Co rzeczywiście wpływa na wartość nieruchomości?

Michał Świech
21.07.2010 10:46
A A A Drukuj

Fot. Shutterstock

Podobny metraż, ta sama ilość pokoi, ale cena różna. O tym, ile zapłacimy za mieszkanie decyduje kilka czynników. Dobrze wiedzieć, które naprawdę podnoszą wartość nieruchomości, a które służą jedynie podbiciu ceny.
Najważniejsza jest lokalizacja. Wg danych serwisu szybko.pl dla prawie połowy kupujących mieszkania to właśnie miejsce, w którym znajduje się mieszkanie, ma największy wpływ na decyzję o kupnie. Kolejne 43 proc. określa położenie lokalu jako ważne. Zdaniem Marty Kosińskiej z serwisu szybko.pl takie podejście sprawia, że lokalizacja staje się najważniejszym czynnikiem wpływającym na ceny nieruchomości. Czy słusznie?

Dodatkowe kilometry, dodatkowe wydatki

Dobra lokalizacja oznacza lepszy dojazd, mniej czasu spędzonego w korkach czy komunikacji miejskiej. Dla kupującego mieszkanie są to kwestie nie do przecenienia, także ze względu na ponoszone koszty. Co więcej, mieszkanie położone w dobrej dzielnicy to także łatwiejszy dostęp do przedszkoli czy szkół, ośrodków zdrowia, o parkach i infrastrukturze sportowej nie wspominając. Najlepszy nawet lokal na uboczu będzie więc mniej warty.

Kolejnym ważnym czynnikiem, który wpływa na wartość mieszkania jest okres, w którym powstało. - Wiek budynku, w przypadku polskiego rynku nieruchomości, odgrywa istotną rolę, ponieważ implikuje technologię budowy. Mieszkania w nowych blokach z cegły mogą być od kilku do kilkunastu procent droższe niż w blokach z wielkiej płyty - przyznaje Marta Kosińska. Jak to wygląda w praktyce? Dane serwisu szybko.pl pokazują, że faktycznie mieszkania w wielkiej płycie są tańsze. Największe różnice w poziomie cen występują w Poznaniu, gdzie cena nieruchomości w bloku z wielkiej płyty jest o 13% niższa od średniej i aż o jedną czwartą od ceny w budynku z cegły. W Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Krakowie wielka płyta jest o około 10% tańsza niż bloki z cegły.

Wielka płyta jest tania przede wszystkim ze względu na stan techniczny budynków. Takie domy często wymagają remontu, a więc ponoszenia nakładów inwestycyjnych. W przypadku wspólnot czy spółdzielni mieszkaniowych może to oznaczać wyższą składkę na fundusz remontowy. Co więcej, jeśli na przykład budynek jest jeszcze nieocieplony, a jego standard energetyczny niski (co w blokach z płyty zdarza się przecież często) rachunki za ogrzewanie będą wyższe.

Drogie, modne kamienice

Nieco inaczej ma się rzecz w przypadku kamienic. W tych przedwojennych, zdaniem Marty Kosińskiej, ceny są najwyższe. - Wynika to zarówno z faktu niewielkiej podaży tego typu budynków: zaledwie 7% ofert w Warszawie czy też 9% w Poznaniu jak i z ich lokalizacji w atrakcyjnych częściach aglomeracji - tłumaczy.

Trzeba jednak uważać. Lokale w kamienicach w kiepskim stanie technicznym wymagają wysokich nakładów na remonty, a czasami dodatkowo istnieje szereg obostrzeń wynikających z konieczności konsultowania i zatwierdzania remontów przez konserwatora zabytków. W takich przypadkach cena powinna być zdecydowanie niższa i odzwierciedlać konieczność późniejszych wydatków.

Zabytkowe dzielnice w centrach miast to także inny element, który może wpływać na wartość lokali - moda. Czy rzeczywiście popularność danego miejsca ma wpływ na cenę, którą trzeba zapłacić za mieszkanie? - Sama moda nie przekłada się bezpośrednio i zasadniczo na cenę - uważa Marta Kosińska, jednak dodaje: - Niektóre z dzielnic są "modne" od zawsze, ale wynika to przede wszystkim z ich atrakcyjnego położenia, charakteru zabudowy, dobrej komunikacji etc. Zdaniem Kosińskiej można raczej mówić o tym, że modne stają się części dzielnic, ale nie musi się to od razu przełożyć na wzrost cen. - Modne i "z klimatem" są okolice Inżynierskiej, Ratuszowej czy Ząbkowskiej na warszawskiej Pradze, ale nie przełożyło się to na wzrost cen nieruchomości tam zlokalizowanych, ponieważ nie spełniają one innych oczekiwać kupujących - przypomina.

