Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty
Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie
Kredyty mieszkaniowe to droga przez mękę: załatwia się je tygodniami, spłaca przez długie lata. Ale nie ma wyjścia: bez kredytu przeciętny człowiek nie kupi sobie mieszkania. O tym, który bank wybierzesz, zdecydować mogą żądane zabezpieczenia, dodatkowe koszty czy czas załatwiania formalności. A ponieważ żaden bank nie pożyczy od ręki kilkuset tysięcy złotych, przygotuj się, że formalności pochłoną nawet kilka tygodni. Będziesz musiał podjąć mnóstwo decyzji.
Z tego poradnika nie dowiesz się, że należy pójść w lewo, za skrzyżowaniem skręcić prawo i tam w zielonym budyneczku jest bank, który udziela najlepszych kredytów mieszkaniowych. Ale dowiesz się, co brać pod uwagę, by te decyzje były trafne.
Porównaj oferty kredytów w naszym Centrum Finansowym
Mierz siły na zamiary
Przede wszystkim zastanów się, jakie są twoje oczekiwania i możliwości, a potem spróbuj dopasować do nich ofertę któregoś z banków. Zacznij od planu finansowania inwestycji. Ustal, ile możesz przeznaczyć co miesiąc na obsługę kredytu (wiąże się to z wyborem formy spłaty oraz waluty kredytu). Pamiętaj, że jeśli postanowiłeś skorzystać z usług dewelopera lub spółdzielni, będziesz musiał zacząć płacić raty na sfinansowanie budowy na długo przed jej ukończeniem. Oznacza to, że przez pewien czas będziesz musiał jednocześnie płacić za swoje dotychczasowe, np. wynajmowane, mieszkanie i wywiązywać się z rat na budowę własnego.
I jeszcze jedno: nie licz na to, że dzięki kredytowi kupisz mieszkanie lub dom, nie mając grosza przy duszy. Absolutne minimum to kilka tysięcy złotych.
Zdolność kredytowa - w każdym banku inna
Wysokość dostępnego kredytu zależy przede wszystkim od tego, jak oceni cię bank. Na tę ocenę wpływa oczywiście bieżąca wysokość twoich dochodów, ale nie tylko. Liczy się też wiek, zawód, miejsce zatrudnienia. Bank stara się bowiem przewidzieć twoją finansową przyszłość. Przygotuj się więc na drobiazgowe śledztwo. I nie przejmuj się, jeśli któryś bank odprawi cię z kwitkiem albo zaproponuje zbyt mały kredyt. Wtedy spróbuj w innym.
- Różnice pomiędzy poszczególnymi bankami w obliczaniu tzw. zdolności kredytowej są bardzo duże - przyznaje Paweł Majtkowski z firmy brokerskiej Expander.
Expander sprawdził, ile gotowe są pożyczyć banki czteroosobowej rodzinie mającej stałe dochody (na podstawie umów o pracę na czas nieokreślony) łącznie na poziomie 3,5 tys. zł netto, czyli na rękę. Rodzina ta mieszka w 100-tysięcznym mieście, nie ma innych kredytów i posiada samochód. Okazuje się, że największy kredyt złotowy zaproponuje jej GE Money Bank (338 tys. zł), najmniejszy zaś - BGŻ (204,5 tys. zł). Z kolei na największy kredyt we frankach szwajcarskich rodzina ta może liczyć w Polbanku (równowartość 354,6 tys. zł), a najmniej (175,3 tys. zł) pożyczy Multibank. Ile pożyczą inne banki - patrz tabela 1.
Oprocentowanie - franki tańsze niż złote
- Niestety, nie zawsze bank, który gotowy jest nam pożyczyć najwięcej, jednocześnie zaoferuje najtańszy kredyt - przestrzega Majtkowski.
Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie warte 400 tys. zł w całości za kredyt. Z badań Expandera wynika, że najniżej oprocentowany kredyt złotowy dostaniemy w GE Money Banku, a jeśli zdecydujemy się na szwajcarską walutę - najmniejsze odsetki (3,69 proc.) weźmie Multibank. Ile wynosi oprocentowanie w innych bankach, pokazujemy w tabeli 2.
