Jakie podatki przy wynajmie

Piotr Skwirowski
12.01.2011 10:43
A A A Drukuj

Fot. IKEA

W jaki sposób opodatkowywać pieniądze z najmu domów i mieszkań? Wybór wydaje się prosty, wszak stawka ryczałtu ewidencjonowanego to 8,5 proc., podczas gdy najem opodatkowany na zasadach ogólnych ma dwie stawki podatku - 18 i 32 proc. Są jednak sytuacje, że to te wyższe stawki mogą być dla właściciela nieruchomości korzystniejsze.
Jeszcze w 2009 r. wybór sposobu opodatkowania pieniędzy z najmu był trudniejszy. Zryczałtowany podatek od przychodów z najmu miał wtedy dwie stawki. 8,5 proc. płaciło się tylko do momentu, gdy przychody z najmu nie przekroczyły równowartości w złotych 4 tys. euro. Potem wpadały pod wyższy podatek - aż 20 proc. Od 2010 r. nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów zniosła 20-proc. stawkę ryczałtu od najmu. Od tego momentu całe przychody z najmu opodatkowanego ryczałtem objęte są stawką 8,5-proc. Bez względu na wysokość tych przychodów. Tymczasem druga z możliwości opodatkowania najmu, czyli tzw. zasady ogólne, się nie zmieniła.

Nie ma jeszcze danych podsumowujących rozliczenia za 2010 r., z całą jednak pewnością większość osób rozliczających się dotąd z najmu na zasadach ogólnych przerzuciła się na ryczałt. Tak też będzie zapewne w 2011 r. Część podatników najmujących swoje domy i mieszkania przy zasadach ogólnych jednak została. Dlaczego?

Koszty tylko z zasadami

Zasady ogólne to nic innego jak opodatkowanie według skali z ustawy o podatku od dochodów osobistych. Od 2009 r. w skali mamy tylko dwie stawki: 18 i 32 proc. Ta forma opodatkowania ma jeden niezaprzeczalny plus - od przychodów z najmu można odliczyć koszty ich uzyskania. Wiele osób wynajmujących swoje domy i mieszkania lekceważy koszty, tymczasem odpisanie kosztów od przychodów sprawia, że dochód, a tym samym podatek jest niższy. Kosztami są m.in. ponoszone przez właściciela wynajmowanej nieruchomości wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci. Kosztem mogą być też wydatki na remont mieszkania, a także na zakup mebli czy sprzętu RTV i AGD - to podnosi standard wynajmowanego domu czy mieszkania. Ważne, żeby konieczność poniesienia tych wydatków wynikała z umowy najmu. Jeśli te wydatki ponosi najemca, wynajmujący nie może ich sobie zaliczyć do kosztów.

Kosztem jest też tzw. amortyzacja. To nic innego jak stopniowe zaliczanie do kosztów wydatków na drogie elementy wyposażenia domu czy mieszkania. Można powiedzieć, że amortyzacja niejako rekompensuje właścicielowi ich zużywanie się. Na tej zasadzie można też amortyzować wynajęte domy czy mieszkania.

Koszty mają też pewien minus - trzeba gromadzić wszelkiego rodzaju faktury, rachunki i dokumenty potwierdzające fakt poniesienia wydatków, które mają być uznane za koszty. Na szczęście nie ma za to konieczności prowadzenia podatkowej księgi przychodów.

Czytaj również:Opłata rezerwacyjna i kaucja

Osoba, która zdecyduje się na opłacanie od dochodów z najmu podatku wyliczanego na zasadach ogólnych, co miesiąc wpłaca fiskusowi zaliczkę na podatek. Za dany miesiąc płaci ją do 20. dnia następnego miesiąca. Po zakończeniu roku, do końca kwietnia następnego roku, składa zeznanie roczne na formularzu PIT-36. Wykazuje w nim roczne przychody z najmu i koszty z nim związane. Do tego zapłacone w ciągu roku zaliczki. Potem wylicza dochód i należny od niego podatek. Jeśli zaliczki pokrywają podatek, sprawa jest załatwiona. Jeśli nie, potrzebna jest dopłata podatku. Może być też tak, że zaliczki są wyższe niż podatek należny za cały rok - wtedy podatnik ma nadpłatę, którą fiskus mu zwróci.

