Jak bezpiecznie kupić/sprzedać mieszkanie

Katarzyna Klukowska
16.03.2011 16:41
A A A Drukuj
Gdy kupujemy samochód, wystarczy kartka papieru i dwa podpisy. Kupno nieruchomości wymaga wizyty u notariusza. Inaczej transakcja będzie nieważna.
Większość transakcji na rynku nieruchomości odbywa się dwuetapowo.

Etap pierwszy: umowa przedwstępna - sprzedający ma czas na zebranie potrzebnych dokumentów, a kupujący, jeśli musi się wesprzeć kredytem, na załatwienie formalności bankowych. Umowa przedwstępna może być pisemna lub w formie aktu notarialnego. Wybór należy do stron transakcji.

Etap drugi: umowa sprzedaży. Obowiązkowo w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest rozwiązaniem droższym, niż umowa zwykła. Kupujący - bo to on z reguły pokrywa koszty transakcji - myśli sobie: "Zamiast płacić notariuszowi taksę i podatek VAT, kupię do nowego mieszkania pralkę lub lodówkę". Błąd! Umowa notarialna jest szczególnie korzystna z punktu widzenia kupującego, bo lepiej chroni jego prawa. Gdy sprzedający się rozmyśli i będzie chciał wycofać się z transakcji, kupujący może go do tego zmusić. Jak? Wystarczy, że do depozytu sądowego wpłaci kwotę, na którą się umówili, i zrzeknie się jej odbioru. Następnie wystąpi do sądu, by przeniósł na niego własność nieruchomości. Choćby sprzedający się temu sprzeciwiał, orzeczenie sądu załatwi sprawę. Mówiąc kolokwialnie: kupujący sam sobie sprzeda lokal. Sprzedającemu nie pozostanie nic innego, jak udać się do depozytu sądowego i odebrać gotówkę.

Przy okazji umowy przedwstępnej większość sprzedających żąda zadatku. Kupujący zadatek wpłacił, ale kredytu nie dostał i jest stratny, bo zadatek przepada. Jedyny ratunek to taka konstrukcja umowy przedwstępnej, że brak środków z kredytu nie powoduje przepadku zadatku, lecz co najwyżej jego zwrot w nominalnej wysokości. Jest to bowiem sytuacja niezawiniona przez żadną ze stron.

Nieuczciwi kupujący mogą to jednak wykorzystać i zasłaniając się trudnościami z uzyskaniem kredytu, odstąpić od umowy bez żadnych konsekwencji finansowych.

Teoretycznie można podpisać umowę przedwstępną i nie płacić sprzedającemu ani grosza. Zadatek i zaliczka (zwyczajowo w wysokości 10 proc. wartości transakcji) nie są warunkiem koniecznym umowy. Zadatkowanie lub zaliczkowanie ma jednak swoje dobre i złe strony.

Przykład: Kasia i Czarek chcą kupić mieszkanie. Zamierzają wziąć kredyt na 100 proc. jego wartości. Póki bank nie będzie miał umowy przedwstępnej, póty nie rozpatrzy ich wniosku kredytowego. Małżonkowie nie mają oszczędności. Poprosili sprzedającego, by przy umowie zwolnił ich z obowiązku wpłacenia zadatku lub zaliczki.

Plusem takiego rozwiązania jest to, że Kasia i Czarek - bezkosztowo - zarezerwowali mieszkanie i mają czas, by załatwić kredyt. Gdy bank odmówi finansowania, strony nie będą musiały sobie nic zwracać.

Minusem - nierówność podmiotów. Gdy Kasia i Czarek rozmyślą się i odstąpią od umowy, sprzedający nic im nie może zrobić. Gdyby to jednak sprzedający zmienił zdanie, a umowa miała formę aktu notarialnego, kupujący mogą przed sądem domagać się jej wykonania.

A co, gdy strony podpisały umowę przedwstępną bez udziału notariusza? Gdyby sprzedający się rozmyślił, Kasia i Czarek nie mogliby domagać się przed sądem przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie wypłaty odszkodowania. Problemy mogą się pojawić przy wycenie szkody - spór między stronami murowany.

Wniosek: zadatek daje gwarancję sprzedającemu, że kupujący dwa razy się zastanowi, zanim zerwie umowę, bo straciłby pieniądze. Kupujący też śpi spokojniej, bo gdyby sprzedający zmienił zdanie, musiałby zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Zadatek motywuje obie strony, by zawarły umowę sprzedaży.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej

Kupujący powinien zadbać, żeby jego roszczenia były wpisane do księgi wieczystej. Dzięki temu jego pozycja staje się silniejsza. Zwykle o umowie przedwstępnej wiedzą tylko strony, które ją podpisują, i notariusz. Gdy wzmianka o umowie pojawi się w księdze wieczystej nieruchomości, dowie się o niej każdy, kto przejrzy księgę.

Notariusz wysyła wniosek do sądu, o ile strony sobie tego życzą. Czasem z tego rezygnują, bo wzmianka w księdze kosztuje, strony transakcji znają się i mają do siebie zaufanie albo terminy transakcji są krótkie. "Zanim sąd dokona wpisu, my już zdążymy podpisać umowę ostateczną" - argumentują. Błąd! Już samo złożenie wniosku zostawia ślad w księdze, zanim faktycznie on się tam pojawi.

Jeśli jest zgoda stron co do wysłania wniosku o wpis roszczenia, notariusz ma na to trzy dni. Opłata za wpis - 150 zł, za jego wykreślenie po zawarciu umowy sprzedaży - 75 zł.

Co, od kogo i za ile?

Jeśli chcemy zaoszczędzić na notariuszu i podpisujemy zwykłą umowę przedwstępną, powinniśmy się upewnić, że mamy do czynienia z właścicielem mieszkania, a nie oszustem. W tym celu należy potwierdzić tożsamość sprzedającego. Potrzebne będą: jego dowód osobisty lub paszport, tzw. podstawa nabycia nieruchomości (dokument, na podstawie którego stał się właścicielem) oraz komputer z dostępem do sieci.

Od ponad pół roku można przeglądać księgi wieczyste w internecie (http://ekw.ms.gov.pl). Wystarczy znać numer księgi nieruchomości, która nas interesuje, by uniknąć wizyty w sądzie wieczystoksięgowym i opłaty za wydanie odpisu (30 zł - odpis skrócony, 60 zł - odpis pełny).

1 2 następne »
Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.