Z drugiej jednak strony modne dzielnice są droższe. W Krakowie na przykład, wraz ze wzrostem mody na Kazimierz, mieszkania w kamienicach zlokalizowanych w tej dzielnicy, o stosunkowo niskim poziomie technicznym, osiągają coraz wyższe ceny. Nie ma znaczenia brak miejsc parkingowych czy hałas dziesiątków nocnych klubów działających w dzielnicy. Ursynowskie Kabaty stały się z kolei modne wśród młodych, dobrze sytuowanych ludzi, ponieważ oferują zarówno atrakcyjne nieruchomości jak i całą infrastrukturę. W efekcie ceny są tu o kilkaset złotych wyższe na metrze niż na Ursynowie.

Cena spada ze wzrostem metrażu

Tym, co może zwrócić uwagę kupujących mieszkania jest też zależność między metrażem lokalu, a jego ceną. I nie jest to zależność liniowa, jak można by się w pierwszej chwili spodziewać. - W zestawieniu cen mieszkań różnej wielkości, dla 7 miast, widać prawidłowość spadku ceny wraz ze wzrostem metrażu mieszkania - zauważa Marta Kosińska. O co chodzi?

Z danych serwisu szybko.pl wynika, że - w przeliczeniu na metr kwadratowy - mieszkania jednopokojowe należą do najdroższych. W ich przypadku ceny metra kwadratowego są przeciętnie o 4 proc. wyższe od średniej. Największa różnica, niemal 10% występuje we Wrocławiu, ponad 5% w Poznaniu i Gdyni, około 4% w Warszawie i Krakowie. Co to oznacza? Że przy podobnym metrażu za kawalerkę zapłacimy więcej niż za lokal z większą ilością pokoi. Wyjątkiem jest Sopot, gdzie zupełnie inaczej niż w pozostałych lokalizacjach mieszkania małe, 1 i 2 pokojowe w przeliczeniu za metr kwadratowy są tańsze niż mieszkania duże 3 i 4 pokojowe. - Jest to oczywiście potwierdzenie faktu, iż generalna reguła nie zawsze precyzyjnie określa rzeczywistość - podkreśla Kosińska.

Ceny mieszkań dwupokojowych są najbliższe średniej. Wynika to ze struktury lokali znajdujących się w ofercie. Około 40% nieruchomości w ofercie to mieszkania 2-pokojowe, kolejne 30% to mieszkania 3-pokojowe i to właśnie te dwie grupy najsilniej kształtują cenę średnią. W większości przypadków za mieszkania o dużym metrażu uzyskuje się niższą cenę za metr i jest to odzwierciedlenie znacznie mniejszego popytu na takie nieruchomości. - Duże mieszkania 4-pokojowe są w analizowanych lokalizacjach od 4 do 13% tańsze od średniej, a różnica w złotych między kawalerką a dużym mieszkaniem sięga nawet 1200 złotych we Wrocławiu - podaje Marta Kosińska.

W wielu krajach w ogóle nie stosuje się przy kalkulacji cen nieruchomości przelicznika ceny metra kwadratowego, a mówi o cenie mieszkania w zależności od liczby pomieszczeń. - Wydaje się jednak, że Polacy są przywiązani do takiego sposobu myślenia o wartości nieruchomości i nie zmieni się to w najbliższych latach - komentuje Marta Kosińska. Być może gdyby nie to przyzwyczajenie, ceny mieszkań lepiej odpowiadałyby oczekiwaniom klientów.

Szukający mieszkania powinni szczególnie uważać na próby zawyżenia ceny przez "doposażenie" mieszkania. Sprzęt AGD czy wyposażenie kuchni mogą być bowiem pretekstem do zwyżki ceny, jednak nie przekładają się na realne korzyści dla kupujących. - Trudno oszacować wpływ tych elementów na cenę mieszkania. Są to zawsze indywidualne przypadki negocjacji między kupującym a sprzedającym - uważa Marta Kosińska.

Czytaj także:

Dzielnicowy przegląd ofert



W jakim stopniu nowo budowane osiedla dorównują blokowiskom?



Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera?



Zobacz także
Komentarze (2)
Zaloguj się
  • 0

    Niewątpliwie lokalizacja jest najważniejszą cechą nieruchomości ale tylko dla tych, których stać na wybór. Co najmniej połowa kupujących wybiera przede wszystkim wg. ceny. Lokalizacja, choć nadal bardzo ważna, staje się tym samym dla tych o nieco mniej zasobnych portfelach, dopiero drugim czynnikiem wyboru mieszkania. Wybierają oni nie nieruchomość w optymalnym miejscu, lecz tą z nieruchomości w akceptowalnej przez nich cenie, która ma położenie najbardziej zbliżone do ich oczekiwań.
    HSH Nieruchomości. Krystyna Nowińska

  • amor2244

    0

    Bardzo duży procent to przecież jakieś marże, prowizje dla pośredników, itp. Dlatego ja nigdy nie korzystałem z pośrednictwa biur nieruchomości i przy kupnie mieszkania radziłem sobie sam. No prawie, bo do negocjacji wziąłem sobie już pomocnika. Zawodowego negocjatora i chyba na dobre wyszło, bo negocjacje poszły bardzo gładka. Gdyby ktoś był w podobnej sytuacji to zostawiam stronę, na której swojego negocjatora znalazłem www.negocjator.warszawa.pl

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.