W pierwszym przypadku średnia dla 21 banków wynosi 7,18 proc., w drugim zaś - 4,29 proc. Widać więc, że kredyty we frankach są dużo tańsze. To nie wszystko. Expander dowodzi, że w ciągu ostatnich trzech miesięcy kredyty złotowe podrożały średnio o 0,35 pkt proc.
To skutek podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Przełożyły się one na wzrost stopy rynkowej WIBOR, na podstawie której obliczane jest oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.
W przypadku 30-letniego kredytu w wysokości 400 tys. zł rata spłaty wzrosła więc średnio o 94 zł. W tym czasie rata kredytu we frankach zmniejszyła się o 17 zł.
Dodajmy, że w tym roku RPP podnosiła stopy trzykrotnie - w sumie o 0,75 pkt proc. Dlaczego więc średnie oprocentowanie tego typu kredytów wzrosło tylko o 0,35 pkt proc.? Bo WIBOR znacząco wzrósł już w IV kwartale 2007 r. w wyniku samej zapowiedzi kolejnych podwyżek stóp. Majtkowski nie wyklucza więc, że część banków dopiero teraz podniesie oprocentowanie swoich kredytów (robią to co miesiąc lub co kwartał).
Negocjuj marżę, i to od razu
Oczywiście kredytobiorcy nie mają wpływu na wspomniany WIBOR lub LIBOR (dla kredytów we frankach - oprocentowanie, z jakim banki skłonne są pożyczyć pieniądze innym bankom). Co innego marża, którą dolicza bank. Ta jest stała w całym okresie kredytowania.
- Marża to jeden z niewielu parametrów kredytu, który można, a więc warto negocjować - podkreśla Łukasz Bugaj z porównywarki finansowej Comperia.pl. Radzi on nie zaniedbać tej sprawy, bo potem w trakcie spłaty kredytu negocjowanie z pewnością będzie trudniejsze, a w wielu przypadkach niemożliwe. - Praktyka pokazuje, że banki chętnie oferują atrakcyjne warunki kredytowania nowym klientom. Znacznie mniej energii poświęcają klientom, którzy już spłacają kredyt - mówi Bugaj.
Jak wysokie mogą być marże? To zależy od wielu rzeczy. Ogólnie im wyższa jest kwota kredytu oraz wyższy wkład własny, tym atrakcyjniejsza marża. - Różnice mogą być spore. Np. w Banku Millennium marża wyniesie 1,2 pkt proc., jeśli zechcemy pożyczyć ponad 100 tys. zł, a dysponujemy 10-proc. wkładem własnym. Ale jeśli nasze oszczędności pozwolą nam na sfinansowanie ponad 70 proc. kosztów inwestycji, ten sam bank zadowoli się marżą w wysokości zaledwie 0,5 pkt proc. - mówi analityk Comperii.pl.
Banki z reguły są bardziej łaskawe dla klientów, którzy korzystają także z innych usług, np. mają konto osobiste, kartę kredytową lub ubezpieczenie. Ponadto wpływ na wysokość marży ma waluta kredytu. Najniższe stawki oferowane są przy kredytach złotowych, co jest związane z najniższym ryzykiem ich udzielania. - Kredyty w rodzimej walucie nie są bowiem narażone na ryzyko kursowe - wyjaśnia Bugaj.
Przeciętny użytkownik Comperii, decydujący się na kredyt złotowy, najczęściej dysponował 20-proc. wkładem własnym. Kredyt ten miał mu umożliwić zakup nieruchomości, której wartość wynosiła średnio 290 tys. zł. Z kolei przeciętny amator franków miał oszczędności pozwalające na sfinansowanie 15 proc. kosztów zakupu nieruchomości o średniej wartości 305 tys. zł.
Przy takich założeniach w pierwszym przypadku średnia marża w 21 przeanalizowanych bankach wynosiła 1,16 pkt proc., a dla kredytu we frankach (w 17 bankach, które udzieliłyby takiego kredytu) 1,4 pkt proc. Różnice w poszczególnych bankach są duże, szczególnie w przypadku kredytu złotowego. Np. ING Bank Śląski w ramach promocji oferuje marże wysokości tylko 0,5 pkt proc., co jest stawką o blisko 3 punkty proc. niższą od oferty banku Dom. Marże kredytów we frankach szwajcarskich są mniej zróżnicowanie - różnica sięga 1 pkt proc.