Jeśli obok dochodów z najmu podatnik miał w ciągu roku inne dochody, np. z pracy na etacie czy z emerytury, to wykazuje je w tym samym PIT-36. Od wszystkich dochodów z tego formularza płaci wtedy wspólny podatek wyliczony wedle skali podatkowej.

Ryczałt przebija niską stawką

To co jest plusem przy zasadach ogólnych, można uznać za minus ryczałtu. Ryczałtowiec płaci podatek od przychodu. Nie odlicza od niego kosztów. Odpadają więc problemy z gromadzeniem rachunków i faktur, nie ma skomplikowanego zaliczania do kosztów postępującego zużycia domu czy mieszkania. Nie ma jednak za to obniżenia przychodu. Z drugiej strony zaletą ryczałtu jest to, że opodatkowanych nim kwot nie łączy się z dochodami z pracy. No, ale podstawowa zaleta ryczałtu to wspomniana już jego niska stawka. 8,5 proc. przychodu kusi. Często nawet odpisując spore kwoty kosztów przy zasadach ogólnych, ciężko zbić podatek do takiego poziomu. A ile się trzeba wokół tego nachodzić.

Ryczałt za dany miesiąc, tak jak zaliczkę na podatek na zasadach ogólnych, wpłaca się do urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca (ale można też wybrać kwartalną metodę rozliczeń). Mniej czasu jest na złożenie zeznania rocznego. Po zakończeniu roku należy je przekazać fiskusowi (na formularzu PIT-28) do końca stycznia następnego roku. Także tu nie ma konieczności prowadzenia ewidencji przychodów. Pod warunkiem wszakże, że wynikają one z pisemnych umów najmu.

O wyborze zawiadom fiskusa

Przed wyborem zasad opodatkowania najmu na ten rok podatnik musi rozważyć, co mu się bardziej opłaca. Jeśli ma dużo kosztów i potrafi je udokumentować, powinien się zastanowić nad zasadami ogólnymi. Czy jednak cała robota papierkowa związana z kosztami się opłaci? Czy dzięki temu zbije podatek na tyle nisko, że przy stawce 18-proc. zapłaci mniej niż 8,5 proc. od przychodów na ryczałcie? Trzeba przy tym pamiętać, że przy zasadach ogólnych, gdy dochód przekroczy 85 528 zł, włączy się wyższa stawka podatku - od nadwyżki ponad tę kwotę trzeba będzie zapłacić 32 proc. podatku. Każdy musi sam policzyć, co mu się bardziej opłaca.

Jeśli podatnik uzna, że lepszy dla niego będzie ryczałt, o swoim wyborze zawiadamia pisemnie naczelnika urzędu skarbowego. Ma na to czas do 20 stycznia. To bardzo ważna data. Jeśli zawiadomienia nie będzie, fiskus z automatu uzna, że podatnik będzie się rozliczał w oparciu o skalę podatkową, czyli na zasadach ogólnych.

W sytuacji, gdy podatnik wynajmował dom czy mieszkanie w poprzednich latach, a w tym roku nie zamierza zmieniać formuły rozliczeń podatkowych z fiskusem, nie musi składać w urzędzie skarbowym oświadczenia w tej sprawie. Urząd sam przyjmie, że zasady rozliczeń się nie zmieniły. Wybór obowiązuje przez cały rok, co oznacza, że nie można np. w czerwcu przeskoczyć z ryczałtu na zasady ogólne albo odwrotnie.

20 stycznia może być też ważny dla małżonków. Jeśli wynajmują oni swoje mieszkanie, mogą w tym terminie zawiadomić fiskusa, że podatek od zarobionych w ten sposób pieniędzy będzie płacił tylko jeden z nich, np. mąż. W przeciwnym razie będą musieli się rozliczać z fiskusem obydwoje, każde zapłaci podatek od połowy zarobionych na wynajmie pieniędzy.

Zobacz również:

Oferty wynajmu - bezpośrednio

Jak wynająć mieszkanie bezpiecznie i tanio

Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.