Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie

Marek Wielgo, psk
18.03.2010 10:47
A A A Drukuj
Wynajem mieszkania może być ryzykowny

Wynajem mieszkania może być ryzykowny (Fot. Paweł Sowa / AG)

Kiedy oddajesz obcej osobie klucz do swojego mieszkania, zwłaszcza umeblowanego i wyposażonego, sporo ryzykujesz. Są jednak sposoby, które pozwalają to ryzyko ograniczyć
Przede wszystkim musisz się liczyć z tym, że mieszkanie może chcieć nająć od ciebie oszust posługujący się ukradzionym lub zgubionym przez kogoś dowodem osobistym. Policja odnotowała przypadek, gdy mężczyzna posługujący się takim dokumentem zawarł umowę najmu mieszkania, potem sprzedał znajdujący się w nim sprzęt AGD i... wyprowadził się.

Wpadł, gdy próbował założyć rachunek w banku. Ten sprawdził bowiem dokument w systemie "Dokumenty zastrzeżone", który prowadzi Związek Banków Polskich (http://www.dokumentyzastrzezone.pl/). W bazie tego systemu są informacje o ponad 850 tys. zastrzeżonych dokumentów, m.in. dowodach osobistych, paszportach i prawach jazdy.

Na pośrednika raczej nie licz

Niestety, wynajmujący mieszkania nie mają do tych informacji bezpośredniego dostępu. W sprawdzeniu dokumentów potencjalnego najemcy mogłaby pomóc agencja pośrednicząca w wynajmie. Niestety, tylko kilku pośredników zawarło stosowne umowy z Centrum Prawa Bankowego i Informacji, które jest administratorem systemu. Być może współpracujących z tą instytucją pośredników będzie z czasem coraz więcej, bo cena jej usługi nie jest zaporowa - miesięczny abonament kosztuje ok. 100 zł (umożliwia sprawdzenie 50 dokumentów).

Na razie poproś potencjalnego lokatora o dostarczenie ci stosownych raportów - m.in. tego, który dotyczy jego historii kredytowej (czy w przeszłości miał problemy ze spłatą jakiegoś kredytu). Wymaga to trochę zachodu, ale jeśli najemcy zależy na wiarygodności i nie ma nic do ukrycia, nie powinien oponować.

Dokąd po dokumenty?

Do biura obsługi klienta Związku Banków Polskich przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Najemca może tam pójść po raporty na swój temat lub poprosić o ich przesłanie listem poleconym. Druki wniosków o udostępnienie informacji z systemu "Dokumenty zastrzeżone", a także o udostępnienie informacji z systemu "Bankowy rejestr" są na stronie internetowej Centrum Prawa Bankowego i Informacji (http://www.cpb.pl/index.php?option=com_content&view=section&layout=blog&id=4&Itemid=23).

Uwaga! Raz na pół roku takie dokumenty wydawane są bezpłatnie. Jeśli miałyby być przesłane listem poleconym, trzeba zapłacić 8 zł za przesyłkę.

Na tym mógłbyś poprzestać, ale...

Jeśli lubisz dmuchać na zimne, poproś potencjalnego najemcę o kolejne dwa raporty sprawdzające jego reputację finansową. Pierwszy wyda mu biuro obsługi klienta Biura Informacji Kredytowej (BIK). Mieści się ono również przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Tę sprawę można też załatwić listownie. Druk wniosku, który należy wypełnić online, a następnie wydrukować, jest dostępny na stronie Biura Informacji Kredytowej (http://www.bik.pl/).

Drugi raport "o sobie", potwierdzający rzetelność potencjalnego najemcy, wyda Biuro Informacji Gospodarczej "InfoMonitor", które prowadzi Centralną Ewidencję Dłużników.

Najemca wykaże, że nie zalega z płatnościami za telefon albo z alimentami. Gdyby jednak takie zaległości miał, byłby to dla nas sygnał, że w przyszłości możemy mieć problem z wyegzekwowaniem czynszu.

