-proc. bonifikatą. Właścicielami mieszkań komunalnych może stać się nawet milion rodzin.
Nie wszędzie będzie to jednak proste. W lutym tego roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wydał orzeczenie, które uniemożliwiło miastu sprzedawanie lokali z bonifikatą. Sąd uznał, że sprzedaż mieszkań z tak dużą zniżką zbliża się do darowizny, podważył też zasadę, że wyłączność na wykup mieszkania mają aktualni najemcy. Gmina Kraków złożyła do Naczelnego Sądu Administracyjnego kasację. Czeka na ostateczną decyzję NSA.
- Obsługujemy tylko wnioski o wykup sprzed 13 lutego 2007 r., kiedy to została zaskarżona uchwała rady miasta - mówi Halina Marcisz, kierownik zespołu sprzedaży lokali i garaży przy zarządzie budynków komunalnych. - Późniejsze wnioski przyjmujemy, rejestrujemy, a najemcom wysyłamy informację o zaskarżeniu ustawy, nie możemy podać terminu, kiedy wykup ponownie się rozpocznie - dodaje.
Decyzja sądu wojewódzkiego nie obowiązuje w innych miastach, ale to nie oznacza, że podobna sytuacja nie może tam wystąpić. W Zielonej Górze sąd niedawno uchylił uchwałę rady miasta o ulgach i bonifikatach, bo były one nierówne dla mieszkańców. Nowe zasady mają wejść 9 sierpnia. Każdy przypadek ma być rozpatrywany osobno.
W Czechowicach-Dziedzicach rada miejska niemal jednogłośnie zlikwidowała pod koniec maja bardzo korzystne ulgi dla mieszkańców chcących wykupić na własność mieszkania komunalne. Zgodnie z tymi zasadami mieszkanie można było wykupić za zaledwie 2 proc. jego wartości, średniej wielkości mieszkanie kosztowało ok. 1,5 tys. zł. Z okazji skorzystało około 500 rodzin (sprzedano jedną trzecią wszystkich mieszkań).
Chcę wykupić, co mam robić
O tym, czy mieszkanie jest na sprzedaż, czy nie, decyduje sama gmina. I to ona zwykle sama występuje do głównego najemcy z propozycją wykupu. Możesz jednak złożyć odpowiedni wniosek z prośbą o sprzedaż i czekać, aż urząd zdecyduje, że dany lokal do tego celu się nadaje, oraz zainteresować sprawą wykupu swojego radnego.
Jeśli dostałeś z gminy pismo z propozycją wykupu mieszkania:
Krok pierwszy. Musisz złożyć wszelkie niezbędne papiery do urzędu (wydziału odpowiadającego w gminie za lokale komunalne): decyzję o przydziale, umowę najmu, zaświadczenie o zameldowaniu, ksero dowodu osobistego, w szczególnych przypadkach - skrócony akt małżeństwa lub akt zgonu (gdy o wykup występuje wdowa lub dzieci zmarłego najemcy).
W podaniu zaznaczasz, jaką formę zapłaty wybierasz - gotówka czy spłata w ratach (jeśli jest taka możliwość).
Krok drugi. Gmina sprawdza, czy nie masz zaległości w opłatach. Wszystkie dokumenty trafiają do wydziału mienia i geodezji urzędu miasta lub gminy.
Krok trzeci. Gmina wysyła rzeczoznawcę majątkowego, który ocenia, jaka jest wartość rynkowa mieszkania.
Od tej kwoty gmina może udzielić bonifikaty. Czy i jaką bonifikatę można dostać - o tym gmina decyduje w uchwale. Zniżka może wynosić teoretycznie 1 proc. albo 99 proc. Najczęściej jednak wynosi ona ok. 90 proc.
Wysoką bonifikatę można dostać zwykle pod kilkoma warunkami:
płacisz gotówką od razu całą kwotę,
wszyscy najemcy mieszkań komunalnych w budynku wykupują je od gminy naraz,
grunt pod działką bierzesz w tzw. użytkowanie wieczyste (bierzesz go w użytkowanie na 99 lat, a w zamian co roku płacisz do gminnej kasy 1 proc. wartości działki pod mieszkaniem).
