Przekształcenie sposobu użytkowania lokalu

Tomasz Tatomir, Szef Departamentu Ochrony Środowiska i Nieruchomości, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna, Wrocław
21.04.2009 09:59
A A A Drukuj
Sklep Fatima przy ul. Krakowskiej

Sklep Fatima przy ul. Krakowskiej (Fot.Stanisław Rozpędzik / AG)

Kwiaciarnia w jednorodzinnym domku lub gabinet lekarski we właśnie odebranym od dewelopera mieszkaniu, zamiast w drogo wynajmowanym lokalu użytkowym? Sposoby oszczędności w czasach gospodarczego spowolnienia mogą być różne. Czy jednak szybko i bezproblemowo możemy zmieniać sposób użytkowania lokalu?
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga obecnie, przed przystąpieniem do dokonywania tej zmiany, dokonania zgłoszenia właściwemu organowi. Organem tym jest właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta). Jednakże czy zgłoszenia przez prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą wymaga przeznaczenie na biuro jednego z pokoi w jego mieszkaniu?

Żeby móc odpowiedzieć na to pytanie musimy ustalić, co rozumie się przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Przepis art. 71 ust. 1 stanowi, iż w szczególności chodzi o podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Oznacza to, że przy zmianie sposobu użytkowania obiektu lub jego części ocenie będzie podlegało, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w danym obiekcie budowlanym lub jego części określonej, związanej z jego użytkowaniem działalności, wpływa na zmianę przypisanych obiektowi warunków, głównie odnoszących się do bezpieczeństwa jego dalszego użytkowania.

Przepis używa sformułowania "w szczególności", co dodatkowo świadczy o tym, że wskazany katalog nie jest zamknięty. Zatem również inne działania mogą być uznane przez organ za zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części. Jednak takie brzmienie przepisu pozwala też traktować niektóre zmiany użytkowania, jako nie kwalifikujące się jako zmiany w rozumieniu przepisów.

Dla organu każdorazowo indywidualnie oceniającego zmiany użytkowania lokalu, najważniejsze jest odniesienie się do wymogu zapewnienia odpowiednich warunków bezpieczeństwa. Stąd przyjmuje się, że jednoosobowa działalność, szczególnie, gdy wykonywana praca ma charakter biurowej, nie powinna wymagać zgłoszenia. Natomiast firmy prowadzące działalność na większą skalę, czy te zatrudniające choćby jednego pracownika bezwzględnie powinny dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu. Tu z kolei należy przyjąć, że zmieniły się warunki pracy i, np.: bezpieczeństwa przeciwpożarowego.

Podobnie gabinet lekarski, stomatologiczny czy kosmetyczny nie może być prowadzony w mieszkaniu bez dokonania stosownych zgłoszeń (i uzyskania odrębnych zezwoleń sanitarnych). Jest to zmiana sposobu użytkowania obiektu, nawet jeśli nie będą zatrudnieni pracownicy. Nigdy bowiem sam wpis do ewidencji działalności gospodarczej nie może stanowić podstawy do zmiany sposobu użytkowania obiektu, którego adres wpisano w decyzji o wpisie, jako miejsce wykonywania działalności gospodarczej.

Z kolei już zmiana rodzaju prowadzonej w obiekcie działalności gospodarczej będzie wymagała zgłoszenia właściwemu organowi tylko wtedy, gdy będzie wiązała się ze zmianą warunków bezpieczeństwa przeciwpożarowego, powodziowego lub pracy, warunków zdrowotnych, sanitarnohigienicznych lub ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń (wyrok NSA z dnia 29 stycznia 1996 r., II SA/Kr/337/96).

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć, m.in.: przedstawienie usytuowania obiektu (rysunek), z oznaczeniem części obiektu z zamierzonymi zmianami, opis techniczny, konstrukcja i charakterystyka, także technologiczna obiektu, oraz stosownie do potrzeb - także ekspertyza techniczna, wykonana przez uprawnioną osobę. Wymagane jest również przedłożenie oświadczenia o posiadanym tytule prawnym do nieruchomości, zaświadczenia o zgodności zamierzonej zmiany użytkowania z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - w przypadku braku takiego planu, a także - w zależności od potrzeb - niezbędnych pozwoleń, uzgodnień i opinii wymaganych odrębnymi przepisami.

Przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania lokalu, wymieniona ekspertyza osoby posiadającej uprawnienia budowlane jest konieczna. Specjalista oceni, czy w danym lokalu można prowadzić wskazaną działalność i czy będzie potrzebne ewentualne wykonanie robót budowlanych - jaki będzie ich zakres. Jeżeli roboty nie będą wymagały pozwolenia na budowę, to wystarczy samo zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania.

Zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części można dokonać po upływie 30 dni od doręczenia zgłoszenia, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i przed upływem 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Starosta ma 30 dni od doręczenia zgłoszenia, na przeprowadzenie oceny możliwości dokonania zamierzonych zmian sposobu użytkowania obiektu lub jego części.

Zgodnie z przepisami, dokonanie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części po przeprowadzeniu zmian w obiekcie nie rodzi skutków prawnych. Spóźnione zgłoszenie oraz samowolna modyfikacja sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z pominięciem uprzedniego zgłoszenia, skutkuje przeprowadzeniem postępowania legalizacyjnego i naliczeniem opłaty legalizacyjnej bądź, w przypadku niewykonania nałożonych przez organ obowiązków, nakazem przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania.



Skomentuj:

Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.