Kupujemy dom w stanie surowym

Bogusław Nowak
18.04.2011 10:57
A A A Drukuj
Kupno domu w stanie surowym niesie za sobą jedno zasadnicze zagrożenie: ponieważ dom w stanie surowym jest znacznie tańszy niż wykończony, podświadome poczucie "okazji", tak dominuje w umyśle kupującego, że utrudnia to podjęcie rozsądnej decyzji.
Trzy reguły :

Reguła pierwsza

Pomijając sytuacje ekstremalne (losowe, komornicze itd.) domu w stanie surowym nie opłaca się sprzedawać. Kupujący musi zatem z niebywałą ostrożnością zweryfikować prawdziwy powód sprzedaży.

Jest od niej taki wyjątek: Dom w stanie surowym sprzedaje firma (deweloper, firma budowlana, osoba prywatna ,która w założeniu zrealizowała dom aby go w stanie surowym sprzedać). Jakie mają powody? Finansowe!

Budowa domu do etapu stanu surowego jest tania, bowiem generalnie, w rozłożeniu kosztów - stan surowy: fundamenty lane, wymurowanie ścian ,wylanie stropów i pokrycie najtańszym dachem (blacha trapezowa) to zaledwie 30 % kosztów jakie trzeba ponieść aby w budynku zamieszkać. A zatem inwestor kupuje działkę (niewielką) zdobywa zezwolenie, zamawia brygadę do stanu surowego i celowo sprzedaje taką bryłę budynku nieproporcjonalnie drogo w stosunku do wartości w nadziei ,iż kupujący tak silnie rozmarzy się wizją domu już ukończonego, że nie policzy ile go owo dokończenie będzie kosztowało. Jedynym sposobem uniknięcia rozczarowań (przepłacenia) jest staranne obliczenie spodziewanych kosztów - jakie trzeba będzie na dokończenie inwestycji ponieść.

Reguła druga

Dom w stanie surowym jest od strony formalno-prawnej inwestycją niedokończoną a zatem:

Jeśli nie ma podłączenia do kanalizacji a inwestor mówi, że podłączenie można wykonać "od ręki" bo z budynku już wychodzi rura kanalizacyjna - absolutnie niezbędne jest zweryfikowanie kwestii przyłącza (woda, odprowadzenie ścieków, ew. instalacja burzowa) w przedsiębiorstwie wodociągowym. Podobnie jest z tzw. licznikiem wody. Stosowane są bowiem instalacje wody użytkowej (tymczasowe, na cele budowy) czasami nawet bez licznika (płaci się za kubiki obliczeniowe), ale z właściwym potem załatwieniem formalności związanych instalacją wodociągowo-kanalizacyjną mogą być problemy.

Fakt, że budynek ma przyłącze energetyczne, nic w zasadzie nie oznacza. Przyłącze można bowiem szybko "załatwić" występując o tzw. przydział mocy na cele budowlane. Procedura jest uproszczona zakład energetyczny montuje "czasowo" skrzynkę-rozdzielnie, ale kiedy budowa dobiegnie końca warunki przydziału energii (np. usytuowania rozdzielni itd.) mogą się radykalnie i kosztownie dla inwestora skończyć.

Podstawową czynnością jaką kupujący musi wykonać w ramach reguły drugiej jest zweryfikowanie czy dom, który kupuje jest inwestycją legalną. Czy wszystkie zezwolenia ma budowę oraz prawo własności działki, są aktualne, czy wymiary ,usytuowanie budynku, otwory okienne ,spadek dachu odpowiadają formalno prawnym procedurom jakie tyczą tej budowy. W tej jednej sprawie weryfikacja stanu rzeczywistego oraz prawnego może się odbyć drogą elektroniczną. Dom trzeba zwymiarować, koniecznie sfotografować ze wszystkich stron i korzystając z procedury e-urząd wysłać do stosownego wydziału z zapytaniem formalnym. Do informacji należy załączyć numery pism jakie sprzedający okazuje. Rzecz jasna podstawową sprawą w tej regule jest ustalenie czy sprzedający nie zadłużył budowy np. kredytem bankowym opartym na zastawie gruntu, który nie spłacony przeniesie obciążenia na kupującego. W tej materii powszechnie znane i opisywane przypadki nadużyć mają slangowe określenie „wydmuszka”, które tu ogólnie tylko przedstawię:

Kowalski ma działkę. Nowak zakłada firmę, która podpisuje umowy z Kowalskim oraz podwykonawcami na postawienie stanów surowych (płatne po sprzedaży). Domki kupują klienci płacąc firmie Nowaka, która stroni od rozliczenia się z podwykonawcami oraz właścicielem gruntu. Jeśli firma Nowaka ma cwanego prawnika, kupujący dom straci olbrzymie pieniądze na wywalczenie choćby prawa do działki, na której ma dom. Pomijając walkę w obronie dach, który będą mu demontować rozwścieczeni podwykonawcy.

