Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

Marek Wielgo, Piotr Miączyński
01.10.2008 10:36
A A A Drukuj
Finansując budowę mieszkania w ramach firmy deweloperskiej, zawsze ryzykujesz utratę pieniędzy w przypadku jej bankructwa. Niestety, to ryzyko możesz co najwyżej zminimalizować
Beata i Bartek, małżeństwo po 30- tce z dwójką małych dzieci, mają niedługo przeprowadzić się do własnego mieszkania. Na razie, aby oszczędzić trochę pieniędzy, wprowadzają się do matki Bartka. Ich radość trwa krótko. Deweloper plajtuje. Wpłacone pieniądze przepadają. Małżeństwo się rozpada. Beata razem z dziećmi zostaje wyrzucona na ulicę. Dzieci próbuje otruć, sama podcina sobie żyły. Ta historia wydarzyła się naprawdę kilka lat temu. Na jej podstawie, a konkretniej na podstawie reportażu Jacka Hugo-Badera zamieszczonego w "Wysokich Obcasach" (dodatku "Gazety Wyborczej"), Krzysztof Krauze nakręcił film "Plac Zbawiciela".

To bodaj najsłynniejsza historia ofiar plajty dewelopera. Podobnych wypadków było jednak w naszym kraju dużo więcej. Jednym z nich był np. upadek warszawskiego War-Inwestu. Firma ta działała w Warszawie w latach 1999-2001. Wyłudziła pieniądze (ok. 100 mln zł) od 800 rodzin. Miała wybudować kilka tysięcy mieszkań - zbudowała 70. Następnie splajtowała (zostawiając puste konta i 50 mln zł długu), a jej prezes poszedł do więzienia. Klienci grupy wpłacali pieniądze, mimo że inwestor nie miał pozwolenia na budowę, a w niektórych przypadkach nie był nawet właścicielem gruntu, na którym chciał budować! Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty

Dziś trudno sobie wyobrazić taką lekkomyślność. Media (w tym "Gazeta Dom") od kilku lat trąbią, że własność działki i pozwolenie na budowę to absolutna podstawa. O deweloperze, który sprzedaje mieszkania nie spełniając tych dwóch warunków śmiało możemy powiedzieć, że jest oszustem. Niestety, nawet ci deweloperzy, którzy mają grunt i pozwolenia, nie zagwarantują ci, że inwestycja dobiegnie szczęśliwego końca. Ostatnio ryzyko bankructw wzrosło. Rzecz w tym, że w Polsce wciąż niewiele firm deweloperskich sięga po kredyt bankowy na realizację inwestycji. Oznacza , to zdecydowana większość z nich zależy od powodzenia procesu sprzedaży mieszkań. Czyli mówiąc wprost: jeżeli sprzedaż idzie wolniej, a z taką sytuacją mamy ostatnio do czynienia w największych aglomeracjach, to przedłuża się czas budowy. Może się też okazać, że deweloper sprzeda np. jedną trzecią mieszkań i nagle klapa. Ludzie przestali kupować kolejne mieszkania w danej inwestycji, a bank nie chce pożyczyć pieniędzy na jej dokończenie. Wówczas budowa stanie. Deweloper, który nie ma pieniędzy na kontynuację plajtuje. Zazwyczaj wniosek o upadłość zgłasza on sam albo wierzyciele, np. firmy wykonawcze, którzy nie mogą się doczekać zaległych płatności. Taki scenariusz musisz wziąć pod uwagę.

Bez ryzyka tylko gotowe

Jeżeli chcesz oszczędzić sobie tego typu emocji, kup gotowe, choć być może nieco droższe mieszkanie na rynku wtórnym. Takie mieszkania zaczęli oferować także deweloperzy. Firma doradcza Reas ocenia, że w Warszawie było na koniec pierwszego półrocza ok. 500 lokali do zamieszkania od zaraz. Zaś łącznie z Poznaniem, Wrocławiem, Łodzią, Krakowem i Trójmiastem takich gotowych i niesprzedanych mieszkań było przeszło 2 tys. Do tej liczby trzeba jeszcze doliczyć kolejnych kilka tysięcy sprzedawanych przez inwestorów, którzy w poprzednich dwóch latach kupowali mieszkania, a teraz je sprzedają na rynku wtórnym. Często można je kupić taniej z drugiej ręki niż bezpośrednio od dewelopera! Taki stan rzeczy nie potrwa jednak wiecznie. Wśród analityków przeważa opinia, że eldorado dla kupujących skończy się za rok. A za dwa-trzy lata może nawet zacząć brakować nowych mieszkań w największych aglomeracjach. Deweloperzy zaczęli już bowiem zamrażać swoje inwestycje (do czasu, aż sprzedadzą mieszkania będące w trakcie budowy).

