Kiedy deweloper musi usunąć usterki?

Anna Piecuch, radca prawny, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna
20.04.2011 10:35
A A A Drukuj
Jeżeli deweloper odmawia naprawienia zgłoszonych wad budynku, można wystąpić do sądu z powództwem o nakazanie mu usunięcia usterek lub zapłatę kwoty tytułem obniżenia ceny.
Powództwo to wnosi się do sądu powszechnego, tj. cywilnego. Wniesiony pozew podlega opłacie w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu sporu, tj. wartości robót, do wykonania których chcemy, by sąd zobowiązał dewelopera, bądź też wartości kwoty z tytułu obniżenia ceny. Oprócz tych kosztów musimy być przygotowani na uiszczenie zaliczki na opinię biegłego, np. w kwestii prawidłowości dokonanych prze nas wyliczeń, jeśli chodzi o obniżenie ceny.

Gdy wady dotyczą części wspólnych, pozew może wytoczyć wspólnota, pod warunkiem dokonania cesji uprawnień z rękojmi, w zakresie części wspólnych, przez członków wspólnoty na wspólnotę. Jeśli chodzi o wady w lokalach indywidualnych, nie jest to rozwiązanie korzystne; pozbawi nas ona prawa decydowania o dalszych losach wad w naszym lokalu.

Czy przeciwko deweloperowi można skorzystać z instytucji pozwu zbiorowego?

Tak. Podstawowy wymóg formalny przy składaniu pozwu zbiorowego to zebranie grupy przynajmniej 10 poszkodowanych osób. Potencjalną zaletą takiego rozwiązania jest fakt, że złożenie pozwu przez grupę kilkunastu współlokatorów będzie możliwe, podczas gdy wspólnota mieszkaniowa z racji braku jednego lub kilku pełnomocnictw właścicieli lokali wadliwie wykonanego budynku takiego pozwu złożyć by nie mogła - z powodu braku przelania tytułu do roszczeń przez wspomnianych właścicieli. Tym niemniej, pozew zbiorowy ma również znaczącą wadę z punktu widzenia właścicieli wadliwych lokali, a mianowicie ujednolicenie wartości zasądzonych na rzecz poszczególnych właścicieli kwot. Jest to ważne, gdyż w przypadku, kiedy lokale są wadliwe w różnym stopniu, ich właściciele będą potrzebować zupełnie odmiennych kwot pieniężnych na ich naprawę. Różna wartość lokali to również różna wartość z tytułu obniżenia ceny, która zostanie przez sąd wyrównana "w dół".

Wytaczając powództwo, musimy udowodnić istnienie swojego roszczenia, jak również jego wysokość i załączyć do pozwu odpowiednie dokumenty. Ich katalog jest otwarty. Zawsze jednak będzie to: umowa z deweloperem, potwierdzenie zgłoszenia usterek w terminie, ewentualnie korespondencja między stronami, dokumentacja fotograficzna. Może to być również opinia specjalisty z zakresu budownictwa, należy jednak pamiętać, iż będzie ona traktowana przez sąd jak dokument prywatny, tzn. w razie wątpliwości sąd może nakazać sporządzenie ekspertyzy przez biegłego sądowego. W pozwie można również zawrzeć wniosek dowodowy o przesłuchanie świadków - może to być rodzina, znajomi, pracownicy dewelopera, pracownicy generalnego wykonawcy lub podwykonawców - wszystkie osoby, które posiadają wiedzę na temat naszej "walki" z deweloperem.

Co oprócz wad fizycznych budynku może być przedmiotem roszczeń?

Podstawowa dla udzielenia odpowiedzi na to pytanie jest treść umowy z deweloperem. Jeśli w umowie został określony standard wykonania (klasa i jakość użytych materiałów), to w przypadku użycia przez dewelopera materiałów gorszej jakości, można uznać, iż jest to wada zmniejszająca wartość przedmiotu umowy i dochodzić od dewelopera obniżenia ceny. Można również wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym z tytułu nienależytego wykonania umowy.

Jeśli chodzi o drzewa i zieleń istotne jest, czy były elementem projektu budynku, czy tylko grafiką na ulotce reklamowej. Jeśli były w projekcie i nie zostały wykonane, stanowi to podstawę roszczeń z nienależytego wykonania umowy. Jeśli były na folderze, można próbować dowodzić, iż przedmiot umowy nie zawiera cech, o których sprzedawca zapewniał ale jest to znacznie trudniejsze.

Sprawa jest bardziej skomplikowana, jeśli chodzi o obiecywany, piękny widok z okna. Po pierwsze, sam kupujący nie powinien w tym zakresie polegać jedynie na zapewnieniach dewelopera i sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pod kątem przeznaczenia nieruchomości sąsiednich. Informacje w nim zawarte pozwolą zweryfikować, czy w istocie przyjemny lasek nieopodal pozostanie tam na dłużej, czy też na jego miejscu powstanie np. fabryka. Wtedy sam podejmie decyzję, czy chce zamieszkać w takim sąsiedztwie.

Jak w umowie zakupu lokalu zabezpieczyć swoje interesy na wypadek wystąpienia wad budynku?

Nie ma idealnego rozwiązania. Należy pamiętać jednak o dwóch podstawowych kwestiach. Powinniśmy zadbać, by deweloper udzielił nam gwarancji jakości lokalu. Nie możemy go niestety do tego zmusić - gwarancja jest zobowiązaniem dobrowolnym. Uprawnień z tytułu gwarancji możemy dochodzić niezależnie od uprawnień z tytułu rękojmi, które przysługują nam z mocy prawa. Tylko pozornie są to tożsame zobowiązania - w obu chodzi wszak o usunięcie wady. Gwarancja, traktowana przez niektórych przedstawicieli doktryny jako osobna umowa, podlega swobodnej regulacji stron i można np. w jej ramach przewidzieć prawo kupującego do usunięcia usterek na koszt i ryzyko dewelopera (takie uprawnienie nie przysługuje w ramach rękojmi), w przypadku, gdy ten "ociąga się" z realizacją swoich zobowiązań. Można również ustalić dłuższy niż 3-letni okres gwarancyjny. W przypadku, gdy w ramach gwarancji deweloper dokona istotnych napraw lub wymiany w lokalu lub częściach wspólnych, okres gwarancji będzie biegł na nowo (art. 581 §1 kc). Druga rzecz to ustalenie procedury reklamacyjnej tj. wskazanie, w jakim terminie od zgłoszenia wady deweloper jest zobowiązany ją usunąć. Możemy np. przewidzieć w umowie karę umowną z tytułu przekroczenia tego terminu.

Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.