Jak uzyskać własność przez zasiedzenie?

Marek Wielgo
26.09.2012 10:28
A A A Drukuj
Czujesz się właścicielem nieruchomości, ale nie jesteś w stanie tego udowodnić? Sprawdź, czy nie zostaniesz nim przez zasiedzenie
Takich przypadków najpewniej było w powojennej Polsce tysiące: małżeństwo Z. wyjechało ze swojej miejscowości za chlebem w drugi koniec kraju, zostawiając w niej niezabudowaną działkę. Wtedy nie miała ona dużej wartości, więc małżonkowie łatwo przełknęli stratę. Tymczasem, działką "zaopiekował się" ich dawny sąsiad, który po kilku latach przekazał ją krewnemu, a ten - choć formalnie nie miał do tego prawa - "sprzedał" grunt małżeństwu K. Obecnie trudno to sobie wyobrazić, ale w latach 50., a nawet i później, tego typu transakcje "na gębę" nie były niczym nienormalnym. Jeszcze w latach 70. wiele osób kupowało od rolników dosłownie za grosze działki rolne lub leśne o nieuregulowanym statusie prawnym.

Umowy były więc spisywane na kartce papieru bez udziału notariusza. Nabywca takiej działki stawiał na niej domek letniskowy, płacił podatek rolny lub leśny i nie przejmował się tym, że nieruchomość nie ma nawet księgi wieczystej. Problem pojawia się dopiero wtedy, kiedy np. taką nieruchomość przejmują spadkobiercy, którzy najchętniej by ją sprzedali. Jednak nie mając tytułu własności, nie znajdą chętnego. W takiej sytuacji nie ma też co liczyć na kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Na szczęście, tę sprawę da się wyprostować, a służą temu przepisy Kodeksu Cywilnego (art. 172-176).

Sprawą zajmie się wydział cywilny sądu rejonowego, w którego okręgu nieruchomość jest położona). Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości (w dalszej części informatora będziemy używali nazwy skróconej - wniosek o stwierdzenie zasiedzenia) najlepiej złóż osobiście w biurze podawczym sądu, ale możesz też przesłać dokument listem (najbezpieczniej - poleconym). Pamiętaj, żeby załączyć tyle kopii wniosku wraz z załącznikami, ilu jest uczestników postępowania.

Kiedy składać wniosek?

Kluczowe znaczenie ma to, czy korzystasz z nieruchomości w dobrej czy w złej wierze. W pierwszym przypadku uzyskasz własność po 20 latach posiadania tej nieruchomości, a w drugim na zasiedzenie poczekasz 10 lat dłużej.

Problem w tym, że w przepisach nie ma definicji dobrej i złej wiary. Po czym więc sąd rozpoznaje, z jakim przypadkiem ma do czynienia? Z pewnością zbada okoliczności, w jakich ty (twoi spadkodawcy) stałeś się posiadaczem nieruchomości.

Uwaga! Okoliczności musisz opisać we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia (wzór takiego wniosku znajdziesz w internecie, np. na stronie sądu rejonowego). Powinieneś też wskazać osoby, które mogą być zainteresowane tą sprawą. Oczywiście, o ile ktoś taki przyjdzie ci do głowy.

Jeśli wykażesz, że nie byłeś świadom tego, że ma ona innego właściciela, sąd uzna to za zasiedzenie w dobrej wierze. Jeśli nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, a jako właściciel wpisany jest ktoś inny, o dobrej wierze nie może być mowy. Ponieważ taka księga jest ogólnodostępna i jawna, nie możesz się tłumaczyć, że nic o niej nie wiedziałeś.

Poza tym do wniosku musisz dołączyć wypis z księgi wieczystej, jeśli nieruchomość ją ma.

Uwaga! Licz się z tym, że sąd zobowiąże cię do umieszczenia w ogólnopolskiej gazecie ogłoszenia o trwającym postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości. Potencjalni uczestnicy postępowania (np. właściciel lub jego spadkobiercy) mają wówczas trzy miesiące na zgłoszenie się do sądu. Jeśli tego nie zrobią, droga do własności stanie przed tobą otworem. Ale...

Udowodnij zasiedzenie

Rzecz jasna, bez względu na to, czy twoi rodzice lub dziadkowie stali się samoistnymi posiadaczami w złej czy w dobrej wierze, trzeba to posiadanie udokumentować. Świetnie, jeśli masz zaświadczenie z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości lub gruntowego za cały okres zasiedzenia. Dowodem może być również np. zezwolenie na budowę domu, polisa ubezpieczeniowa lub zeznania świadków. Jeśli wynajmowałeś dom lub oddałeś ziemię w dzierżawę, przedstaw w sądzie stosowną umowę. Ponadto do wniosku dołączasz wypis z ewidencji gruntów, mapę nieruchomości (jeśli nie ma księgi wieczystej) oraz odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (jeśli zasiedzenie rozpoczął twój spadkodawca).

