Kiedy i jak przepisać mieszkanie?

Jolanta Nowak
24.10.2011 09:35
A A A Drukuj
Testament z zapisem windykacyjnym - to nowość w Kodeksie Cywilnym. Jego nowelizacja wchodzi w życie w poniedziałek 23 października. Zapis ma pomóc uniknąć spadkowego kogla-mogla.
Agnieszka, 57 lat i Franciszek 60 lat. Cztery lata temu przepisali (spisali umowę darowizny w formie aktu notarialnego) mieszkanie najmłodszej 27-letniej córce. Ich starszy syn Adam już kilka lat wcześniej kupił mieszkanie. Pewnego dnia rodzice zrobili rodzinną naradę w sprawie ich mieszkania. Co chcecie, żebyśmy z nim zrobili? - zapytali dzieci. Adam chciał, aby go przepisali na siostrę. On miał dobrą pracę i swoje mieszkanie, więc chciał aby i siostra miała dom nad głową. Tak zrobili, przepisując je córce w kancelarii notarialnej. W akcie notarialnym nie zrobili żadnych zapisów do możliwości dożywotniego mieszkania w lokalu. - To było dla nas oczywiste, że nie musimy się bać. Znamy własne dziecko - mówi Agnieszka, choć wspomina, że sąsiedzi patrzyli na nią współczującym wzrokiem. - Kiedyś jedna z sąsiadek powiedziała, że jakbym nie miała się gdzie podziać, wynajmie mi pokój. Inna dodała, że ona nigdy nie przepisałaby mieszkania, bo tego samego dnia musiałaby pakować walizki - opowiada. Na cenzurowanym byli przez rok. Po czterech latach rodzice dalej mają dach nad głową, a dwie sąsiadki też przepisały mieszkania, ale z zaznaczeniem, że mogą w nich zostać.

Sposobów na uporządkowanie spraw z mieszkaniem jest kilka - wyjaśnia nam radca prawny Łukasz Rafalski i radca prawny Julia Krupa-Ignaczak z Kancelarii Prawnej RAVEN (Grupa KRUK).

Nowość: testamentu z zapisem windykacyjnym

Od poniedziałku, 23 października najskuteczniejszym sposobem na przekazanie dziecku lub wnukowi nieruchomości będzie testament. - Od tego dnia wchodzi w życie nowelizacja Kodeksu Cywilnego (Ustawa z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. z 2011 r., Nr 85, poz. 458). Wprowadza ona do kodeksu cywilnego nową instytucję prawną w postaci zapisu windykacyjnego - tłumaczy radca prawny Łukasz Rafalski. Co to oznacza? - Od tego dnia spadkodawca w testamencie będzie miał możliwość postanowić, że wskazana przez niego osoba (dziecko, wnuk) nabywa oznaczony przedmiot (np. mieszkanie lub dom) z chwilą otwarcia spadku (czyli śmierci spadkodawcy) - mówi radca prawny. Ale uwaga. Aby testament był skuteczny - a nabycie spadku było automatyczne - musi być on sporządzony w formie aktu notarialnego.

Przed wejściem w życie nowych przepisów spadkodawca miał jedynie do dyspozycji instytucję zapisu zwykłego. - Sprowadzał się do tego, że babcia mogła w testamencie jedynie zobowiązać spadkobiercę testamentowego lub ustawowego (np. małżonka lub dziecko - którzy dziedziczą w pierwszej kolejności) do spełnienia określonego świadczenia (np. przekazania mieszkania) na rzecz określonej osoby (tutaj: wnuczka). W praktyce więc wykonanie zapisu zwykłego zależało od dobrej woli małżonka lub dziecka - tłumaczy Łukasz Rafalski. Tak więc aby wnuczek mógł stać się faktycznie właścicielem mieszkania zmarłej babci, musiał on podpisać umowę cywilno-prawną przeniesienia własności. Po zmianach ów wnuczek nabędzie własność nieruchomości automatycznie, z momentem otwarcia spadku.