Bonifikata obejmuje też udział w gruncie, na którym stoi budynek. Dzięki temu unikniesz sytuacji, że gmina sprzeda ci mieszkanie za 2 tys. zł, ale za to zażąda np. 10 tys. za grunt.
UWAGA, KRUCZKI!
1. Jeśli kupujesz więcej niż jeden lokal lub kolejny, to bonifikata przysługuje tylko na pierwszy, za każdy następny trzeba zapłacić gotówką po cenie rynkowej - dotyczy to również nabywania lokali przez małżonków.
2. Zdarza się, że warunkiem udzielenia bonifikat jest zrzeczenie się nabywcy z przysługującej mu wierzytelności z tytułu zwrotu kaucji mieszkaniowej. Kaucje to pieniądze, które lokatorzy mieszkań komunalnych wpłacali do państwowej lub gminnej (od 1990 r., kiedy po reformie ustrojowej gminy się pojawiły) kasy, jeśli się do swoich M wprowadzili się przed listopadem 1994 r. Zwykle były to pieniądze rzędu kilku pensji. Sądy stoją jednak na stanowisku, że gmina nie ma prawa uzależniać bonifikaty przy sprzedaży mieszkania komunalnego od rezygnacji z waloryzowanej kaucji.
3. Będziesz musiał zwrócić bonifikatę - i to zwaloryzowaną - jeśli sprzedasz mieszkanie (wykorzystasz na inne cele niż mieszkalne) przed upływem pięciu lat, licząc od daty nabycia.
Furtką dla niecierpliwych albo takich, których do sprzedaży zmusza sytuacja życiowa, jest "zbycie osobie bliskiej". Dzieciom, wnukom, prawnukom, rodzicom, dziadkom, pradziadkom, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa, małżonkowi, a nawet konkubentowi.
4. Sporo czytelników pyta, czy wnuk zameldowany w mieszkaniu po babci ma prawo do jej mieszkania komunalnego. Niestety, nie. Aby wykupić lokal, trzeba być jego najemcą. Po śmierci babci jej prawa przejmuje mąż, dzieci - i to pod warunkiem że osoby te zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
Krok czwarty. Jeżeli akceptujesz wycenę i zaproponowane bonifikaty, to podpisywana jest umowa w formie aktu notarialnego, a później następuje wpis do księgi wieczystej.
Za ile wykupisz mieszkanie w twoim mieście?
BIAŁYSTOK 20 kwietnia 2007 r. Rada miejska zgodziła się na zniżki przy wykupie mieszkań komunalnych w zależności od długości zamieszkiwania w wynajmowanym lokalu. Jeśli mieszkasz w nim ponad pięć lat, możesz liczyć na 50-proc. bonifikatę, jeśli ponad 40 lat - nawet na 90-proc.
CZĘSTOCHOWA Częstochowa nie sprzedaje mieszkań w budynkach młodszych niż 15-letnie przeznaczonych do rozbiórki lub kapitalnego remontu czy przebudowy oraz takich, w których zużycie ocenione przez rzeczoznawców przekracza 70 proc. Nie wykupisz też pracowni twórczych i lokali socjalnych. Bonifikaty zależą od wieku budynku. Gdy okres eksploatacji wynosi 15-25 lat, bonifikata sięga 25 proc., w budynkach starszych niż 50 lat - 80 proc. Jeśli w ostatnich pięciu latach w budynku wykonano tzw. ulepszenie (remont kosztujący co najmniej 70 zł na m kw.), bonifikata jest zmniejszana o 15 proc.
Bonifikaty nie obowiązują, gdy mieszkanie znajduje się w budynku wpisanym do rejestru zabytków ani w przypadku spłaty w ratach.