Ryzykowne, ale tańsze

Sęk w tym, że gotowe, czy też prawie gotowe mieszkania są zwykle droższe od tych, których budowa dopiero się zaczyna. Tym bardziej teraz, gdy wiele firm stara się skusić klientów różnego rodzaju promocjami, np. wyposażeniem kuchni, czy darmowym garażem. Ponadto deweloperzy zaczną dostosowywać swoją ofertę do możliwości finansowych kupujących, a te w ciągu ostatniego roku mocno się pogorszyły m.in. wskutek wzrostu oprocentowania kredytów mieszkaniowych. W najbliższych miesiącach możemy się więc spodziewać wysypu tańszych mieszkań, budowanych np. na obrzeżach miast lub w mniej atrakcyjnych ich rejonach. Decydując się na zakup mieszkania, które ma być oddane do użytku za rok, czy nawet za dwa lata, weźmiesz na siebie przynajmniej część ryzyka związanego z tym przedsięwzięciem. Tak jak w przypadku każdej decyzji trzeba ważyć plusy i minusy.

Z bankiem bezpieczniej

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, deweloper plajtuje, gdy nie ma pieniędzy na kontynuację budowy. Sprawdź więc, czy firma, od której chciałbyś kupić mieszkanie uzyskała kredytowanie swojej inwestycji. A najlepiej poszukać takiego dewelopera, który proponuje system finansowania np. 10 na 90. Czyli 10 proc. ceny mieszkania wpłacisz przy podpisaniu umowy, a pozostałe 90 proc. po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Jeśli firma deweloperska proponuje taki system płatności, to na pewno jest finansowana przez bank. Problem w tym, że takich firm jest niewiele. Czy jeśli deweloper nie dostał kredytu bankowego, to znaczy, że jest podejrzany czy niewiarygodny? Nie. Bardziej adekwatne jest określenie "firma podwyższonego ryzyka". Po prostu musisz liczyć z tym, że w trakcie realizowanej przez nią inwestycji mogą pojawić się kłopoty z płynnością finansową.Faktem jest, że choć tylko znikoma część firm uzyskuje finansowanie bankowe, to w ciągu ostatnich trzech, czterech lat problem bankructw właściwie przestał istnieć. To jednak nie znaczy, że nie może się pojawić. Nie daj się zwieść argumentowi, że jeśli deweloper jest finansowany przez bank, to koszt budowy jest wyższy, a w efekcie także i cena mieszkania. Owszem, koszt jest nieco wyższy. Jednak wcale nie musi się to przekładać na cenę. To kwestia marży dewelopera.

Lepiej nie ufaj nowicjuszom

Kiedy dwa lata temu mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki, praktycznie każda rozpoczynana inwestycja była skazana na sukces. Za deweloperkę zabierali się więc także ci przedsiębiorcy, którzy nigdy wcześniej z budownictwem nie mieli nic do czynienia. Obecnie lepiej wystrzegać się tego typu firm. Stosunkowo bezpieczne są te, które działalność deweloperską prowadzą od dawna w sposób profesjonalny i ciągły. Sytuacja finansowa tych firm po kilku latach koniunktury powinna więc być dobra. A jeśli któraś z nich ma kłopoty ze sfinansowaniem projektu, to go po prostu nie zaczyna.



Gdy pojawią się kłopoty

Pamiętaj, że ofiary bankructw firm deweloperskich zostają często bez pieniędzy, mieszkania i z zaciągniętym kredytem na karku (i dobrze, jeśli bank zgadza się na dalszą spłatę kredytu w ratach, a nie zażąda zwrotu całej wypłaconej do tej pory kwoty). Jeśli sąd upadłościowy (czyli rejonowy sąd gospodarczy) zasądzi tzw. likwidację masy upadłości, czyli sprzedaż wszystkiego co ma deweloper, zazwyczaj jest tak, że w pierwszej kolejności pieniądze dostaną np. ZUS oraz syndyk, w drugiej - fiskus, a dopiero w trzeciej - klienci, a także firmy wykonawcze czy zakład energetyczny. Może się więc tak skończyć, że z wpłaconych 500 tys. zł pechowy inwestor odzyska zaledwie jedną dziesiątą. Sąd może się też zgodzić na dokończenie budowy. To oznacza, że osoby, które podpisały umowy na kupno mieszkania, a czasami nawet wpłaciły już wszystkie pieniądze na poczet budowy, będą musiały do niej dołożyć. Taka dopłata może sięgać 20-30 proc., a czasem nawet 70 proc. pierwotnej ceny. Jednak warto się zastanowić nad skorzystaniem z tej możliwości. Istnieje bowiem wtedy szansa na otrzymanie mieszkania.