Inny sposób? Umowa dwustronna

Można też zawrzeć wspomnianą wcześniej umowę darowizny. Jak to wygląda wobec prawa? Tłumaczy radca prawny Łukasz Rafalski: - Na podstawie tej umowy darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia (w tym przeniesienia własności nieruchomości) na rzecz obdarowanego. Należy przy tym pamiętać, że darowizna nie jest jednostronnym oświadczeniem woli, ale dwustronną umową. Konieczne więc są oświadczenia woli zarówno darczyńcy jak i obdarowanego (a więc i babci, i wnuka). Co ważne, oświadczenie woli darczyńcy powinno być złożone przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Zgodnie z obowiązującym prawem umowa darowizny zawarta nawet bez zachowania tej formy także staje się ważna. Wystarczy, żeby przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

Mieszanie w spadku, ale z długiem

W dzisiejszych czasach, kiedy zakupy mieszkaniowe robione są głównie na kredyt taki spadek na kreskę to standard. - Najważniejsze, żeby pamiętać, że długi spadkodawcy nabywamy już w chwili jego śmierci. I nie ma tu znaczenia, czy nabywa się spadek w oparciu o ogólne reguły dziedziczenia określone w przepisach kodeksu cywilnego (art. 922 i nast. k.c.) czy też na mocy testamentu (art. 924 k.c. i 925 k.c.) - mówi radca prawny Julia Krupa-Ignaczak z Kancelarii Prawnej RAVEN. - Gdy spadek miałby przypaść osobie małoletniej (przykładowo dziadek przepisuje dom wnukowi), jej rodzice muszą uprzednio uzyskać zgodę sądu opiekuńczego na odrzucenie spadku - dodaje.

Z dobrodziejstwem inwentarza albo wprost

Spadek z długiem można odrzucić. Jednak kiedy rodzic lub dziadek był właścicielem nieruchomości (częściowo spłaconej, częściowo na kredyt) spadkobiercy zastanawiają się jak go przyjąć. Są dwa sposoby mówi radca prawny Julia Krupa-Ignaczak.

Spadek można przyjąć z tzw. dobrodziejstwem inwentarza. W takiej sytuacji sąd zleci komornikowi sporządzenie spisu inwentarza. Chodzi o ustalenie, jaki majątek o jakiej wartości pozostawił zmarły oraz ile w chwili jego śmierci wynosiły długi i zobowiązania. Przy czym spadkobierca odpowiada za długi spadkowe całym swoim majątkiem, ale tylko do wysokości długów osoby zmarłej. Jeśli odziedziczymy dom o wartości 250 tys. zł i jednocześnie 300 tys. zł długu, odpowiadać będziemy do kwoty 250 tys. zł. Jeśli natomiast majątek będzie wyższy niż dług, spadkobierca odpowiada do wysokości długu. Takie rozwiązanie jest korzystne, gdy nie jesteśmy do końca pewni, jak wyglądała sytuacja majątkowa spadkodawcy (np. czy był zadłużony), a chcielibyśmy dziedziczyć po nim choćby dlatego, że ma duży dom.

Można też przyjąć spadek wprost. To jednak łączy się z przyjęciem na siebie odpowiedzialności za wszelkie długi spadkowe bez jakiegokolwiek ograniczenia. Wierzyciele zmarłego stają się wtedy uprawnieni do dochodzenia od spadkobiercy spłaty wszystkich należności spadkodawcy. I to bez względu na ich źródło, czy wartość.

 Pół roku na decyzję

Jeżeli - przed notariuszem lub właściwym sądem - nie złożymy oświadczenia o odrzuceniu spadku lub o przyjęciu go z dobrodziejstwem inwentarza, nabywamy spadek wprost - z mocy samego prawa. Wtedy będziemy musieli spłacić wszystkie długi spadkowe bez ograniczeń. - Na złożenie oświadczenia mamy 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedzieliśmy się o tytule powołania do spadku. Warto zatem zadbać, aby taka sytuacja nas nie zaskoczyła. Mimo cierpienia, które niesie za sobą śmierć bliskiej osoby, dobrze pomyśleć o uporządkowaniu spraw spadkowych - mówi radca prawny Julia Krupa-Ignaczak.

Zamieszkać na świecie: Jak się mieszka w Hong Kongu, Berlinie czy w Pradze? >>
Kliknij, by obejrzeć galerię

Zobacz również: Bezpośrednie ogłoszenia nieruchomości

Zobacz także
Komentarze (2)
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.