Uwaga! Z tej możliwości powinni skorzystać zwłaszcza ci właściciele mieszkań, którzy chcą je wynająć firmie, a niewiele wiedzą na jej temat. W Centralnej Ewidencji Dłużników można sprawdzać firmy nawet bez ich wiedzy i zgody (aby sprawdzić osobę fizyczną, zawsze trzeba mieć jej pisemną zgodę).

Także w tym przypadku można załatwić tę sprawę osobiście w biurze obsługi klienta InfoMonitora (ul. Caneletta 4 w Warszawie), poprzez internet lub listownie (6,10 zł). Wniosek jest na stronie internetowej (http://www.infomonitor.pl/pl/nasza_oferta/dla_klientow_indywidualnych/wzory_dokumentow). Raz na pół roku raport wydawany jest bezpłatnie.

Zarejestruj umowę w urzędzie skarbowym

Jeśli już znajdziesz kontrahenta, który ma nienaganną reputację, zawrzyj z nim umowę najmu, a następnie zarejestruj ją w urzędzie skarbowym. Nie ma sensu narażać się fiskusowi w sytuacji, gdy podatek zryczałtowany wynosi zaledwie 8,5 proc. bez względu na wysokość przychodów. Poza tym korzyść z tego jest taka, że łatwiej ci się będzie pozbyć lokatora, jeśli przestanie płacić czynsz albo nie zechce się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy. Jeśli zarejestrujesz umowę w urzędzie skarbowym i najemca

podpisze stosowne oświadczenie (piszemy o nim dalej) to wtedy nie będzie go chronił słynny art. 1046 par. 4 kodeksu postępowania cywilnego, który nakazuje komornikowi wstrzymanie eksmisji "do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie".

Eksmisja nawet na bruk

Teoretycznie mógłbyś wyeksmitować lokatora nawet na bruk. Jednak najprawdopodobniej nie będzie takiej konieczności. Przy zawieraniu umowy najmu najemca będzie bowiem musiał złożyć oświadczenie, że jeśli nie wywiąże się z warunków umowy, wyprowadzi się na żądanie właściciela

Pobierz Oświadczenie najmu

Wzór dokumentu przygotował notariusz Jerzy Olszewski z Rady Izby Notarialnej w Warszawie.

Takie oświadczenie musi być poświadczone przez notariusza. Ponadto lokator wskaże miejsce, w którym mógłby zamieszkać, a dysponent tego lokalu - wyrazić na to zgodę (jego podpis musiałby być poświadczony przez notariusza).

A gdyby lokator nie chciał się wyprowadzić? Wtedy wystarczy ci sądowa pieczęć nadająca twojemu żądaniu klauzulę wykonalności. Wówczas do akcji wkroczy komornik.

Co wolno właścicielowi

Wynajem mieszkań stał się dla ich właścicieli nie tylko tańszy, ale i bezpieczniejszy dzięki nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Nowe przepisy o tzw. najmie okazjonalnym obejmują jednak wyłącznie prywatnych właścicieli (osoby fizyczne), którzy nie wynajmują mieszkań w ramach działalności gospodarczej.

W dalszym ciągu dotyczy ich też kilka innych przepisów z ustawy o ochronie lokatorów, m.in. regulujący kwestię usuwania awarii (pod nieobecność lokatora właścicielowi nie wolno wejść do mieszkania bez policjanta lub strażnika miejskiego) oraz wypowiedzenia umowy (w okresie obowiązywania umowy właściciel może ją rozwiązać tylko w określonych przypadkach, np. gdyby lokator zdewastował lokal lub zalegał z czynszem).

Uwaga! Właściciel może zażądać od lokatora kaucji, która nie może przekraczać sześciokrotnego czynszu. Zarówno jego stawkę, jak i zasady podwyżek właściciel i najemcy ustalają sami w umowie. Nie dotyczą ich żadne ograniczenia, np. konieczność uzasadniania podwyżki (chyba że taki wymóg znajdzie się w umowie najmu).

