Czy warto kupić mieszkanie do remontu?

PRFN
08.09.2011 14:47
A A A Drukuj
Na rynku mieszkań miewamy najczęściej możliwość kupienia lokalu nowego w tzw. stanie deweloperskim czyli do wykończenia, mieszkania gotowego do zasiedlenia - (to się zdarza raczej na rynku wtórnym) i mieszkania do remontu. Czy warto kupić mieszkanie do remontu?
Jak przy każdej inwestycji - trzeba zbadać jej opłacalność. Czasem ten remont sprowadza się do odświeżenia, a czasem - wymaga gruntownej przebudowy lokalu lub doprowadzenia go do stanu niemal "deweloperskiego", czyli usunięcia starych wykładzin, glazury, terakoty, demontażu szaf, wyrzucenia drzwi, wybicia ościeżnic itd. itp.

Trzeba znać przybliżone koszty remontu

Jak oszacować wartość mieszkania do remontu i ewentualne koszty remontu - rozpatrzmy na przykładzie 50 metrowego lokalu. Jeżeli chcemy dokonać solidnego remontu czyli wymienić okna drzwi, podłogi, instalacje, wykonać zabudowę kuchni, przedpokoju, łazienki wszelkich trwałych to trzeba liczyć się z wydatkiem ca 1tys zł do 2 tys. na mkw. przy lokalu o powierzchni około 50 mkw. Im większy lokal - tym niższe koszty remontu w przeliczeniu na 1 mkw. Minimalizowanie kosztu takiego remontu wiąże się z własnym udziałem w pracach i korzystaniem z najtańszych - a więc jakościowo gorszych materiałów. Wówczas taki kapitalny remont może kosztować nawet 20 - 25 tys. zł i najczęściej tak są remontowane lokale przeznaczone na wynajem. Maksymalne koszty remontu uwzględniają nie tylko dobrej jakości materiały (nie luksusowe - lecz dobrej jakości) ale i kompletny brak uczestnictwa w pracach. Koszty remontu sygnalizują więc o ile powinien być tańszy lokal kupowany do remontu. Do porównania w zasadzie powinno się brać ceny transakcyjne lokali sprzedawanych w ostatnim czasie w pobliżu. Przydałaby się też informacja o stanie tych lokali.

Wiedza o stanie technicznym budynku i jego zarządcy

Kupując mieszkanie do remontu pamiętajmy, że remontować będziemy wnętrze lokalu, a nie budynek! Nie warto remontować mieszkania ze starymi instalacjami itd. itp. Przede wszystkim więc trzeba zrobić dobre rozpoznanie stanu budynku. Nie ma bowiem sensu przeprowadzać remontu przed wymianą rur ciepłej wody czy instalacji CO. Jeżeli jest stara instalacja elektryczna też warto wymienić przewody przynajmniej w lokalu. Nie warto inwestować w budynki zrujnowane, źle zarządzane i w marnej lokalizacji np. z widokiem na mur garażu, podwórko studnie itp., w bardzo głośnym otoczeniu.

Generalnie - nabywając mieszkanie spróbujmy sobie wyobrazić ten dom i tę lokalizację za 10 lat i - czy uda nam się je sprzedać za cenę przynajmniej zindeksowaną wskaźnikiem inflacji. Jak prognozować taki wskaźnik? Przyjąć po prostu średnioroczną inflację za ostatnie minimum 10 lat.

Gdzie i jakie lokale kupować ?

Najbezpieczniej kupić lokal do remontu w niewielkim budynku (najwyżej kilkadziesiąt lokali) - raczej niskim i w bardzo dobrej lokalizacji. Niskie budynki mają niższe koszty utrzymania i remontu, raczej powinny być lokale przynajmniej 2-3 pokojowe od 50 mkw. Mniejsze są częściej wynajmowane i zaangażowanie właścicieli w sprawy budynku jest znacznie mniejsze. Powinien być to lokal w dobrej lokalizacji np. stare osiedle zaplanowane tak, że ma dużo przestrzeni niemożliwej do dalszego zagęszczenia. Powinno być to osiedle z dobrym dostępem do komunikacji publicznej (metro, tramwaje, autobusy) i z infrastrukturą: w pobliżu powinna być szkoła, przedszkole, przychodnia lekarska, sklepy z podstawowymi produktami itp.

Jeżeli decydujemy się na lokal np. w starej kamienicy zarządzanej przez wspólnotę - popatrzmy na stan techniczny budynku oraz sprawdźmy jaki procent mieszkańców zalega z opłatami i czy fundusz remontowy jest wystarczający.

Ostateczne rachunki

Jeżeli różnica w cenie między lokalem do remontu a lokalem w bardzo dobrym stanie i po remoncie jest przynajmniej tysiąc zł na mkw., a lokal jest w dobrze zarządzanym i zadbanym budynku - to warto zainwestować w remont, szczególnie jeżeli zamierzamy w tym lokalu mieszkać. Mamy bowiem szanse mieć lokal urządzony wg własnych potrzeb i gustu no i szanse na dopilnowanie, aby remont był dobrej jakości.

Zanim zdecydujemy się na lokal do remontu zróbmy wykaz prac, które chcemy wykonać. Następnie obliczmy koszty materiałów i robocizny raczej w górnych granicach cen niż w dolnych. Przystępując do szukania fachowców - nie szukajmy tylko w Internecie. Trzeba przede wszystkim pytać wśród różnych grup znajomych i szukać firm i ludzi rekomendowanych. Najlepiej - gdy można obejrzeć rezultaty pracy fachowców. Nie wybierajmy najtańszych - wybierajmy najlepszych. Oczywiście inwestycja w lokal do remontu jest najbardziej opłacalna dla tych, którzy remont potrafią zrobić własnymi rękami. Oznacza to, że pełne koszty remontu będą mniej więcej o połowę niższe od kosztu - gdy wykonanie prac zlecamy fachowcom. Mają oni bowiem dar sporządzania takich kosztorysów, gdzie nakłady na materiały mniej więcej równają się nakładom na robociznę.

Zawsze na kupno lokalu trzeba patrzeć jak na inwestycję. Lokal tańszy bo do remontu otwiera wiele możliwości, ale kupując go trzeba mieć większą wiedzę i o nieruchomościach i o remontach oraz wyobraźnię.

Przeczytaj także: Co się bardziej opłaca: wynajmować czy kupować?



Zobacz ogłoszenia z rynku nieruchomości: Mieszkania do remontu

Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.