Sprzedaż mieszkania po przekształceniu w odrębną własność

Dorota Ryterska, prawnik w Ekspertax.pl
08.01.2013 12:06
A A A Drukuj
Moment nabycia mieszkania ma decydujące znaczenie dla skutków podatkowych przy jego sprzedaży. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w drodze aktu notarialnego można ustanowić odrębną własność lokalu. Wraz z udziałem we współwłasności w gruncie oraz w budynkach i urządzeniach, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, lokal wcześniej spółdzielczy staje się własnością osoby, której przysługuje to prawo.
Jeśli następnie mieszkanie takie zostanie sprzedane powstaje wątpliwość, od kiedy należy liczyć pięcioletni termin, którego upływ nie powoduje obowiązku zapłacenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Różnica między spółdzielczym prawem do lokalu a odrębną własnością lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności.

Z kolei ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu powoduje, że osoba, której przysługuje to prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości wspólnej. Jest to więc forma modyfikacji prawa własności do lokalu, a nie nabycie nieruchomości.

Problem jest istotny, bowiem niekiedy organy podatkowe stoją na stanowisku, że sprzedaż mieszkania nabytego na zasadzie własnościowego prawa do lokalu, na który przeniesiono tytuł własności może nie stanowić źródła przychodów i nie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast po przekształceniu lokalu mieszkalnego w odrębną własność dotychczasowy użytkownik staje się właścicielem nie tylko lokalu, ale także udziału w gruncie. Zatem od uzyskanego z odpłatnego zbycia udziału w gruncie związanego z tym lokalem, nabytego na podstawie aktu notarialnego, należy zapłacić podatek.

Kiedy następuje nabycie lokalu mieszkalnego?

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), zasadniczo źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W sytuacji nabycia przez podatnika spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przekształconego następnie w odrębną własność w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), za datę nabycia lokalu, od której upływa pięcioletni termin, wyłączający z opodatkowania taką sprzedaż, nie uznaje się dnia ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu.

Ustanowienie odrębnej własności jest bowiem tylko zmianą formy prawnej zbywalnego prawa do lokalu. Zatem nabycie lokalu następuje w momencie ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Kiedy sprzedaż mieszkania będzie nieopodatkowana?

Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności nie powstanie, gdy nabycie lokalu nastąpi odpowiednio wcześniej (termin pięcioletni liczony od końca roku), nawet jeśli nabywamy tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Przykładowo, jeśli nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu miało miejsce w 2000 r., jego przekształcenie w lokal stanowiący odrębną własność nastąpiło w 2008 r., a sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność oraz związanych z nim praw do udziału w gruncie, budynkach i urządzeniach w 2012 r., takie zbycie nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji nie powstaje obowiązek uiszczenia podatku dochodowego, ani od przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, ani związanych z nim praw do udziału w gruncie, budynkach i urządzeniach.

#

Chcesz nabyć nieruchomość od dewelopera? Zobacz oferty na Domiporta.pl

Intersują Cię nieruchomości z rynku wtórnego? Sprawdź ogłoszenia w naszym serwisie

Zobacz także

Skomentuj:

Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.