Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera?

Polski Związek Deweloperów Polskich
13.07.2010 16:58
A A A Drukuj
Jesteś na etapie wyboru mieszkania lub domu, a może nawet masz upatrzoną konkretną inwestycję. Dlatego też pragniemy zwrócić uwagę na najistotniejsze kwestie związane z tym najważniejszym w życiu zakupem.
Zapewne każdy kupujący nieruchomość wie, że zanim zamieszka w wymarzonym mieszkaniu bądź domu będzie musiał przebrnąć przez złożony i czasochłonny proces zakupu. Nabycie nieruchomości to również moment podjęcia ważnych decyzji, w szczególności o wyborze: najlepszej dla siebie lokalizacji, solidnego dewelopera i w końcu konkretnego mieszkania. Następnie, jako kupujący musisz dopełnić wszelkich formalności przy podpisywaniu umowy oraz ostatecznego odbioru mieszkania lub domu.



Krok 1 - GDZIE CHCEMY MIESZKAĆ?

Na początku warto postawić sobie kilka pytań: Czy wolimy otaczać się zielenią czy też chcemy mieszkać w samym centrum? Czy wolimy na co dzień żyć w historycznej okolicy czy w nowoczesnym rejonie miasta? Z jakiego miejsca będziemy mieć blisko do pracy a nasze dzieci do szkoły?

W trakcie rozpatrywania konkretnej inwestycji mieszkaniowej poza jej walorami architektonicznymi i funkcjonalnymi warto zastanowić się: Jak wygląda najbliższa okolica danego rejonu: czy są przedszkola, szkoły, przychodnie, sklepy i punkty usługowe oraz miejsca rozrywki. Czy zapewniona jest dobra komunikacja z innymi częściami miasta? Czy wiemy jak będzie zmieniać się ta okolica, np. czy w pobliżu są planowane drogi lub budowa zakładów produkcyjnych? Warto też znaleźć odpowiedzi na dodatkowe pytania w zależności od naszych indywidualnych upodobań i potrzeb.

Jest oczywiste, że wybór uzależniony jest od możliwości finansowych. Koszty terenu zależne od lokalizacji i standardu budynku mają duży wpływ na cenę. Warto rozważyć, czy zapłacić wyższą cenę za atrakcyjne położenie, czy kosztem mniej prestiżowej lokalizacji zdecydować się na tańsze lub większe mieszkanie.

Niekiedy, przy wyborze mieszkania towarzyszy dylemat - mieszkanie wybudowane - gotowe do odbioru czy w trakcie budowy. Każda z tych decyzji ma swoje zalety i wady. Na wstępnym etapie mamy większą możliwość wyboru odpowiadającego nam mieszkania - pod koniec zostają na ogół te mniej atrakcyjne. Często też rozpoczynając budowę deweloper proponuje lepsze warunki, rozkładając płatności klientów na dłuższy okres. Wiąże się to jednak z poczuciem niepewności, dlatego należy upewnić się, że deweloper ma zagwarantowane finansowanie inwestycji kredytem bankowym lub środkami własnymi i zbadać, jakie proponuje warunki bezpieczeństwa. Najczęściej jest to tak zwany rachunek zastrzeżony, na którym gromadzone są wpłaty klientów i nad którego wykorzystaniem czuwa bank. Wybór mieszkania na początku budowy daje też możliwość tzw. zmian lokatorskich czyli dostosowania rozkładu mieszkania i rozmieszczenia elementów technicznych do indywidualnych oczekiwań kupującego. Na pewnym etapie budowy takie zmiany są już niemożliwe. Mieszkanie gotowe lub będące na ukończeniu jest natomiast atrakcyjne dla osób pragnących szybko zamieszkać we własnym lokum, może ono mieć jednak wyższą cenę niż na wstępnym etapie budowy.

Krok 2 - SPRAWDŹ DEWELOPERA

Jeśli kupujący jest już przekonany do konkretnego miejsca, warto by w pierwszej kolejności sprawdził głównego inwestora. Najprostszym rozwiązaniem jest prześledzenie poprzednich inwestycji firmy. Jeśli ma co najmniej kilka zrealizowanych inwestycji to znaczy, że deweloper jest stabilną i doświadczoną firmą. Warto jednak również na własne oczy zobaczyć jakość zrealizowanych przez danego dewelopera inwestycji. W miarę możliwości wypytać o standard wykonania budynków i mieszkań naszych znajomych, którzy skorzystali z usług danej firmy, a jeśli nie ma takiej możliwości to osób spotkanych na oglądanym osiedlu. Taki wywiad pomoże w wyrobieniu obiektywnej opinii na temat interesującego nas dewelopera.

Bardzo istotna jest współpraca dewelopera z bankiem udzielającym kredytu na zakup mieszkania. Powinieneś upewnić się, że otrzymają niezbędne dokumenty dla kredytującego banku. Najlepiej, jeśli deweloper sam zaoferuje pomoc w uzyskaniu kredytu we współpracującym z nim bankiem lub poprzez pośrednika finansowego.

