Jak bezpiecznie kupić/sprzedać mieszkanie

Katarzyna Klukowska
16.03.2011 16:41
A A A Drukuj
Gdy kupujemy samochód, wystarczy kartka papieru i dwa podpisy. Kupno nieruchomości wymaga wizyty u notariusza. Inaczej transakcja będzie nieważna.
Większość transakcji na rynku nieruchomości odbywa się dwuetapowo.

Etap pierwszy: umowa przedwstępna - sprzedający ma czas na zebranie potrzebnych dokumentów, a kupujący, jeśli musi się wesprzeć kredytem, na załatwienie formalności bankowych. Umowa przedwstępna może być pisemna lub w formie aktu notarialnego. Wybór należy do stron transakcji.

Etap drugi: umowa sprzedaży. Obowiązkowo w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest rozwiązaniem droższym, niż umowa zwykła. Kupujący - bo to on z reguły pokrywa koszty transakcji - myśli sobie: "Zamiast płacić notariuszowi taksę i podatek VAT, kupię do nowego mieszkania pralkę lub lodówkę". Błąd! Umowa notarialna jest szczególnie korzystna z punktu widzenia kupującego, bo lepiej chroni jego prawa. Gdy sprzedający się rozmyśli i będzie chciał wycofać się z transakcji, kupujący może go do tego zmusić. Jak? Wystarczy, że do depozytu sądowego wpłaci kwotę, na którą się umówili, i zrzeknie się jej odbioru. Następnie wystąpi do sądu, by przeniósł na niego własność nieruchomości. Choćby sprzedający się temu sprzeciwiał, orzeczenie sądu załatwi sprawę. Mówiąc kolokwialnie: kupujący sam sobie sprzeda lokal. Sprzedającemu nie pozostanie nic innego, jak udać się do depozytu sądowego i odebrać gotówkę.

Przy okazji umowy przedwstępnej większość sprzedających żąda zadatku. Kupujący zadatek wpłacił, ale kredytu nie dostał i jest stratny, bo zadatek przepada. Jedyny ratunek to taka konstrukcja umowy przedwstępnej, że brak środków z kredytu nie powoduje przepadku zadatku, lecz co najwyżej jego zwrot w nominalnej wysokości. Jest to bowiem sytuacja niezawiniona przez żadną ze stron.

Nieuczciwi kupujący mogą to jednak wykorzystać i zasłaniając się trudnościami z uzyskaniem kredytu, odstąpić od umowy bez żadnych konsekwencji finansowych.

Teoretycznie można podpisać umowę przedwstępną i nie płacić sprzedającemu ani grosza. Zadatek i zaliczka (zwyczajowo w wysokości 10 proc. wartości transakcji) nie są warunkiem koniecznym umowy. Zadatkowanie lub zaliczkowanie ma jednak swoje dobre i złe strony.

Przykład: Kasia i Czarek chcą kupić mieszkanie. Zamierzają wziąć kredyt na 100 proc. jego wartości. Póki bank nie będzie miał umowy przedwstępnej, póty nie rozpatrzy ich wniosku kredytowego. Małżonkowie nie mają oszczędności. Poprosili sprzedającego, by przy umowie zwolnił ich z obowiązku wpłacenia zadatku lub zaliczki.

Plusem takiego rozwiązania jest to, że Kasia i Czarek - bezkosztowo - zarezerwowali mieszkanie i mają czas, by załatwić kredyt. Gdy bank odmówi finansowania, strony nie będą musiały sobie nic zwracać.

Minusem - nierówność podmiotów. Gdy Kasia i Czarek rozmyślą się i odstąpią od umowy, sprzedający nic im nie może zrobić. Gdyby to jednak sprzedający zmienił zdanie, a umowa miała formę aktu notarialnego, kupujący mogą przed sądem domagać się jej wykonania.

A co, gdy strony podpisały umowę przedwstępną bez udziału notariusza? Gdyby sprzedający się rozmyślił, Kasia i Czarek nie mogliby domagać się przed sądem przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie wypłaty odszkodowania. Problemy mogą się pojawić przy wycenie szkody - spór między stronami murowany.

