Jak zamienić się na mieszkanie

Wojciech Karpieszuk
28.11.2007 03:00
A A A Drukuj
Dotychczasowe mieszkanie jest za małe? Albo przeciwnie - za duże, a czynsz za wysoki? Może czas najwyższy pomyśleć o zamianie.
Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty

Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie

Wbrew pozorom znalezienie osoby, z którą zamienimy się na mieszkanie, może okazać się łatwiejsze niż sprzedaż dotychczasowego i kupno nowego. A przy tym można sporo zaoszczędzić.

Większość portali internetowych, na których znajdują się oferty mieszkaniowe, ma - oprócz działów "sprzedam" czy "kupię" - także ogłoszenia zatytułowane "zamienię". Podobnie jest z agencjami nieruchomości. Coraz częściej można pośrednikom zlecić znalezienie mieszkania na zamianę. - Ale w dalszym ciągu transakcje bezpośredniej zamiany stanowią minimalną część rynku - uważa Marek Wełk z firmy doradczej Home Consulting zajmującej się m.in. analizowaniem rynku nieruchomości w Polsce.

Sama zamiana mieszkania może wyglądać różnie. Wszystko zależy od prawa zamieniających się do zamienianych lokali. Przy zamianie mieszkań własnościowych, które stanowią odrębne nieruchomości, procedura będzie wyglądać inaczej, niż gdy jesteśmy właścicielami spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu czy mieszkań komunalnych.

Niewątpliwie najprościej jest zamienić dwa mieszkania własnościowe. Umowa taka, zresztą tak samo jak kupno czy sprzedaż mieszkania, wymaga formy aktu notarialnego. Wystarczy znaleźć osobę, z którą chcemy dobić targu. Po ustaleniu warunków zamiany (ewentualna dopłata, szczegóły dotyczące przekazania) należy udać się do notariusza. - Potrzebny będzie odpis księgi wieczystej - informuje notariusz Lech Borzemski.

Strony umowy zobowiązują się przenieść własność jednej nieruchomości w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności innej nieruchomości, czyli po prostu zamieniają się mieszkaniami. Z chwilą podpisania aktu notarialnego stajemy się właścicielami nowego lokum.

Proste? Tak! Ale mimo tego większość zainteresowanych przeprowadzką decyduje się najpierw sprzedać swoje mieszkanie, a dopiero potem kupują nowe. - Uzyskane pieniądze traktują jak wkład własny i dzięki temu mogą liczyć na kredyt mieszkaniowy o niższym oprocentowaniu. Całość środków przeznaczają potem na zakup droższej kwatery, np. większej, w atrakcyjniejszej dzielnicy - wyjaśnia Aleksandra Łukaszewicz z firmy doradczej Open Finance. - Klienci ci zastrzegają w umowie sprzedaży, że wyprowadzą się z mieszkania za trzy miesiące czy pół roku. Potrzebują tego czasu na znalezienie nowych czterech kątów i załatwienie formalności kredytowych. Nie spotkałam się jeszcze z przypadkiem bezpośredniej zamiany - dodaje Łukaszewicz.

A właśnie przy bezpośredniej zamianie byłoby prościej. Po pierwsze, szukamy tylko mieszkania, na które chcemy się zamienić, nie zaś najpierw chętnego na kupno naszego, a później lokalu, jaki sami chcemy kupić.

Po drugie, przy zamianie mieszkania zapłacimy mniejszy podatek. Sylwia Hucik-Gaicka, analityk Inwestycje.pl, przekonuje na tymże portalu: "Strony oszacowują wartość nieruchomości i przy notariuszu pozostaje tylko dopłacić różnicę w wartości i od tej różnicy zapłacić właściwy podatek (obecnie 2 proc.) od czynności cywilnoprawnych". Nie płaci się podatku od ceny za cały apartament, a jedynie od różnicy cen pomiędzy nimi. Im ta różnica jest mniejsza, tym mniej dla fiskusa, a ceny ustalają zamieniający się.

Jednak Hucik-Gaicka przestrzega przed zbytnim zaniżeniem różnicy w oszacowaniu wartości dwóch mieszkań, jednego np. 40-, a drugiego 80-metrowego. To może wzbudzić podejrzliwość urzędu skarbowego. W takim przypadku warto już w samej umowie notarialnej uzasadnić małą różnicę - np. mniejsze mieszkanie jest wyremontowane i znajduje się w droższej, bardziej eleganckiej dzielnicy, natomiast większe będzie trzeba wyremontować, a i okolica nie jest najlepsza. Dobra wiadomość dla tych, którzy układają się z najbliższą rodziną (prawo określa te osoby jako pierwsza grupa podatkowa) - są zwolnieni z płacenia podatku.

Trochę bardziej skomplikowana jest sytuacja przy zamianie mieszkań spółdzielczych czy komunalnych.

W przypadku tych ostatnich nie wystarczy znaleźć osobę, z którą zrobimy interes. Na taką wymianę lokali komunalnych musi zgodzić się też odpowiednia gmina. Każda ma też własne szczegółowe rozwiązania, z którymi warto się zapoznać. Warszawski ratusz uruchomił np. internetową wyszukiwarkę mieszkań do zamiany.

W urzędzie gminy należy złożyć wniosek o wzajemną zamianę takich lokali mieszkalnych oraz kopie decyzji przydziału. Większość urzędów dysponuje gotowymi już wzorami wniosków. Przeważnie trzeba wpisać tam informacje o lokatorze i jego rodzinie, zajmowanym mieszkaniu, często o dochodach. Obydwa zamieniane lokale nie mogą mieć zaległości czynszowych. Najlepiej jest też dobrze uzasadnić taki wniosek, np. przeprowadzka do lokalu usytuowanego na parterze ze względu na podeszły wiek.

W Warszawie, zwłaszcza w ostatnim czasie, jest sporo odmów. Urzędnicy nie zgadzają się na zamianę mieszkań komunalnych, gdzie jedno z nich znajduje się w kamienicy, do której zostały zgłoszone roszczenia albo została już zwrócona pierwotnym właścicielom.

Cała procedura zamiany trwa około sześciu tygodni i jest bezpłatna. Po jej zakończeniu następuje zdanie mieszkań i każda ze stron podpisuje nową umowę najmu.

Podobnie wygląda postępowanie przy zamianie mieszkań spółdzielczych lokatorskich. Tu także wymagana jest zgoda właścicieli, czyli spółdzielni. Składa się również odpowiedni wniosek. Następnie członek danej spółdzielni, który chce się zamienić na inne mieszkanie spółdzielcze lokatorskie, zrzeka się prawa do lokalu, pod warunkiem przyznania mu prawa przysługującego drugiej stronie, a ta robi dokładnie to samo. Tego typu zamiana, określana jako tzw. zamiana spółdzielcza, nie wymaga wizyty u notariusza, zresztą tak jak i zamiana lokali komunalnych.

Zamiany mieszkań spółdzielczych własnościowych można dokonać w dwojaki sposób - u notariusza, identycznie jak przy wyodrębnionej hipotece, bądź z wykorzystaniem opisanej wyżej zamiany spółdzielczej. - Jeżeli zamiana ma miejsce u notariusza, to przedstawiamy dokument stanowiący podstawę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, np.przydział lokalu, wypis aktu notarialnego. Niezbędne jest także zaświadczenie ze spółdzielni, że prawo to nadal przysługuje konkretnej osobie - mówi notariusz Lech Borzemski.

Skomentuj:

Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.