Samodzielność lokalu - ustanowienie odrębnej własności lokalu

Joanna Borczyk - Adwokat oraz Monika Góralczuk - Aplikant radcowski, Departament Nieruchomości, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna
12.08.2009 11:18
A A A Drukuj
Joanna Borczyk - adwokat, Departament Nieruchomości Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Joanna Borczyk - adwokat, Departament Nieruchomości Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna (Fot. Chałas i Wspólnicy)

Niezbędną przesłanką do ustanowienia odrębnej własności lokali jest jego samodzielność. Stwierdzona jest ona w dokumencie urzędowym tzw. zaświadczeniu o samodzielności lokalu mieszkalnego, użytkowego, czy też garażu.
Zaświadczenie takie wydaje starosta na wniosek każdego, kto ma w tym interes prawny. Zaświadczenie jest potrzebne, aby w budynku wyodrębnić lokal i przenieść jego własność na nabywcę.

Przesłanki samodzielności lokalu

Definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego znajdziemy w art. 2 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z nią samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych lub przeznaczone są na cele inne niż mieszkalne. Samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Z oczywistych względów, kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też "ściany" pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów nie gwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia - tak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w orzeczeniu z dnia 11 grudnia 2008 r. Istotnym jest, że o samodzielności lokalu świadczy również brak możliwości (uprawnień) do korzystania z jego pomieszczeń przez właścicieli innych lokali np. członków wspólnoty mieszkaniowej, tak jak ma to miejsce w przypadku części wspólnych budynku. Pogląd taki potwierdza orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2008 r., zgodnie z którym jeśli częścią powierzchni lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest wspólny korytarz, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu sąsiedniego, to nie zostały spełnione przesłanki samodzielności lokalu mieszkalnego.

Czytaj także:

Odpowiedzialność najemcy za szkody



Cel wydania zaświadczenia

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest niezbędne do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Jak czytamy w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2000 r. odrębna własność lokalu polega na tym, że każdy właściciel może dysponować swą własnością bez względu na innych właścicieli lokali. Prawo odrębnej własności lokalu wraz z przynależnym do niego udziałem w nieruchomości wspólnej podlega ujawnieniu w księgach wieczystych (księdze wieczystej nieruchomości lokalowej i odrębnej księdze wieczystej nieruchomości, w której własność lokalu została wyodrębniona). Stosownie do art. 7 ustawy o własności lokali odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo w orzeczeniu sądu znoszącego współwłasność.

Notariuszowi przed sporządzeniem aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu właściciel obowiązany jest okazać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Notariusz w przypadku braku zaświadczenia, powinien odmówić dokonania czynności notarialnej. Zaświadczenie o samodzielności lokalu wraz z aktem notarialnym przekazywane jest następnie sądowi wieczystoksięgowemu, celem dokonania wpisu do księgi wieczystej. W przypadku braku zaświadczenia, sąd odmówi dokonania ww. wpisu.

Inaczej jest w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Wówczas uzyskanie zaświadczenia od starosty stwierdzającego samodzielność lokalu nie jest niezbędne. Ponadto zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2002 r. sąd ustanawiając, w postępowaniu o zniesienie współwłasności, odrębną własność lokalu/lokali, przy ocenie, czy istnieją ustawowe przesłanki do ustanowienia odrębnej własności lokalu, nie jest związany zaświadczeniem starosty. Sąd dokonuje tej oceny samodzielnie, w szczególności może skorzystać wówczas z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych.

Wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu

Wydawanie zaświadczeń o samodzielność lokalu należy do kompetencji starosty. Podmiot, który stara się o jego wydanie powinien złożyć do starostwa powiatowego:

wniosek, w którym należy zamieścić następujące informacje:

- dane identyfikacyjne wnioskodawcy (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) oraz pełnomocnika, jeżeli działa w jego imieniu;

- rodzaj lokalu, położenie pomieszczeń przynależnych oraz adres;

- interes prawny, jaki ma wnioskodawca w uzyskaniu zaświadczenia.

do wniosku trzeba dołączyć dokumenty pozwalające stwierdzić spełnienie wymagań ustawowych dla samodzielności lokalu, są to:

- rysunki z posiadanej dokumentacji lub szkice przedstawiające rzuty lokali i pomieszczeń przynależnych, z jednoznacznym opisem tych pomieszczeń;

- w przypadku braku ww. rysunków - należy dołączyć inwentaryzację budowlaną odpowiedniej części budynku wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane lub szkice przedstawiające rzuty lokali i pomieszczeń przynależnych, z jednoznacznym opisem pomieszczeń. Szkice powinny zostać opatrzone oświadczeniem osoby posiadającej uprawnienia budowlane, że dany lokal spełnia wymogi z art. 2 ust 2 ustawy o własności lokali i może służyć przeznaczeniu podanemu we wniosku;

- w przypadku, gdy w imieniu wnioskodawcy działa pełnomocnik - oryginał lub urzędowo poświadczony odpis pełnomocnictwa;

- dowód uiszczenia opłaty skarbowej (za zaświadczenie - 17 zł, za pełnomocnictwo - 17 zł).