Reguła trzecia

Badamy stan techniczny budynku. Bez konsultacji z doświadczonym budowlańcem amator nie ma szansy na wykrycie wad budynku. Przykład: ściany z pustaków ceramicznych. Amator może obejrzeć kolor pustaka. Może się zaniepokoić rysami pionowymi spękaniami, ale to wszystko i o wiele za mało. Pustaki ceramiczne produkowane są w tzw. klasach wytrzymałości, ale są też bezklasowe, które mogą służyć do murowania obiektów małej architektury. Ktoś, kto postawił dom w celu sprzedania go w stanie surowym nie kupi materiału drogiego. To chyba oczywiste. Ktoś, kto stawiał dom dla siebie (a teraz sprzedaje), budował go za pomocą firmy budowlanej, która sama zdobywała materiał, też nie ma żadnej pewności jakiej jakości ma pustaki. Co prawda, obowiązuje nakaz dokumentowania materiałów użytych do budowy, ale akurat jest to - jak mówią statystycy w sprawach sądowych -ostatni dokument jakim się nabywca interesuje, niestety. Podczas lania płyty stropowej dostawca masy betonowej ma obowiązek pozostawienia dokumentu potwierdzającego klasę betonu. Inżynier na placu budowy (lub inny uprawniony) ma obowiązek odnotowania w dzienniku budowy, że zbrojenie jest ułożone zgodnie z projektem. Dziś załatwia się to zdjęciem i wprowadza do dziennika, ale to tylko teoria. Kto kupuje dom w stanie surowym widzi jedynie beton stropowy, a nie wie nic o tym, jakie stropy w rzeczywistości ma. Rzecz jasna - gdy zobaczy pręty wystające z sufitu ma powód do niepokoju, ale to ekstremalny przykład. Pozostałych wad nie zobaczy.

Konstrukcja dachowa (drewniana) w 8 przypadkach na 10 każdego domu stawianego systemem gospodarczym nie jest taka, jaką zaprojektował architekt. Pół biedy, kiedy przekroje belek, krokwi są większe. Cała bieda, jeśli są mniejsze a pod pokryciem nie ma folii paroszczelnej. To bowiem oznacza koszty remontu dachu prawie zawsze.

Jeśli dom jest podpiwniczony sprawdzić należy wilgoć ścian podpiwniczenia oraz obowiązkowo czy część podziemna budynku ma izolację termiczną oraz przeciwwilgociową. Musi mieć. Jej brak (izolacja termiczna) oznacza zwiększone koszty eksploatacji budynku lub (przeciwwilgociowa) pewność zawilgocenia piwnic w przyszłości.

Osobną czynnością i niezbędną w ramach technicznego sprawdzania budynku jest test wentylacji. Zgodnie z nowymi regulacjami wentylacja pomieszczeń jest tak istotna, że może spowodować nieodebranie budynku. Przewody kominowe spalinowe, przewody wentylacyjne mają być normatywne i w wymaganej ilości.

Przykład praktyczny: w domach na sprzedaż muruje się komin (kominek czy piec c.o.) z cegieł tańszych tzw. kratówek. Przepisy wymagają cegły pełnej oraz tzw. szczelnego spoinowania zaprawą murarską. Fachowiec ogląda komin od środka i wie. Amator nie rozezna. Amator może zweryfikować jedynie taką rzecz: Jeśli w salonie miał być (został zaprojektowany) kominek - będzie miał swój przewód kominowy oraz osobny (kominkowy) przewód wentylacyjny, co jest oznaczone w projekcie. Jeśli tylko tej jednej, najłatwiejszej do wykrycia - kominkowej dodatkowej wentylacji nie ma -to jest pierwszy sygnał, że dom był budowany niedbale, bez nadzoru i trzeba precyzyjnie sprawdzić wszystkie ewentualne inne odstępstwa od projektu

Zobacz także:

Ogłoszenia sprzedaży domów w Warszawie

Ogłoszenia sprzedaży domów w Krakowie

Ogłoszenia sprzedaży domów w Poznaniu

Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.