Ile wynoszą marże w poszczególnych bankach - patrz tabela 3.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Odsetki są ważnym składnikiem kosztu kredytu, ale nie jedynym. Ubezpieczenia bank zażąda wtedy, gdy poprosisz o sfinansowanie 100 proc. kosztów zakupu mieszkania. Musisz więc być przygotowany na wydatek rzędu 3,5 proc. od kwoty stanowiącej 20 proc. wartości nieruchomości. Zwykle co najmniej takiego wkładu własnego wymagają od kredytobiorców banki. Np. jeśli mieszkanie kosztuje 500 tys. zł, a ty masz tylko 100 tys. zł (czyli 20 proc. jego wartości), wówczas zapłacisz 3,5 tys. zł z tytułu składki ubezpieczeniowej (100 tys. zł razy 3,5 proc. daje 3,5 tys. zł).
- Można jednak znaleźć taki bank, który nie żąda ubezpieczenia niskiego wkładu. Wśród takich banków jest Polbank i Dom - mówi doradca kredytowy Jacek Dziadak, wiceprezes Domu Kredytowego "Notus". - Inne mogą zadowolić się już 10-proc. wkładem własnym, np. Bank Millennium dla kredytu złotowego. Wtedy klient, który nie ma takich oszczędności, zapłaci za ubezpieczenie o połowę mniej.
Jeszcze inna możliwość jest w GE Money Banku - tam można zamienić ubezpieczenia niskiego wkładu własnego na prowizję, którą zostanie doliczona do kredytu.
Jacek Dziadak zwraca uwagę, że każdy bank liczy to ubezpieczenie w inny sposób, więc te koszty będą się różniły. 3,5 proc. jest orientacyjnym kosztem. Istotne jest to, że pieniądze na ubezpieczenie będziesz musiał wyłożyć z własnej kieszeni, i to przed uzyskaniem kredytu!
Ubezpieczenie pomostowe
Dla banku najlepszym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka. Problem w tym, że do momentu zakończenia budowy nowego mieszkania i podpisania umowy notarialnej przenoszącej prawo własności zabezpieczenie hipoteczne nie wchodzi w grę. Ponadto nawet po podpisaniu aktu notarialnego na wpis hipoteki do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości trzeba nieraz czekać nawet kilka miesięcy. Dlatego w tym okresie banki żądają specjalnej polisy ubezpieczeniowej, zwanej ubezpieczeniem pomostowym.
Uwaga! Zapytaj w banku, czy to ubezpieczenie trzeba zapłacić za rok z góry, czy co miesiąc. W pierwszym przypadku dla kredytu w wysokości 300 tys. zł jest to wydatek rzędu 2 tys. zł.
Istotne jest to, że niektóre banki pobierają koszty ubezpieczenia pomostowego od razu od całej przyznanej kwoty kredytu, a inne tylko od wypłaconych transz - ma to duże znaczenie przy budowie domu lub mieszkania, szczególnie w początkowym okresie wypłaty kredytu (korzystniejsze jest wersja ubezpieczenia, przy którym bank pobiera składki liczone od wypłaconych transz).
Sposób naliczenia składki może być też różny. Czasem jest to podwyższone oprocentowanie (podwyższone do czasu wpisu banku na hipotekę), a czasami jednorazowa opłata z góry.
Ubezpieczenie na życie
Niektóre banki wymagają od klientów polis ubezpieczenia na życie. Tego typu koszty mogą się bardzo różnić, bo zależą od firmy ubezpieczeniowej oraz wieku klienta. - Można jednak przyjąć, że jest to wydatek nawet 100 zł miesięcznie za każde 100 tys. zł kredytu - wyjaśnia Dziadak. - Niektóre banki proponują klientom ubezpieczenie w partnerskiej firmie ubezpieczeniowej. Wtedy ten koszt jest znacznie niższy. Np. w Millennium, które wymaga takiego ubezpieczenia, miesięczna składka wynosi 20 zł za każde 100 tys. zł kredytu.