Ryczałtowo czy na zasadach ogólnych

Wspomnieliśmy już, że podatek zryczałtowany wynosi zaledwie 8,5 proc. bez względu na wysokość przychodów. Gwoli ścisłości musimy jednak dodać, że do wyboru masz dwie formy opodatkowania - ryczałt i według skali (na zasadach ogólnych).

W tym drugim przypadku podatek płacisz według skali z ustawy o podatku od dochodów osobistych: 18 i 32 proc. Od przychodów z wynajmu możesz wówczas odliczyć koszty ich uzyskania, np. wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci. Kosztem mogą być też wydatki na remont mieszkania, a także na zakup mebli czy sprzętu RTV i AGD - to podnosi standard wynajmowanego domu czy mieszkania. Ważne, żeby konieczność poniesienia tych wydatków wynikała z umowy najmu. Jeśli te wydatki ponosi najemca, nie możesz ich sobie zaliczyć do kosztów.

Kosztem jest też tzw. amortyzacja. To nic innego jak stopniowe zaliczanie do kosztów wydatków na drogie elementy wyposażenia domu czy mieszkania. Można powiedzieć, że amortyzacja niejako rekompensuje właścicielowi ich zużywanie się.

Koszty mają też pewien minus - trzeba gromadzić wszelkiego rodzaju faktury, rachunki i dokumenty potwierdzające fakt poniesienia wydatków, które mają być uznane za koszty. Na szczęście nie ma za to konieczności prowadzenia podatkowej księgi przychodów.

Z kolei ryczałtowiec płaci podatek od przychodu, ale nie odlicza od niego kosztów. Odpadają więc problemy z gromadzeniem rachunków i faktur, nie ma skomplikowanego zaliczania do kosztów postępującego zużycia domu czy mieszkania. Nie ma jednak także obniżenia przychodu. Z drugiej strony zaletą ryczałtu jest to, że opodatkowanych nim kwot nie łączy się z dochodami z pracy.

Uwaga! W umowie najmu możesz przerzucić płacenie rachunków na swojego lokatora. Podatek zapłacisz wtedy tylko od faktycznego dochodu. Oczywiście musisz kontrolować wpłaty dokonywane przez najemcę.

Jak się rozliczać z fiskusem

Przede wszystkim pamiętaj, że o decyzji w sprawie formy opodatkowania powinieneś go poinformować, zanim twój najemca wpłaci ci pierwszy czynsz.

Jeśli wybierzesz opłacanie od dochodów z najmu podatku wyliczanego na zasadach ogólnych, co miesiąc wpłacisz fiskusowi zaliczkę na podatek. Za dany miesiąc płaci się ją do 20. dnia następnego miesiąca. Po zakończeniu roku, do końca kwietnia następnego roku, złożysz zeznanie roczne na formularzu PIT-36. Wykażesz w nim roczne przychody z najmu i koszty z nim związane. Do tego zapłacone w ciągu roku zaliczki. Potem wyliczysz dochód i należny od niego podatek. Jeśli zaliczki pokrywają podatek, sprawa jest załatwiona. Jeśli nie, potrzebna jest dopłata podatku. Może być też tak, że zaliczki są wyższe niż podatek należny za cały rok - wtedy miałbyś nadpłatę, którą fiskus ci zwróci.

Jeśli oprócz dochodów z najmu miałbyś w ciągu roku inne dochody, np. z pracy na etacie czy z emerytury, to wykażesz je w tym samym PIT-36. Od wszystkich dochodów z tego formularza zapłacisz wtedy wspólny podatek wyliczony wedle skali podatkowej.