Wniosek: zadatek daje gwarancję sprzedającemu, że kupujący dwa razy się zastanowi, zanim zerwie umowę, bo straciłby pieniądze. Kupujący też śpi spokojniej, bo gdyby sprzedający zmienił zdanie, musiałby zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Zadatek motywuje obie strony, by zawarły umowę sprzedaży.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej

Kupujący powinien zadbać, żeby jego roszczenia były wpisane do księgi wieczystej. Dzięki temu jego pozycja staje się silniejsza. Zwykle o umowie przedwstępnej wiedzą tylko strony, które ją podpisują, i notariusz. Gdy wzmianka o umowie pojawi się w księdze wieczystej nieruchomości, dowie się o niej każdy, kto przejrzy księgę.

Notariusz wysyła wniosek do sądu, o ile strony sobie tego życzą. Czasem z tego rezygnują, bo wzmianka w księdze kosztuje, strony transakcji znają się i mają do siebie zaufanie albo terminy transakcji są krótkie. "Zanim sąd dokona wpisu, my już zdążymy podpisać umowę ostateczną" - argumentują. Błąd! Już samo złożenie wniosku zostawia ślad w księdze, zanim faktycznie on się tam pojawi.

Jeśli jest zgoda stron co do wysłania wniosku o wpis roszczenia, notariusz ma na to trzy dni. Opłata za wpis - 150 zł, za jego wykreślenie po zawarciu umowy sprzedaży - 75 zł.

Co, od kogo i za ile?

Jeśli chcemy zaoszczędzić na notariuszu i podpisujemy zwykłą umowę przedwstępną, powinniśmy się upewnić, że mamy do czynienia z właścicielem mieszkania, a nie oszustem. W tym celu należy potwierdzić tożsamość sprzedającego. Potrzebne będą: jego dowód osobisty lub paszport, tzw. podstawa nabycia nieruchomości (dokument, na podstawie którego stał się właścicielem) oraz komputer z dostępem do sieci.

Od ponad pół roku można przeglądać księgi wieczyste w internecie (http://ekw.ms.gov.pl). Wystarczy znać numer księgi nieruchomości, która nas interesuje, by uniknąć wizyty w sądzie wieczystoksięgowym i opłaty za wydanie odpisu (30 zł - odpis skrócony, 60 zł - odpis pełny).

Dane z księgi (imię i nazwisko właściciela, PESEL, imiona rodziców) należy porównać z dokumentem tożsamości osoby, która chce nam sprzedać mieszkanie. Zgadzają się, więc kontynuujemy śledztwo.

Powinniśmy się upewnić, czy sprzedający jest jedynym właścicielem nieruchomości, czy też kupił ją wspólnie z małżonkiem, choćby tylko jedno z nich było wpisane do księgi. Następnie badamy, czy nieruchomość nie jest obciążona i czy nie ma żadnych wzmianek o złożonych wnioskach.

Przykład: Monika i Staszek znieśli notarialnie współwłasność małżeńską i dokonali podziału majątku. Mieszkanie sprzedaje pan Staszek, bo jemu przypadło ono w wyniku podziału. Ale nie zostało to jeszcze ujawnione w księdze wieczystej. Kupujący ponosi ryzyko, że drugi z małżonków zmieni zdanie co do sposobu podziału majątku i np. zaskarży akt notarialny.

Uwaga! Wyrok rozwodowy to za mało. Dokumentuje on jedynie rozpad wspólności małżeńskiej. Żeby sprzedać coś z majątku, trzeba dokonać jego podziału. Jeśli małżonkowie się rozwiedli, ale nie dokonali podziału, to muszą nieruchomości sprzedawać razem lub z pełnomocnictwem.

Nieruchomość powinna być dokładnie opisana. Nie wystarczy podać, że przedmiotem umowy jest dwupokojowe mieszkanie w bloku przy Rozstajnej. Trzeba podać jego dokładny metraż, kondygnację, na której się znajduje, wymienić media, w które jest wyposażone, oraz pomieszczenia do niego przynależne (piwnica, strych) oraz inne nieruchomości z nim związane (miejsce postojowe w hali garażowej, ogródek, droga wewnętrzna).

Przykład: Basia i Krzysztof kupili mieszkanie od dewelopera. Zamiast jednej podpisali trzy umowy. Pierwsza przenosiła na nich własność lokalu, drugą nabyli udziały w działce, na której stoi hydrofornia, na mocy trzeciej stali się współwłaścicielami działki, na której znajduje się stacja trafo i droga wewnętrzna.

