Jak wykupić mieszkanie komunalne

Leszek Baj Piotr Miączyński
09.08.2006 14:19
A A A Drukuj
Wynajmujesz od gminy mieszkanie komunalne? Może czas zamieszkać na swoim. Przeczytaj jaką drogę trzeba przebyć aby wykupić lokal od gminy
Ponad milion rodzin może stać się właścicielami swoich mieszkań. - Staramy się sprzedać jak najwięcej lokali komunalnych - zapewnia Tomasz Lachowicz, Dyrektor Wydziału Skarbu w Urzędzie Miasta w Gdańsku. Podobnie jest w innych miastach i gminach. Nic dziwnego. Ceny mieszkań szaleją. W największych polskich miastach rosną o kilkanaście lub kilkadziesiąt procent rocznie. Tymczasem jeśli wynajmujesz od gminy mieszkanie komunalne, możesz je wykupić znacznie poniżej ceny rynkowej - z bonifikatą wynoszącą nawet... 99 proc.! To oznacza, że zamiast płacić kilkadziesiąt czy kilkaset tysięcy za własne M, możesz je mieć już za kilka a góra kilkanaście tysięcy.

Ale po kolei.

Gmina musi się zgodzić

Zasady sprzedaży przez gminy mieszkań komunalnych są podobne w całej Polsce. O tym czy mieszkanie jest na sprzedaż czy nie decyduje sama gmina.

I to ona zazwyczaj sama występuje do głównego najemcy z propozycją wykupu lokalu. Zazwyczaj bo sa miasta jak np. Łódź, które oczekują że mieszkańcy przyjdą sami z prośbą o wykup. W tym celu miasto organizowało dużą kampanię informującą mieszkańców o takiej możliwości.

Na wszelki wypadek pójdź wiec do urzędu osobiście i dowiedz się czy i ewentualnie kiedy twój lokal będzie przeznaczony na sprzedaż. Możesz dodatkowo złożyć odpowiedni wniosek z prośba o sprzedaż i czekać aż urząd zdecyduje, że dany lokal do tego celu się nadaje i zainteresować sprawą wykupu swojego radnego.

Generalnie dostaniesz M na własność jeśli:

•  nie zalegasz z opłatami np. z czynszem,

•  lokal ma uregulowany stan prawny - nie ma co do niego żadnych roszczeń. Innymi słowy jeśli jesteś najemcą, masz pierwszeństwo kupna mieszkania pod warunkiem, że w stosunku do niego nie ma np. sprawy sądowej wytoczonej np. przez wcześniejszych właścicieli.

UWAGA! Na wykupienie swojego lokalu szansę mają osoby, które mają podpisaną z gminą umowę najmu na czas nieokreślony!

Mieszkanie na sprzedaż i co dalej?

Sama procedura przygotowania mieszkania do sprzedaży i transakcja sprzedaży trwa zazwyczaj w zależności od miasta od kilku do kilkunastu miesięcy. Gmina - jeśli w twoim budynku komunalnym gmina nie sprzedała jeszcze żadnego mieszkania komunalnego musi przeprowadzić mnóstwo czysto technicznych czynności. Czyli:

•  sporządzić opinię dotyczącą przeznaczenia działki w planie miejscowym zagospodarowania oraz sposobu jej zagospodarowania,

•  podzielić nieruchomość - wydzielić działkę, na której posadowiony jest budynek i wykonać „opis i mapę”

•  założyć księgę wieczystą dla całego budynku na podstawie „opisu i mapy”

Poza tym przed sprzedażą lokalu trzeba:

•  sporządzić szkic lokalu z zaznaczeniem na rzucie kondygnacji, wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego (wybranego w drodze przetargu ),

•  Wydział Architektury i Budownictwa na podstawie rzutu musi wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu (innymi słowy, że jest to odrębne mieszkanie).

Dla Ciebie wykup zaczyna się w momencie gdy dostaniesz z gminy pismo z propozycją wykupu mieszkania. Co dalej?