W przypadku, gdy do wniosku złożona zostanie błędna lub niekompletna dokumentacja, wnioskodawca zostanie wezwany przez urząd do uzupełnienie braków w określonym terminie. Jeżeli braki nie zostaną uzupełnione, urząd nie wyda stosownego zaświadczenia.

Starosta w zaświadczeniu określi lokal, dla którego jest ono wydane tj. adres i numer danego lokalu, oznaczenie z ewidencji gruntów i budynków, jak również poda pomieszczenia wchodzące w skład lokalu. Najistotniejszą częścią tego zaświadczenia jest stwierdzenie, że przedmiotowy lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym (przeznaczonym na cele inne niż mieszkalne).

Istotnym jest również, iż w przypadku uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali nie ma możliwości domagania się sprostowania tego zaświadczenia. Ustawa o własności lokali nie przewiduje unieważnienia ani wydania zaświadczenia o braku samodzielności po wcześniejszym uzyskaniu dokumentu stwierdzającego takie zakwalifikowanie lokalu - tak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 maja 2009 r.

Odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu

W przypadku odmowy przez starostę wydania przedmiotowego zaświadczenia, przysługuje na takie postanowienie zażalenie do wojewody. Zażalenie należy złożyć za pośrednictwem starosty, w terminie 7 dni od dnia otrzymania postanowienia stwierdzającego odmowę.

Do niedawna starostowie często odmawiali wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu powołując się na brak lub niekompletną dokumentację związaną z użytkowaniem całego budynku. Jednakże wobec orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 23 października 2008 r. stwierdzającego, iż niekompletna dokumentacja budowlana nie może zablokować wydania zaświadczeń o samodzielności lokali - przypadki takiej argumentacji odmowy wydania zaświadczenia są coraz rzadsze. Sąd w uzasadnieniu wskazał, iż urząd powinien oceniać tylko możliwość użytkowania tego lokalu (co do którego złożono wniosek o wydanie zaświadczenia o jego samodzielności) a nie całego bloku. Nie trzeba więc mieć pozwolenia na użytkowanie, jak również innych dokumentów związanych z użytkowaniem całego budynku. Ponadto przepisy nie przewidują powoływania się na inne niż wymienione w art. 2 ust 2 ustawy o własności lokali kryteria oceny samodzielności lokalu, w tym skuteczne oddanie do użytkowania budynku, w którym położony jest dany lokal.



Autorem artykułu jest

Joanna Borczyk - adwokat

oraz

Monika Góralczuk - aplikant radcowski

Departament Nieruchomości

Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna



Czytaj także:

Kto odpowiada za naruszenie porządku publicznego - właściciel czy najemca?



Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego zawartą na czas określony, w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu?



1 2 następne »
Komentarze (3)
Zaloguj się
  • Gość: Amrutha

    Oceniono 26 razy -10

    Proszono mnie wiec przekazuje ninsejiza wiadomosc w celach profilaktycznyc h:UWAGA ! TO BARDZO WAZNE!!!!!!!Dostalam wiadomosc, ze jest mozliwosc falszowaia wyborow w przypadku uzywania dlugopisow lezacych w kabinach wyborczych.Poprzez znajomych (jedni informuja drugich taki lancuszek ludzi dobrej woli) mowiono mi, ze moga byc wylozone dlugopisy, ktorych atrament moze po kilku godzinach zanikac, lub, ktory mozna bedzie latwo zetrzec.Na Podlasiu platfusowska mlodziezowka rozdawala wiele dlugopisow.Porosze, podajcie to innym.Informujcie wszedzie.Pozdrawiam.Niech zyje WOLNA POLSKA

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty Autotrader.pl

  • Opel Corsa

    Szeroki wybór samochodów marki Opel.

  • Nissan Qashqai

    Samochody Nissan w serwisie www.autotrader.pl

  • Ford Mondeo

    Polecamy oferty w partnerskim serwisie z ogłoszeniami moto.

  • Volkswagen Golf

    Największy wybór używanych volkswagenów w internecie.