Sposób na upadłość

Niestety, groźba upadłości może być wykorzystana przez deweloperów jako straszak na klientów, mający wymusić od nich dopłaty. Niedawno tego typu ultimatum dostało od jednego z krakowskich deweloperów ponad 100 rodzin - mają dopłacić ponad 2 tys. zł do każdego metra kwadratowego mieszkania. -Znaleźliśmy się pod ścianą. Zarząd spółki postawił warunek: albo dopłacacie, albo ogłaszamy upadłość i stracicie wszystko - mówią mieszkańcy.

Niestety, mimo, że od lat mówi się o stworzeniu systemu, który by chronił nabywców mieszkań, kolejne rządy odsuwają tę kwestię na dalszy plan. W efekcie plajta dewelopera, która pociąga za sobą finansowy upadek klientów w sensie prawnym nie różni się wiele od upadłości sklepu sprzedającego pietruszkę.

Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie



Może rachunek powierniczy...

100-proc. bezpieczeństwo zapewniłby obowiązek stosowania zamkniętego rachunku powierniczego, czyli takiego, na który klient wpłaca swoje pieniądze, a budowę finansuje bank. Pieniądze z tego rachunku deweloper dostawałby dopiero po przewłaszczeniu nieruchomości. Problem w tym, że w momencie niepowodzenia inwestycji nikt oprócz klienta nie mógłby się czuć bezpieczny. Poszkodowane byłyby w tym wypadku banki i firmy wykonawcze. Jest też rachunek otwarty. Wówczas bank wypłaca gromadzone na nim pieniądze klientów w miarę postępu robót. Oczywiście bank kontroluje, czy te pieniądze są wydawane przez dewelopera zgodnie z przeznaczeniem. Jednak ten rachunek nie gwarantuje 100-proc. bezpieczeństwa klientom. Wpłacane przez nich pieniądze są bowiem zabezpieczeniem roszczeń banku względem dewelopera. Jeszcze za rządów PiS ówczesny minister budownictwa Andrzej Aumiller poinformował, że jego resort pracuje nad ustawą, która miałaby m.in. wymusić stosowanie tego typu rozwiązań. Alternatywą mogłaby być np. gwarancja bankowa lub ubezpieczenie. Jednak ostatecznie poprzedni rząd nie kiwnął palcem w tej sprawie. Czy tak samo zachowa się obecny rząd PO-PSL? Kilka miesięcy temu wiceminister infrastruktury Olgierd Dziekoński obiecał cały pakiet ustaw mających wesprzeć zorganizowane budownictwo mieszkaniowe. Jedna z tych ustaw miałaby zobowiązać deweloperów do podawania określonych informacji o sobie i o inwestycji. Rachunek powierniczy miałby być dobrowolny. Innymi słowy, deweloper mógłby, ale nie musiałby go stosować. Eksperci twierdzą, że gdyby rachunek powierniczy miał być obligatoryjny, to liczba inwestycji mieszkaniowych spadłaby dramatycznie. Np. małe firmy deweloperskie budujące domy musiałyby się pożegnać ze swoją działalnością. Obowiązkowe rachunki powierniczych miałby sens, gdyby 70 proc. inwestycji mieszkaniowych było finansowanych przez banki. To jednak prawdopodobnie nie nastąpi prędko.

...lub upadłość konsumencka?

Koalicja PO-PSL pracuje też na ustawą, która umożliwiłaby osobom w kosmicznych tarapatach finansowych na powrót do normalności. Chodzi o możliwość ogłoszenia plajty w przypadkach, w których konsument zachował się racjonalnie i świadomie, ale z przyczyn niezależnych od niego, jego sytuacja życiowa uległa zmianie na niekorzyść, czyli np. przy plajcie dewelopera. O ogłoszeniu upadłości konsumenckiej miałby decydował sąd. On również orzekałby o planie spłat wierzytelności. Okres ten nie przekraczałby pięciu lat (pod pewnymi warunkami mógłby być przedłużony o dwa lata). Z upadłości konsumenckiej można by skorzystać raz na 10 lat.



Zapoznaj się z poradnikiem kredytobiorcy

Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.