Ważnym czynnikiem jest również obecność firmy wśród członków Polskiego Związku Firm Deweloperskich, a tym samym czy przestrzega standardów opisanych w Kodeksie Dobrych Praktyk w stosunkach Klient-Deweloper oraz Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej. W poczet członków PZFD przyjmowane są wyłącznie firmy, które zwracają dużą uwagę na zachowanie przejrzystości i dobrych standardów w relacjach z klientami kupującymi nowe mieszkania. Firmy nie stosujące się do tych regulacji, mogą w konsekwencji zostać pozbawione członkostwa w PZFD.

Krok 3 - SPRAWDŹ INWESTYCJĘ

Kolejnym krokiem do posiadania własnego domu lub mieszkania powinno być wnikliwe i dokładne sprawdzenie wybranej inwestycji. Na początku warto poprosić dewelopera o aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje inwestycja. Deweloper powinien być tam uwidoczniony jako właściciel lub użytkownik wieczysty. Szczególną uwagę należy zwrócić na obciążenia nieruchomości. Jeżeli jest ona obciążona hipoteką na rzecz banku kredytującego budowę, deweloper powinien dysponować oświadczeniem banku o bezobciążeniowym odłączeniu mieszkania po zapłaceniu całości ceny za mieszkanie. W księdze wieczystej mogą być wpisane służebności na rzecz dostawców mediów - są to standardowe zapisy nie powodujące dla mieszkańców dodatkowych obciążeń.

W dalszej kolejności kupujący powinien dowiedzieć się czy deweloper posiada pozwolenie na budowę oraz czy jest ono prawomocne. Jest to bardzo ważny dokument, który nie tylko gwarantuje spełnienie przez dewelopera warunków formalnych niezbędnych do rozpoczęcia budowy, ale także jest konieczny np. do uzyskania kredytu na zakup domu lub mieszkania.

Następnie powinien sprawdzić plan zagospodarowania terenu i dowiedzieć się jakie inwestycje planowane są w najbliższym sąsiedztwie wybranego osiedla. W ten sposób można uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości w postaci drogi szybkiego ruchu tuż za oknem lub wysokiego wieżowca, zasłaniającego widok na pobliski park. Informacje te dostępne są również w urzędach miast lub gmin. Często bywa niestety, że z powodu braku planów miejscowych nie jest możliwe określenie przyszłego zagospodarowania terenów sąsiednich. Charakter terenów sąsiednich może być jednak wskazówką o możliwych w przyszłości inwestycjach.

Krok 4 - ZAKUP MIESZKANIA

Po dokładnym sprawdzeniu dewelopera oraz wybranej inwestycji osoba kupująca nieruchomość może podpisać umowę przedwstępną zakupu domu lub mieszkania, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Zgodnie z Kodeksem Cywilnym taka umowa powinna określać wszystkie istotne postanowienia, które znajdą się w umowie ostatecznej. W trosce o bezpieczeństwo klientów Polski Związek Firm Deweloperskich stworzył Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej, zawierający najważniejsze zapisy, które powinny znaleźć się w umowie z deweloperem. Najważniejsze z nich to: dokładny opis budynku, mieszkania, najbliższego sąsiedztwa inwestycji; zobowiązanie dewelopera do terminowej realizacji projektu; określenie ceny nieruchomości, harmonogramu płatności, a także określenie równoprawnych dla obu stron zasad rozliczania niedotrzymanych zobowiązań. Firmy zrzeszone w PZFD zobowiązały się do przestrzegania wspomnianego Katalogu i traktują go priorytetowo w swoich relacjach z klientami, co znacznie podnosi bezpieczeństwo zakupu. Na żądanie kupującego umowa z deweloperem powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Stanowi to dodatkową gwarancję wykonania umowy przez obie strony.