Krok pierwszy. W terminie określonym w zawiadomieniu (ustawa mówi, że jest to minimum 21 dni) musisz złożyć wszelkie niezbędne papiery do urzędu (wydziału odpowiadającego w gminie za lokale komunalne, czyli najczęściej administracji domów komunalnych. Chodzi tu m.in. o :

•  decyzję o przydziale;

•  umowę najmu;

•  zaświadczenie o zameldowaniu;

•  ksero dowodu osobistego;

•  w szczególnych przypadkach - skrócony akt małżeństwa lub akt zgonu (gdy o wykup występuje wdowa po zmarłym najemcy lub jego dzieci).

W podaniu zaznaczasz, jaką formę zapłaty wybierasz - gotówką czy w ratach (jeśli jest taka możliwość).

Krok drugi. Gdy złożysz wniosek gmina sprawdza czy nie masz zaległości w opłatach. Wszystkie dokumenty trafiają do wydziału mienia i geodezji urzędu miasta lub gminy.

Krok trzeci. Gmina wysyła do ciebie rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza operat szacunkowy mieszkania, czyli mówiąc po ludzku ocenia jaka jest jego wartość rynkowa.

Od tej kwoty gmina może - ale nie musi! - udzielić bonifikaty. O tym czy udzielać przy wykupywaniu mieszkań bonifikat i w jakiej wysokości decyduje w specjalnej uchwale. Zniżka może wynosić teoretycznie 1 proc. albo 99 proc. Zazwyczaj radni licytują się jednak kto da więcej i bonifikaty wynoszą ok. 90 proc.

Wysoką bonifikatę można zazwyczaj dostać pod kilkoma warunkami.

1. płacisz gotówką od razu cała kwotę.

2. wszyscy najemcy mieszkań komunalnych w budynku wykupują je od gminy naraz

3. grunt pod działką bierzesz w tzw. użytkowanie wieczyste (jest to rodzaj prawa do gruntu, bierzesz je w użytkowanie na 99 lat a w zamian co roku płacisz do gminnej kasy 1 proc. wartości działki pod twoim mieszkaniem) - tak jest w Warszawie.

Co istotne bonifikata obejmuje również udział w gruncie na którym stoi budynek. Dzięki temu unikniesz sytuacji, że gmina mieszkanie sprzeda ci za 2 tys. zł ale za to zarządza np. 10 tys. za grunt (czyli rynkowej ceny za ziemię bez bonifikaty).

UWAGA KRUCZKI!

1. W przypadku nabywania więcej niż jednego lokalu lub kolejnego lokalu sprzedaż pierwszego jest z bonifikatą, ale każdego następnego za cenę rynkową płatną gotówką - dotyczy to również nabywania lokali przez małżonków.

2. Zdarza się, że warunkiem udzielenia bonifikat jest zrzeczenie się nabywcy z przysługującej mu wierzytelności z tytułu zwrotu kaucji mieszkaniowej. Tak jest np. w Krakowie. O co chodzi? Kaucje to pieniądze, które lokatorzy mieszkań komunalnych do państwowej, gminnej (od 1990 roku, kiedy po reformie ustrojowej gminy się pojawiły) kasy, jeśli się do swoich M wprowadzili przed listopadem '94. Zazwyczaj były to spore pieniądze rzędu kilku pensji. Gminy boją się, że przy wykupie będą musiały te pieniądze oddać.

3. Będziesz musiał zwrócić bonifikatę i to zwaloryzowaną!, jeśli sprzedasz mieszkanie (wykorzystasz na inne cele niż mieszkalne) przed upływem pięciu lat, licząc od daty nabycia.

Furtką dla niecierpliwych albo takich, których do sprzedaży zmusza sytuacja życiowa, jest "zbycie osobie bliskiej". Kto to jest osoba bliska? Dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, a nawet konkubent, czyli osoba obca, która pozostaje w stałym pożyciu.

Z tej furtki rodacy korzystają dość często. Tak było np. w Olsztynie gdzie przedsiębiorczy "biznesmen" znalazł kilka osób, którym pomógł wykupić mieszkania. Nowi właściciele szybko przepisali je na swoich krewnych a krewni za grosze sprzedali biznesmenowi, który na jednym lokalu zarobił 30 - 40 tys. zł.