Uwaga! Opłata za wpis sądowy od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wynosi 2 tys. zł. Gdyby zasiedzenie dotyczyło służebności (o tym w dalszej części informatora) - zapłacisz tylko 200 zł. Dopóki nie wpłacisz tych pieniędzy na rachunek sądu, ten nie kiwnie palcem. Do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości dołącz więc dowód wpłaty.

Śmierć nie przerywa zasiedzenia

To ważne - jeśli twoi rodzice korzystali z nieruchomości jakby była ona ich, to cały ten okres wlicza się do twojego okresu zasiedzenia. Niewykluczone, że zdążyli się oni zasiedzieć, bo przed 1 października 1990 r. okres zasiedzenia wynosił - w zależności od dobrej lub złej wiary - odpowiednio 10 i 20 lat. Wówczas składasz wniosek w imieniu spadkodawców. Oczywiście wcześniej przeprowadź postępowanie spadkowe.

Przykład: Wspomniane na początku małżonkowie K. stali się posiadaczami samoistnymi działki w połowie lat 50. Najpóźniej po 20 latach była więc już ona "zasiedziana". Kropkę nad "i" sąd postawił jednak dopiero w kilka lat temu, gdy z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia wystąpił syn państwa K. (kiedy oboje małżonkowie już nie żyli).

Gdy chętnych jest więcej

Niestety, sprawy związane z zasiedzeniem najczęściej są bardziej skomplikowane, np. gdy amatorów własności jest więcej. Trzeba się też liczyć z tym, że właściciel nieruchomości "sprzątnie" nam ją sprzed nosa. Spotkało to m.in. pana Z., który zaczął władać działką, kiedy należała ona jeszcze do jego brata. Wprawdzie w 1995 r. odziedziczyła ją jego córka, ale Z. dalej płacił podatki i traktował działkę jak swoją. Kobieta mieszka bowiem za granicą i przez wiele lat nie wykazywała najmniejszego zainteresowania ojcowizną. Dopiero w tym roku przypomniała sobie o niej. Żeby przerwać bieg zasiedzenia stryja, właścicielka podarowała nieruchomość swojemu czteroletniemu synowi.

Uwaga! Zasiedzenie biegnące przeciw małoletniemu nie może skończyć się przed upływem dwóch lat od uzyskania przezeń pełnoletniości. Oznacza, to że do zasiedzenia mogłoby dojść najwcześniej w 2028 r.

Kiedy zasiedzenie nie jest możliwe

Np. gdy korzystasz z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy lub najmu. Nawet jeśli ta umowa miałaby trwać 50 lat, to jeśli płacisz czynsz, nie masz szans na zasiedzenie.

Nieruchomości nie zasiedzą również rodzice, jeśli należy ona do ich dziecka. Albo gdy posiadaczem nieruchomości (prawnicy dodają - samoistnym) jest osoba sprawująca opiekę nad jej właścicielem. Ponadto w trakcie trwania małżeństwa jeden z małżonków nie może przez zasiedzenie pozbawić drugiego własności.

Żadnych szans na własność poprzez zasiedzenie nie mają użytkownicy działek w pracowniczych ogrodach działkowych. Formalnie to Polski Związek Działkowców (PZD) jest użytkownikiem gruntów, a działkowcy jedynie z nich korzystają. Dodajmy, że Związek jest ustawowo zwolniony z opłat i podatków.

Uwaga! Do 1 października 1990 r. nie można było zasiedzieć nieruchomości należących do gmin i skarbu państwa. Obecne prawo już na to pozwala. Mało tego, kodeks cywilny pozwala nam zaliczyć do zasiedzenia 15 lat z okresu, kiedy jeszcze nie wchodziło ono w grę. Co to oznacza w praktyce?

Przykład. Państwo L. kupili w 1960 r. działkę, ale przy jej grodzeniu "zagarnęli" kawałek gruntu, który wydawał im się wówczas bezpański. Urzędnicy nawet tego nie zauważyli. Aż do 2006 r., bo wtedy spadkobiercy L. wystąpili do sądu o potwierdzenie zasiedzenia gminnej działki.

Dodajmy, że gdyby złożyli oni w sądzie wniosek przed 1 października 2005 r., popełniliby falstart, który kosztowałby ich utratę własności. Dopiero bowiem po tej dacie mogło dojść do zasiedzenia, bo do 30 lat wliczone zostało tylko 15 lat sprzed 1 października 1990 r.

Dodajmy, że w podobny sposób uwłaszczyły się tysiące "samoistnych posiadaczy w złej wierze", którzy siedzieli cicho aż do października 2005 r. Urzędnicy tylko zgrzytali zębami, bo najzwyczajniej w świecie nie wiedzieli, ile osób zajmuje nie swoją ziemię. Np. jedna z mieszkanek Warszawy mówi, że 900-metrową działkę, którą zajmuje od kilkudziesięciu lat, kupił jej pradziadek od dziedzica, gdy ten przed wojną podzielił majątek. - Rodzice nie mieli dokumentów, ale całe życie wiedziałam, że ta działka jest nasza. Po wojnie ją odgruzowaliśmy. Nikt się o nią nie upominał - opowiadała kobieta.