Krok 5 - ODBIÓR MIESZKANIA

Nadszedł termin realizacji inwestycji, deweloper zgodnie z umowa powinien zaprosić przyszłego właściciela do odbioru kluczy. Wejście po raz pierwszy do własnego mieszkania jest dla każdego szczególnym wydarzeniem, nie ulegajmy jednak emocjom i podejdźmy do tego ze szczególną uwagą. Na odbiór lokalu najlepiej umówić się w ciągu dnia, kiedy światło jest naturalne, co pomoże należycie sprawdzić pracę zrealizowaną przez wykonawcę budynku. Przy odbiorze należy zwrócić szczególną uwagę czy otrzymywany produkt, czyli mieszkanie lub dom, jest zgodny z projektem, który trzeba mieć ze sobą oraz czy spełnia warunki opisane w umowie. Niezwykle istotne jest dokładne zmierzenie powierzchni lokum, która nie powinna różnić się od projektowanej o więcej niż 2%. Wnikliwym okiem należy spojrzeć również na jakość i poprawne działanie elementów wykończeniowych, m. in. stolarkę okienną oraz rozmieszczenie i działanie instalacji: elektrycznej, gazowej, wodnej, kanalizacyjnej, domofonowej. W dalszej kolejności należy sprawdzić czy ściany łączą się pod kątem prostym, czy nigdzie nie odchodzi tynk, a także czy podłoga jest równa, szczególnie przy ścianach i w narożnikach. Obecność zaproszonego przez Państwa doświadczonego inżyniera pomoże zwrócić uwagę na wykonanie istotnych elementów mieszkania i umożliwi rozróżnienie między usterkami rzeczywistymi a drobnymi niedokładnościami nie mającymi wpływu na właściwości użytkowe lokalu. Realizacja inwestycji to skomplikowany proces inżynieryjny, więc drobne różnice mogą się pojawić i często są one zgodne z obowiązującymi normami a tym samym nie mają wpływu na właściwe wykonanie lokalu. W przypadku wystąpienia rzeczywistych usterek powinno się wspólnie z deweloperem wyznaczyć termin, w którym zostaną one usunięte. Wszystkie stwierdzone wady należy wpisać do protokołu zdawczo - odbiorczego, który jest swego rodzaju oświadczeniem o przyjęciu przez kupującego nieruchomości. Powinny znaleźć się w nim również wszystkie elementy wyposażenia mieszkania. Protokół stanowi podstawę do wydania kluczy. Warto pamiętać, że na prace budowlane, zgodnie z Kodeksem Cywilnym macie Państwo trzyletnia rękojmię i w tym okresie wszelkie wady lokalu i części wspólnych budynku, również te które ujawnią się w trakcie użytkowania, deweloper zobowiązany jest usunąć na swój koszt.

Deweloper powinien wręczyć Państwu instrukcję użytkowania mieszkania. Zawiera ona wiele informacji istotnych z punktu widzenia prawidłowego działania urządzeń, wyposażenia mieszkania i całego osiedla.

Krok 6 - KUPILIŚMY MIESZKANIE. I CO DALEJ?

Ostatnim krokiem do stania się pełnoprawnym właścicielem jest przeniesienie praw własności lokalu poprzez podpisanie umowy ostatecznej. Dla jej ważności konieczne jest, aby miała ona formę aktu notarialnego. Najważniejsze informacje, które powinny znaleźć się w treści tego dokumentu to: data i miejsce sporządzenia aktu, dane kupujących jako właścicieli nieruchomości, cena lokalu i potwierdzenie jej uiszczenia, a także wniosek do sądu o założenie Księgi Wieczystej i wpisanie nowych właścicieli. Warto wiedzieć, że stajemy się właścicielami nie tylko mieszkania lecz również nieruchomości wspólnej czyli terenu i wszystkich części budynku służących do wspólnego użytku wszystkich właścicieli. W momencie przeniesienia własności pierwszego lokalu, z mocy prawa powstaje Wspólnota Mieszkaniowa. Jest to szczególna forma współwłasności, której zasady działania określa ustawa "O własności lokali". Warto się z tą ustawą zapoznać, gdyż określa ona uprawnienia i zobowiązania członków wspólnoty.

Wspólnota musi mieć swojego zarządcę. W pierwszym okresie obowiązek zorganizowania prac wspólnoty musi wziąć na siebie deweloper. Warto jednak pamiętać, że to właściciele lokali wspólnie decydują o sposobie zarządzania i osobach, którym jest ono powierzone. Dobrym rozwiązaniem jest zaangażowanie wyspecjalizowanych, licencjonowanych firm, które zapewnią sprawne funkcjonowanie wspólnoty. Ważnym elementem działania wspólnoty są zebrania, na których poprzez głosowanie wszyscy członkowie decydują o najważniejszych sprawach dotyczących osiedla.

Życzymy dokonania udanego wyboru i satysfakcjonującego zakupu domu lub mieszkania. Stosując się do naszych sugestii wszyscy przyszli nabywcy nowych mieszkań unikną wielu problemów oraz wątpliwości związanych z zakupem własnego lokum.

Czytaj także:

Dzielnicowy przegląd ofert z rynku nieruchomości



TOP 10 deweloperów



Ubezpiecz mieszkanie i odpoczywaj na urlopie



ZOBACZ TAKŻE
Komentarze (3)
Zaloguj się
  • 0

    zgadzam się z poprzednikami. Trzeba uważać na tych wszystkich deweloperów i dokładnie ich sprawdzać. Ja akurat trafiłem na pewnych ludzi z www.domynadmorzem.pl/ i obeszło się bez "przygód"

  • Gość: robt

    0

    warto sprawdzić dewelopera, nawet najlepsza lokalizacja by mnie nie przekonała jeśli deweloper by był niepewny, warto kupić od takiego który już ma renomę i doświadczenie i widać ze zna się na swojej robocie

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.