Krok czwarty. Jeżeli akceptujesz wycenę i zaproponowane bonifikaty, to podpisywana jest umowa w formie aktu notarialnego, a później następuje wpis do księgi wieczystej. Z wypisem aktu notarialnego udajesz się do administracji budynku, w którym masz mieszkanie. Administracja rejestruje cię jako właściciela lokalu i ułamkowej części gruntu, która do niego należy. Od tej chwili nie płacisz już czynszu za wynajem mieszkania, lecz opłaty na fundusz remontowy wspólnoty.

Koszty, koszty...

Paradoksalnie koszty, które trzeba zapłacić za akt własności mieszkania, są często wyższe niż cena lokalu z bonifikatą. Będziesz musiał zapłacić za:

•  wycenę rzeczoznawcy - od 200 do 1000 zł. (czasami jest zwracana poprzez pomniejszenie ceny sprzedaży lokalu o wysokość wyceny). Lokator nie może zatrudnić rzeczoznawcy, jakiego sobie wybierze. Wybiera go gmina.

•  notariusza - taksa notarialna i opłaty sądowe - (w dniu podpisania umowy sprzedaży lokalu).

Taksa notarialna liczona od wartości rynkowej mieszkania, a nie od ceny z bonifikatą.

I tak jeśli wartość przedmiotu transakcji (np. mieszkania, domu czy działki) wynosi:

- od 10 do 30 tys. zł - od pierwszych 10 tys. płacisz 310 zł, od nadwyżki 2 proc.

- od 30 tys. do 60 tys. zł - od pierwszych 30 tys. zapłacisz 710 zł, a od nadwyżki 1 proc.

- od 60 tys. do 1 mln zł - od pierwszych 60 tys. płacisz 1010 zł, a od nadwyżki - 0,5 proc.

PRZYKŁAD. Wartość rynkowa mieszkania to 150 tys. zł. Od pierwszych 60 tys. zł z tej kwoty zapłacisz notariuszowi według nowych taryf 1010 zł. Od pozostałych 90 tys. taksa wyniesie 450 zł. Razem więc usługi notariusza będą cię kosztowały 1460 zł netto, bo do tego musisz doliczyć 22-proc. VAT - w kancelarii zatem zostawisz razem 1781,2 zł.

UWAGA! Podane stawki to wartości maksymalne. Notariusz może wziąć mniej, pod warunkiem że będziesz się targował.

Notariusz sporządzony przez siebie akt notarialny przechowuje w kancelarii. Tobie może dać tylko wypisy z aktu. Możesz ich sobie zażyczyć, ile tylko chcesz. Jednak za każdy musisz zapłacić.

Za wypisy zapłacisz 7,32 zł (z VAT) za każdą rozpoczętą stronę. Jeden akt ma zazwyczaj ok. 10 stron.

•  Opłaty sądowe:

- założenie księgi wieczystej - W księdze zapisane jest, kto jest właścicielem nieruchomości, czy jest ona obciążona jakimiś zobowiązaniami itp. - 60 zł

- Opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej nieruchomości - 200 zł.

1 2 3 następne »
Komentarze (1)
Zaloguj się
  • Gość: jolanta p.

    Oceniono 1 raz 1

    A jesli mieszkam niby w baraku! Też mogę wykupić? Opłata za czynsz jest taka sama jal w blokach ,ale te 15% to jest za mało zniżki.złodzieje biorą taką kasę za baraki ,jak za luksusowe mieszkania! Śmieci liczą od metrażu,,,,coś chorego,,,jak ok,20 lat temu podawałam rękę adomieiczowi ,to teraz myślę że bym jeho kopnęła e 2 litery,, cham i złodziej!

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty Autotrader.pl

  • Opel Corsa

    Szeroki wybór samochodów marki Opel.

  • Nissan Qashqai

    Samochody Nissan w serwisie www.autotrader.pl

  • Ford Mondeo

    Polecamy oferty w partnerskim serwisie z ogłoszeniami moto.

  • Volkswagen Golf

    Największy wybór używanych volkswagenów w internecie.