Gdyby nie kupili udziałów w pozostałych nieruchomościach, ich mieszkanie byłoby bezwartościowe, bo bez dostępu do drogi i mediów.

Pamiętaj! Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy sprzedaży, nie można żądać jej zawarcia. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa sprzedaży miała być zawarta. Jeżeli zaś sąd oddali żądanie zawarcia umowy sprzedaży, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Umowa ostateczna

Umowa sprzedaży musi mieć formę aktu notarialnego. Inaczej będzie nieważna. Jej podpisanie oznacza przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.

Przeniesienie własności to nie to samo, co wydanie lokalu. Wydanie, czyli wejście w posiadanie, wprowadzenie się nowego właściciela do mieszkania może nastąpić w dniu podpisania umowy, ale równie dobrze później. Coraz częściej tworzą się tzw. łańcuszki świętego Antoniego: ktoś sprzedał mieszkanie i kupił nowe, ale nie może się do niego wprowadzić, bo trzeba je wykończyć. Umówił się więc z nabywcą "starego" mieszkania, że za upust w cenie ten da mu kwartał na remont.

Uwaga! Jeśli umowa sprzedaży została zawarta w styczniu, ale wydanie lokalu nastąpi dopiero w marcu, to konsekwencje lutowego zalania mieszkania przez sąsiada ponosi dawny jego właściciel, który choć je sprzedał, to nadal w nim mieszka.

Zapłata

Najbardziej newralgicznym momentem transakcji jest zapłata. Sprzedający myśli: "Ja podpiszę akt - on nie przeleje pieniędzy". Kupujący zaś obawia się: "Ja przeleję - on nie podpisze". Płatność w gotówce to już przeszłość. Dziś za większość transakcji płaci się przelewem z konta.

Takie rozwiązanie nie jest pozbawione wad: można się pomylić w numerze konta, bank może omyłkowo zaksięgować kwotę o jedno zero mniejszą lub większą. System bankowy może ulec awarii i przelew będzie niemożliwy. Najbezpieczniej byłoby złożyć pieniądze do depozytu notarialnego. Wtedy notariusz gwarantuje, że transfer pieniędzy z pewnością nastąpi. Rozwiązanie nie jest zbyt popularne, bo trzeba za nie płacić - maksymalnie połowę taksy notarialnej. Przy kosztownych transakcjach obarczonych dużym ryzykiem depozyt może się jednak opłacić.

Zadatek - w gotówce czy przelewem?

Art. 394 kc mówi, że zadatek powinien być "dany", czyli przekazany z ręki do ręki. Postęp w bankowości wymusił zmiany i dzisiaj dopuszcza się już przekazanie zadatku w formie bezgotówkowej, czyli przelewem na konto sprzedającego. Tym bardziej że w wielu transakcjach zadatek to poważna kwota. Trudno sobie wyobrazić, że kontrahenci będą chodzić z kieszeniami wypchanymi pieniędzy.

Dokumenty wymagane przy sprzedaży:

•  numer księgi wieczystej, jeśli notariusz sam dokona jej sprawdzenia, lub odpis;

•  akt notarialny lub inny dokument potwierdzający fakt nabycia nieruchomości;

•  wypis z rejestru gruntów (budynków, lokali);

•  jeżeli mieszkanie jest ze spadku - prawomocne orzeczenie sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia oraz zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego dotyczące rozliczenia podatku od spadkobrania;

•  zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu;

•  zaświadczenie o braku zaległości w opłatach na rzecz zarządcy nieruchomością;

•  potwierdzenie opłacenia podatku od nieruchomości lub opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkiem;

•  opłacone rachunki za media.

Autor: Katarzyna Klukowska

Konsultacja: Jarosław Lewicki, notariusz z Nowego Dworu Mazowieckiego

1 2 następne »
Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty Autotrader.pl

  • Opel Corsa

    Szeroki wybór samochodów marki Opel.

  • Nissan Qashqai

    Samochody Nissan w serwisie www.autotrader.pl

  • Ford Mondeo

    Polecamy oferty w partnerskim serwisie z ogłoszeniami moto.

  • Volkswagen Golf

    Największy wybór używanych volkswagenów w internecie.