GLIWICE W przypadku sprzedaży lokali komunalnych osobom, które złożyły lub złożą wniosek od początku 2005 r. do końca 2007 r. oraz oświadczenie o zrzeczeniu się zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej, stosowana jest 60-proc. bonifikata od ceny lokalu oraz od opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu (25 proc. wartości udziału procentowego w gruncie).
GDAŃSK Bonifikata wynosi 90 proc. wartości mieszkania (razem z udziałem w gruncie). Nie dotyczy ona jednak lokali wybudowanych po 27 maja 1990 r. Na dodatkowe 5 proc. mogą liczyć:
- kombatanci oraz wdowy i wdowcy po kombatantach;
- mieszkańcy dużych wspólnot mieszkaniowych w przypadku jednoczesnej sprzedaży wszystkich pozostałych do zbycia lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej;
UWAGA! W Gdańsku nie można dokonać wykupu na raty.
KATOWICE Przy wykupie mieszkań komunalnych obowiązują dwa rodzaje zniżek:
- przy jednorazowej wpłacie gotówką - 60 proc.;
- przy spłacie w ratach - 40 proc.
Aby wykup był możliwy, w budynku musi być zarejestrowana wspólnota mieszkaniowa.
KIELCE Od 2004 r. można wykupić mieszkanie komunalne z 80-proc. bonifikatą. Jeżeli w bloku mieszkania wykupią wszyscy lokatorzy, bonifikata rośnie do 90 proc. Obowiązuje też zniżka przy wykupie gruntu - 50 proc.
KRAKÓW Po wyroku sądu krakowscy radni pracują nad nową uchwałą. W myśl projektu zniżki mogą wynieść od 88 do 92 proc. Radni podkreślają, że pierwszeństwo zakupu nadal będą mieli aktualni najemcy. Pojawi się jednak zapis, który umożliwi zakup gminnego M (tylko pustych lokali) pozostałym mieszkańcom Krakowa. Rada miasta będzie zabiegać o to, by można było wystawić je na przetarg i wtedy nie będzie żadnej bonifikaty.
ŁÓDŹ Od trzech lat najemcy lokali mieszczących się w nowym budynku wyremontowanym lub zmodernizowanym po 10 lipca 1996 r. mogą również je wykupywać. Wcześniej miasto oferowało tylko starsze lokale.
Przy wykupie wynajmowanego mieszkania komunalnego w budynku wybudowanym przed 1986 r. obowiązują bonifikaty:
- 90 lub 92 proc., jeśli zapłacisz gotówką;
- 80 proc. przy spłacie w ratach;
- 95 proc., jeśli wszyscy lokatorzy kamienicy lub bloku komunalnego zdecydowali się wykupić mieszkania.
Jeśli mieszkanie wybudowano lub zmodernizowano od 1986 r. do 10 lipca 1996 r. bonifikata wynosi:
- 80 lub 84 proc. przy płatności gotówką;
- 80 proc. przy ratach
W budynkach wybudowanych lub zmodernizowanych po 10 lipca 1996 r. wykup odbywa się bez bonifikat.
OLSZTYN Bonifikaty nawet 90-proc., ale tylko gdy budynek został wpisany do rejestru zabytków i cała suma zostanie wpłacona gotówką. Przy ratach zniżki są mniejsze (85 proc. przy dwóch, 80 proc. przy czterech i 75 proc. przy sześciu do dziesięciu rat). Jeśli budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków, zniżka wynosi maksymalnie 80 proc. przy płatności gotówką. Przy ratach można liczyć na zniżkę od 70 proc. (dwie raty) do 50 proc. (sześć-dziesięć rat).
PŁOCK Bonifikaty (sprzedaż indywidualna): 80 proc., gdy płacisz od razu, 50 proc. przy ratach.
W przypadku sprzedaży zbiorowej (wniosek składa co najmniej dwóch najemców mających tytuł prawny do lokalu w tym samym budynku, a ich łączny udział w części wspólnej nieruchomości lokali razem z mieszkaniami wykupionymi wcześniej wynosi minimum 65 proc.) raty wynoszą: 90 proc., gdy płacisz od razu, 60 proc. przy ratach. Przy sprzedaży wszystkich mieszkań jednocześnie możliwe są bonifikaty nawet 95- proc. (płatność od razu) i 60-proc. (raty).