Oczywiście każdy klient może ubezpieczyć się we własnym zakresie. Musi wówczas dostarczyć bankowi polisę przed uruchomieniem kredytu.
Ubezpieczenie nieruchomości
Wymaga tego każdy bank. Kosztuje ok. 0,08 proc. wartości nieruchomości za rok. Czyli dla nieruchomości wartej 500 tys. zł koszt ubezpieczenia wyniesie 400 zł.
Tego typu polisy bank wymaga przed uruchomieniem kredytu. Przygotuj się więc na koszt składki rocznej. Niektóre banki proponują swoje ubezpieczenie i wówczas rozkładają ją na miesięczne raty. Przy ubezpieczeniu nieruchomości należy uważać na stawkę przy ubezpieczaniu domu w budowie. W niektórych towarzystwach może być ona znacznie większa niż wspomniane wyżej 0,08 proc. od wartości ubezpieczanej nieruchomości.
Uważaj na spread
Spread dotyczy kredytów w obcych walutach, np. we frankach szwajcarskich. Banki wypłacają nam taki kredyt w złotych według kursu kupna danej waluty. Klient spłaca zaś według kursu sprzedaży. Spread to różnica między tymi kursami. W zależności od banku wynosi on od 3,5 proc. do nawet 8 proc.
Przybliżmy to na przykładzie. Załóżmy, że spread wynosi 5 proc. Gdybyś wziął 100 tys. zł kredytu i od razu w tym samym dniu chciał go spłacić, to wówczas musiałbyś oddać bankowi 105 tys. zł. W miesięcznych ratach spłaty klient nie odczuwa tego aż tak bardzo. W naszym przykładzie 5-proc. spread powoduje, że rata miesięczna jest wyższa o 22 zł.
Doradca kredytowy z Notusa radzi dopytać w banku, czy z powodu spreadu nie grozi dodatkowy wydatek związany z zakupem mieszkania. Chodzi o to, że niektóre banki wpisują do umowy kwotę kredytu w obcej walucie. Mogą wyniknąć z tego nieprzyjemne konsekwencje. Załóżmy, że potrzebujesz 300 tys. zł, ale zdecydowałeś się na kredyt we frankach. Bank przeliczy ci tę kwotę np. wg kursu 2,15 zł za franka i do umowy wpisze przeszło 139,5 tys. franków. Może się jednak zdarzyć, że zanim bank wypłaci ci pieniądze (często od podpisania umowy do wypłaty mija nawet miesiąc), złoty umocni się względem waluty szwajcarskiej, np. do 2,10 zł za franka. A wtedy dostaniesz nie 300 tys zł, lecz ok. 293 tys. zł.
Prowizja dla banku
Waha się od 0 do 3,5 proc. - w zależności od banku i tymczasowych promocji na rynku. Przeważnie doliczona jest do kwoty kredytu. Tu nie ma wielkiej filozofii - trzeba sprawdzić aktualne prowizje w poszczególnych bankach.
Opłata za prowadzenie rachunku
Doradcy w Notusie twierdzą, że większość banków wymaga założenia rachunku bankowego (standardowy ROR), z którego pobierają miesięczne raty spłaty kredytu. Niektóre banki nie biorą pieniędzy za prowadzenie takiego rachunku, ale są też takie, w których trzeba za to zapłacić (ok. 15 zł miesięcznie). Jest to kolejna rzecz do sprawdzenia i skalkulowania.
Koszty związane z transakcją
Aby stać się właścicielem mieszkania lub domu, musisz zapłacić notariuszowi (taksę, czyli wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego), urzędowi skarbowemu (2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych) i sądowi (założenie księgi wieczystej i wpis twojego nazwiska jako właściciela nieruchomości; trzeba też zapłacić za wpis hipoteki).
Wysokość taksy zależy od wartości nieruchomości, np. w przypadku mieszkania za 300 tys. zł zapłacisz ok. 2,8 tys. zł (w tym 22-proc. VAT). Jeśli mieszkanie kosztuje 400 tys. zł, taksa notarialna wyniesie już ok. 3,4 tys. zł (z VAT-em). Uwaga! Jeśli kupisz własnościowe mieszkanie spółdzielcze, taksa notarialna jest o połowę niższa.