Ryczałt za dany miesiąc tak jak zaliczkę na podatek na zasadach ogólnych wpłaca się do urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca (ale można też wybrać kwartalną metodę rozliczeń). Mniej czasu jest na złożenie zeznania rocznego. Po zakończeniu roku należy je przekazać fiskusowi (na formularzu PIT-28) do końca stycznia następnego roku. Także tu nie ma konieczności prowadzenia ewidencji przychodów. Pod warunkiem jednak iż wynikają one z pisemnych umów najmu.

Czy wynajem się opłaca?

A może zamiast wynajmować mieszkanie, bardziej opłaca się je sprzedać, a pieniądze ulokować gdzie indziej? Z ostatniego raportu Open Finance wynika, że rentowność wynajmu mieszkań nie jest wysoka. Modelowo powinna ona przekraczać rentowność obligacji i być niższa od oprocentowania kredytów hipotecznych. Chodzi o to, by opłacało się podejmować ryzyko, a równocześnie, by lokatorzy nie rezygnowali z najmu na rzecz kupna własnego mieszkania.

Problem w tym, że tego pierwszego warunku nie spełniają wszystkie największe aglomeracje. Tam rentowność netto z wynajmu mieszkań (po odliczeniu podatku) oscylowała w granicach 4,09-4,77 proc. Tymczasem rentowność netto 10-letnich obligacji wynosi 5,06 proc., a zwykłej rocznej lokaty bankowej - średnio 4,21 proc.

Dodajmy, że analitycy przyjęli do tego typu wyliczeń medianę cen transakcyjnych (uzyskanych na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Open Finance, Home Brokera i Dom Banku) oraz średnie ofertowe stawki czynszu pomniejszone o 5 proc. (z serwisu Oferty.net). Ponadto założyli, że mieszkanie jest wynajmowane tylko przez 10,5 miesiąca w roku, zaś komorne - w zależności od miasta - wynosi od 4 do 6 zł za m kw. miesięcznie. W rzeczywistości rentowność wynajmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od średniej. Zależy to m.in. od okresu przestoju czy konieczności przeprowadzania remontów. Pamiętajmy również, że wynajmujący zwykle liczą, że cena ich mieszkania wzrośnie. Poza tym, wynajmując je, mają stały dopływ gotówki.

1 2 następne »
Komentarze (3)
Zaloguj się
  • jan.k12

    0

    Kilka razy się już naciąłem na wynajmie swojego drugiego mieszkania, ogólnie nie polecam nikomu takich doświadczeń. Od tamtej pory trzymam się pewnych reguł, takich zupełnie podstawowych, ale jak do tej pory jest ok: podnajem.biz/jak-sie-zabezpieczyc-przed-ryzykiem-zwiazanym-z-podnajmem/

  • Gość: gucio

    0

    Wynajęliśmy mieszkanie rodzinie z dwojgiem dzieci. Ludzie wydawali się sympatyczni, pokazali dokumenty potwierdzające że nie mają żadnych zaległości. Podpisaliśmy umowę i po czterech miesiącach przestali płacić. Kaucja nie pokryła zdewastowanego mieszkania. Ostrzeżenie dla innych: ludzie bierzcie kaucję co najmniej w wysokości 2 krotnego czynszu, bo zostaniecie na lodzie ze zdewastowanym mieszkaniem.

  • Gość: Pyza

    0

    Kupiliśmy niedawno mieszkanie z myślą o wynajmie, tak by wzięty w Skoku Chmielewskiego kredyt, w miarę możliwości sam się spłacał. Umowa najmu to jest podstawa i też warto zrobić "rozmowę kwalifikacyjną".

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty Autotrader.pl

  • Opel Corsa

    Szeroki wybór samochodów marki Opel.

  • Nissan Qashqai

    Samochody Nissan w serwisie www.autotrader.pl

  • Ford Mondeo

    Polecamy oferty w partnerskim serwisie z ogłoszeniami moto.

  • Volkswagen Golf

    Największy wybór używanych volkswagenów w internecie.