POZNAŃ 65-proc. bonifikata. Następne 1,5 proc. przysługuje za każdy pełen rok zamieszkiwania w lokalu. Kolejne 25 proc. dostaniesz, jeśli za mieszkanie zapłacisz jednorazowo. Bonifikaty liczy się kolejno od kwoty pozostałej po odliczeniu wcześniejszej bonifikaty. Łączna zniżka nie może przekroczyć 90 proc. wartości lokalu. Bonifikaty dotyczą także ułamkowej części gruntu sprzedawanej razem z lokalem.
RADOM Mieszkanie komunalne wybudowane do 1990 r. można wykupić z bonifikatą 95-proc. Jeśli została opłacona kaucja mieszkaniowa, to będzie zwrócona poprzez zwiększenie bonifikaty do 99 proc. Taka zniżka obowiązuje też w przypadku jednorazowej zapłaty. Na lokale wybudowane po 1990 r. - bonifikata 80-proc.
RZESZÓW Bonifikaty 80-proc. (przy jednorazowej spłacie) lub 70-proc. (raty). Do ceny lokalu po bonifikacie dolicza się:
- wartość nakładów poniesionych przez gminę na jego remont w okresie pięciu lat,
- ułamkową część nakładów poniesionych przez gminę na remont budynku w okresie pięciu lat,
- całą zgromadzoną kwotę funduszu remontowego przez gminę przypisaną do sprzedawanego lokalu.
SOSNOWIEC Pojedyncze mieszkania komunalne można wykupić z 40-proc. zniżką. Jeśli na wykup zdecydują się wszyscy sąsiedzi, bonifikata może sięgnąć 80 proc.
SZCZECIN Mieszkania komunalne mogą wykupić wszyscy, którzy mają umowy najmu na czas nieokreślony, są tam zameldowane, mieszkają od co najmniej sześciu miesięcy i nie zalegają z czynszem. 95-proc. zniżka przysługuje przy wykupie pojedynczych mieszkań w budynku. Jeżeli wykupywane są wszystkie - bonifikata sięga nawet 97 proc. Kombatanci i pionierzy Szczecina mogą liczyć jeszcze na 10 proc. upustu z sumy pozostałej do zapłacenia.
TORUŃ Wykupić można tylko lokale w budynkach oddanych i zasiedlonych przed 1 stycznia 1994 r. Przy sprzedaży jednego lokalu gmina daje 80 proc. zniżki. Przy sprzedaży co najmniej trzech mieszkań w tym samym budynku - nawet 85 proc. Kombatanci mają dodatkową zniżkę - 10 proc. ceny lokalu. Łączna wysokość zniżek i ulg nie może przekroczyć 90 proc. ceny lokalu.
WARSZAWA Jeśli za mieszkanie zapłacisz od razu, a sprzedaż nastąpi z jednoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, to bonifikata wyniesie 80 proc. (gdy wynajmowałeś mieszkanie co najmniej przez pięć lat), 90 proc. (jeśli wynajmowałeś co najmniej dziesięć lat).
Jeśli zapłacisz w ratach, a sprzedaż nastąpi z jednoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, to bonifikata wyniesie: 60 proc. (przy wynajmie przez co najmniej pięć lat) lub 75 proc. (przy wynajmie przez co najmniej dziesięć lat).
Bonifikaty będą o 1 pkt proc. niższe, jeśli sprzedaż lokalu następuje wraz ze sprzedażą ułamkowej części gruntu.
UWAGA! Jeśli wynajmujesz mieszkanie krócej niż pięć lat, nie dostaniesz zniżki!
WROCŁAW Mieszkanie komunalne można nabyć nawet za 2 proc. jego wartości. 98 proc. upustu przysługuje, gdy gmina pozbędzie się wszystkich lokali w danym budynku. W pozostałych przypadkach obowiązuje 90 proc. bonifikaty.