U notariusza zapłacisz także 244 zł (z VAT-em) za wniosek do sądu o wpis twojego nazwiska do księgi wieczystej.
Z wnioskiem o wpis hipoteki sprawa jest bardziej skomplikowana. Jeśli poprosisz notariusza, aby taki wniosek został zawarty w akcie notarialnym, zapłacisz dodatkowo kilkaset złotych. Np. jeśli kredyt wynosi 300 tys. zł, a bank stosuje hipotekę kaucyjną na 170 proc. kwoty kredytu (do 510 tys. zł), wówczas taka usługa notariusza będzie cię kosztowała aż 840 zł.
- Banki stosują różne zabezpieczenia hipoteki, więc powyższe wyliczenie pokazuje, z jakim kosztem dodatkowym należy się liczyć - zastrzega Jacek Dziadak. - Każdy może jednak sam pójść do sądu i złożyć wniosek o wpis hipoteki. Dzięki temu można zaoszczędzić kilkaset złotych. Sam wpis hipoteki w księdze wieczystej kosztuje 200 zł. Niektóre banki stosują zabezpieczenie w postaci dwóch hipotek, a wówczas koszt jest podwójny, czyli 400 zł.
Wydatki w czasie spłaty
Na co warto jeszcze zwrócić uwagę? Z pewnością na koszt ewentualnego przewalutowania, jeśli kiedyś zechcesz zmienić walutę kredytu. Przy zmianie kredytu złotowego na walutowy banki prawie zawsze żądają prowizji. Stanowi ona zazwyczaj 0,25-1,5 proc. kwoty podlegającej przewalutowaniu. Ponadto banki pobierają wysoką prowizję za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu, np. w ciągu pierwszych trzech, pięciu lat od 1 do 2 proc. tej kwoty. - Ale spłata częściowa jest darmowa lub obarczona niewielką opłatą. Można więc spłacić 99 proc. zadłużenia na warunkach spłaty częściowej, a dopiero potem dokonać spłaty całkowitej - radzi Paweł Majtkowski z Expandera.
Gdzie po najszybszy kredyt?
Pośpiech jest złym doradcą. Ale czasem musimy działać pod presją czasu, np. gdy trafia się nam okazja i trzeba szybko wyłożyć pieniądze. Według ankiety przeprowadzonej wśród doradców finansowych Expandera najszybszymi bankami udzielającymi kredytów hipotecznych są GE Money Bank, BGŻ i Pekao SA. Majtkowski dodaje, że za szybki uważany jest ten bank, w którym od momentu złożenia kompletnego wniosku do wypłaty kredytu mija z reguły mniej niż dwa tygodnie. Z kolei wolne banki to te, w których na pieniądze trzeba poczekać przeszło miesiąc.
Majtkowski przyznaje jednak, że np. w Polbanku tak długi okres oczekiwania jest związany z dużą ilością składanych przez klientów wniosków, to zaś jest efektem atrakcyjnej oferty, przede wszystkim we frankach szwajcarskich. Natomiast "szybki" BGŻ oferuje jedno z najwyższych na rynku oprocentowanie kredytów w złotych. - Jednak to, że banki szybkie są drogie, a wolne tanie, nie jest regułą - mówi Majtkowski. - Znajdziemy banki, które szybko obsługują wnioski i jednocześnie mają niskie oprocentowanie. Uznany za jeden z najszybszych GE Money Bank ma najniższe oprocentowanie kredytów w złotych. Nykredit natomiast oferuje najniższe na rynku oprocentowanie pożyczek hipotecznych - dodaje.
Raport Hipotrendy kwiecień 2008 obrazuje bieżącą sytuację na rynku kredytów hipotecznych w szerokim kontekście tego, co dzieje się dziś w nieruchomościach. Analitycy z portalu finansowego Comperia.pl zbadali jak często zaciągamy kredyty, na jaką sumę i na jak długo. Pod lupę wzięli również koszty jakie musimy pokryć, decydując się na długoletnią pożyczkę mieszkaniową. Przeczytaj najnowszy raport Hipotrendy