Uwaga! Jeśli jesteś w podobnej sytuacji, własność masz w kieszeni. Gmina lub skarb państwa może się bowiem bronić tylko wówczas, gdy nie upłynęło 30 lat, które wymagane jest do stwierdzenia zasiedzenia. Pozew sądowy przeciwko osobie, która zajęła teren przerywa bowiem zasiedzenie.

Zasiedzenie służebności

Co to takiego? Wyobraź sobie, że na działce stoi np. słup energetyczny, albo przebiega przez nią rura wodociągowa lub gazowa. To jest właśnie służebność, z której korzysta firma będąca właścicielem urządzenia. W czasach PRL właścicieli działek często stawiano przed faktem dokonanym. Nikt nie proponował im umowy czy wynagrodzenia. Jeśli nie minęło jeszcze 30 lat odkąd "uszczęśliwiono" cię służebnością, to jak najszybciej wystąp o zawarcie stosownej umowy. W ten sposób przerywasz bieg terminu zasiedzenia tej służebności na rzecz przedsiębiorstwa.

Działka dla fiskusa

Oczywiście mamy na myśli podatek, który jest taki sam jak przy darowiźnie. Stawka tego podatku wynosi 7 proc. wartości rynkowej nieruchomości w dnia uprawomocnienia postanowienia o zasiedzeniu. Możesz jednak odliczyć wydatki poniesione na tę nieruchomość. np. na jej remont albo - w przypadku działki - na ogrodzenie.

Uwaga! Od podatku nie ma ucieczki, bo sąd informuje urząd skarbowy o "przyznaniu" własności. Ale jak w przypadku każdej zasady - jest wyjątek. Jeśli poprzednim właścicielem zasiedzianej nieruchomości był np. ktoś z twojej najbliższej rodziny, np. rodzic, to możesz skorzystać ze zwolnienia od podatku, tak jak ma to miejsce w przypadku podatków od spadków i darowizn.

Spółdzielczy problem

Dziś może się to wydawać niewiarygodne, ale są spółdzielnie, które w czasach PRL za zgodą urzędników wydających pozwolenia budowlane postawiły bloki na cudzej ziemi! W tej sytuacji przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, jak formalnie nazywany jest wykup mieszkania, nie jest więc możliwe. Zarządy wielu spółdzielni nie kwapiły się jednak z uregulowaniem spraw gruntowych, bo to kosztowna operacja. Poza tym lokatorzy mogą skorzystać z przekształcenia w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (bez udziału w gruncie). Podobnie jak prawo odrębnej własności, jest ono zbywalne i dziedziczne, a zatem może być przedmiotem sprzedaży, zamiany, darowizny albo też dziedziczenia testamentowego lub ustawowego.

Przyspieszenie przekształceń własnościowych w spółdzielniach miał spowodować przepis, który zakłada nieodpłatne przejmowanie przez nie własności terenów na podstawie sądowego uznania zasiedzenia. Ustawodawcę nie interesowało, czy spółdzielnia spełnia przesłanki wynikające z kodeksu cywilnego. Ba, spółdzielni nie dotyczył też wymóg wskazania we wniosku o zasiedzenie zainteresowanych w tej sprawie.

Tę furtkę prawną zamknął w 2010 r. Trybunał Konstytucyjny, uznając, że przepis jest sprzeczny z konstytucją. Jednak dopiero przed niespełna dwoma miesiącami Sejm dostosował ustawę do tego orzeczenia. Ostatecznie niekonstytucyjne rozwiązanie zniknie z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pod koniec października. Tylko wszczęte i niezakończone do tego czasu postępowania mają się toczyć w dotychczasowym trybie.

Na tym rozstrzygnięciu sprawa zasiedzenia spółdzielni może się nie zakończyć. Grupa posłów z PO forsuje bowiem poprawkę, dzięki której w ciągu 12 miesięcy uzyskają one ziemię na własność przez zasiedzenie, jeśli w tym czasie nie zgłosi się właściciel. Np. jeśli jest nim gmina, mogłaby oddać spółdzielni grunt w użytkowanie wieczyste. Z kolei osoba prywatna miałaby prawo do odszkodowania.

Dziękuję za konsultację prawną mecenasowi Pawłowi Wrześniewskiemu.

1 2 następne »
Zobacz także
Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty Autotrader.pl

  • Opel Corsa

    Szeroki wybór samochodów marki Opel.

  • Nissan Qashqai

    Samochody Nissan w serwisie www.autotrader.pl

  • Ford Mondeo

    Polecamy oferty w partnerskim serwisie z ogłoszeniami moto.

  • Volkswagen Golf

    Największy wybór używanych volkswagenów w internecie.