Jak uzyskać własność przez zasiedzenie?

Marek Wielgo
26.09.2012 10:28
A A A Drukuj
Czujesz się właścicielem nieruchomości, ale nie jesteś w stanie tego udowodnić? Sprawdź, czy nie zostaniesz nim przez zasiedzenie
Takich przypadków najpewniej było w powojennej Polsce tysiące: małżeństwo Z. wyjechało ze swojej miejscowości za chlebem w drugi koniec kraju, zostawiając w niej niezabudowaną działkę. Wtedy nie miała ona dużej wartości, więc małżonkowie łatwo przełknęli stratę. Tymczasem, działką "zaopiekował się" ich dawny sąsiad, który po kilku latach przekazał ją krewnemu, a ten - choć formalnie nie miał do tego prawa - "sprzedał" grunt małżeństwu K. Obecnie trudno to sobie wyobrazić, ale w latach 50., a nawet i później, tego typu transakcje "na gębę" nie były niczym nienormalnym. Jeszcze w latach 70. wiele osób kupowało od rolników dosłownie za grosze działki rolne lub leśne o nieuregulowanym statusie prawnym.

Umowy były więc spisywane na kartce papieru bez udziału notariusza. Nabywca takiej działki stawiał na niej domek letniskowy, płacił podatek rolny lub leśny i nie przejmował się tym, że nieruchomość nie ma nawet księgi wieczystej. Problem pojawia się dopiero wtedy, kiedy np. taką nieruchomość przejmują spadkobiercy, którzy najchętniej by ją sprzedali. Jednak nie mając tytułu własności, nie znajdą chętnego. W takiej sytuacji nie ma też co liczyć na kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Na szczęście, tę sprawę da się wyprostować, a służą temu przepisy Kodeksu Cywilnego (art. 172-176).

Sprawą zajmie się wydział cywilny sądu rejonowego, w którego okręgu nieruchomość jest położona). Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości (w dalszej części informatora będziemy używali nazwy skróconej - wniosek o stwierdzenie zasiedzenia) najlepiej złóż osobiście w biurze podawczym sądu, ale możesz też przesłać dokument listem (najbezpieczniej - poleconym). Pamiętaj, żeby załączyć tyle kopii wniosku wraz z załącznikami, ilu jest uczestników postępowania.

Kiedy składać wniosek?

Kluczowe znaczenie ma to, czy korzystasz z nieruchomości w dobrej czy w złej wierze. W pierwszym przypadku uzyskasz własność po 20 latach posiadania tej nieruchomości, a w drugim na zasiedzenie poczekasz 10 lat dłużej.

Problem w tym, że w przepisach nie ma definicji dobrej i złej wiary. Po czym więc sąd rozpoznaje, z jakim przypadkiem ma do czynienia? Z pewnością zbada okoliczności, w jakich ty (twoi spadkodawcy) stałeś się posiadaczem nieruchomości.

Uwaga! Okoliczności musisz opisać we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia (wzór takiego wniosku znajdziesz w internecie, np. na stronie sądu rejonowego). Powinieneś też wskazać osoby, które mogą być zainteresowane tą sprawą. Oczywiście, o ile ktoś taki przyjdzie ci do głowy.

Jeśli wykażesz, że nie byłeś świadom tego, że ma ona innego właściciela, sąd uzna to za zasiedzenie w dobrej wierze. Jeśli nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, a jako właściciel wpisany jest ktoś inny, o dobrej wierze nie może być mowy. Ponieważ taka księga jest ogólnodostępna i jawna, nie możesz się tłumaczyć, że nic o niej nie wiedziałeś.

Poza tym do wniosku musisz dołączyć wypis z księgi wieczystej, jeśli nieruchomość ją ma.

Uwaga! Licz się z tym, że sąd zobowiąże cię do umieszczenia w ogólnopolskiej gazecie ogłoszenia o trwającym postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości. Potencjalni uczestnicy postępowania (np. właściciel lub jego spadkobiercy) mają wówczas trzy miesiące na zgłoszenie się do sądu. Jeśli tego nie zrobią, droga do własności stanie przed tobą otworem. Ale...

Udowodnij zasiedzenie

Rzecz jasna, bez względu na to, czy twoi rodzice lub dziadkowie stali się samoistnymi posiadaczami w złej czy w dobrej wierze, trzeba to posiadanie udokumentować. Świetnie, jeśli masz zaświadczenie z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości lub gruntowego za cały okres zasiedzenia. Dowodem może być również np. zezwolenie na budowę domu, polisa ubezpieczeniowa lub zeznania świadków. Jeśli wynajmowałeś dom lub oddałeś ziemię w dzierżawę, przedstaw w sądzie stosowną umowę. Ponadto do wniosku dołączasz wypis z ewidencji gruntów, mapę nieruchomości (jeśli nie ma księgi wieczystej) oraz odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (jeśli zasiedzenie rozpoczął twój spadkodawca).

Uwaga! Opłata za wpis sądowy od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wynosi 2 tys. zł. Gdyby zasiedzenie dotyczyło służebności (o tym w dalszej części informatora) - zapłacisz tylko 200 zł. Dopóki nie wpłacisz tych pieniędzy na rachunek sądu, ten nie kiwnie palcem. Do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości dołącz więc dowód wpłaty.

Śmierć nie przerywa zasiedzenia

To ważne - jeśli twoi rodzice korzystali z nieruchomości jakby była ona ich, to cały ten okres wlicza się do twojego okresu zasiedzenia. Niewykluczone, że zdążyli się oni zasiedzieć, bo przed 1 października 1990 r. okres zasiedzenia wynosił - w zależności od dobrej lub złej wiary - odpowiednio 10 i 20 lat. Wówczas składasz wniosek w imieniu spadkodawców. Oczywiście wcześniej przeprowadź postępowanie spadkowe.

Przykład: Wspomniane na początku małżonkowie K. stali się posiadaczami samoistnymi działki w połowie lat 50. Najpóźniej po 20 latach była więc już ona "zasiedziana". Kropkę nad "i" sąd postawił jednak dopiero w kilka lat temu, gdy z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia wystąpił syn państwa K. (kiedy oboje małżonkowie już nie żyli).

Gdy chętnych jest więcej

Niestety, sprawy związane z zasiedzeniem najczęściej są bardziej skomplikowane, np. gdy amatorów własności jest więcej. Trzeba się też liczyć z tym, że właściciel nieruchomości "sprzątnie" nam ją sprzed nosa. Spotkało to m.in. pana Z., który zaczął władać działką, kiedy należała ona jeszcze do jego brata. Wprawdzie w 1995 r. odziedziczyła ją jego córka, ale Z. dalej płacił podatki i traktował działkę jak swoją. Kobieta mieszka bowiem za granicą i przez wiele lat nie wykazywała najmniejszego zainteresowania ojcowizną. Dopiero w tym roku przypomniała sobie o niej. Żeby przerwać bieg zasiedzenia stryja, właścicielka podarowała nieruchomość swojemu czteroletniemu synowi.

Uwaga! Zasiedzenie biegnące przeciw małoletniemu nie może skończyć się przed upływem dwóch lat od uzyskania przezeń pełnoletniości. Oznacza, to że do zasiedzenia mogłoby dojść najwcześniej w 2028 r.

1 2 następne »
Zobacz także
Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.