Na przykład w Warszawie mieszkania kosztują średnio grubo ponad 9 tys. zł za m kw. Monika Bazyl z firmy doradczej Reas zwraca uwagę, że na tę cenę składają się oferty od 3,9 tys. zł za m kw. w dzielnicy Wawer do ponad 20 tys. zł za metr głównie w Śródmieściu. Niewątpliwie średnią w stolicy zawyża 30 proc. mieszkań w cenie powyżej 10 tys. zł za m kw. Jednak niemal tyle samo, bo 27 proc. ofert, stanowią mieszkania oferowane za 6-8 tys. zł za metr, czyli znacznie poniżej średniej.
Podobnie jest w kilku innych dużych aglomeracjach. We Wrocławiu, według danych serwisu GazetaDom.pl, średnia cena w sierpniu wynosiła niespełna 7,4 tys. zł za m kw. Mniej więcej tyle (od 6 do 8 tys. zł za m kw.) kosztowało tu 57 proc. oferowanych mieszkań. Można tu jednak znaleźć mieszkania o wiele tańsze. Niemal jedna piąta z nich ma cenę od 4 do 6 tys. zł za m kw. Z kolei w Krakowie, który dorównuje średnią cen Warszawie, niemal co dziesiąte mieszkanie kosztuje 4-6 tys. zł za m kw. Za to w Katowicach przeszło połowa ofert nie przekracza 4 tys. zł za m kw.!
Uwaga! Wiele wskazuje na to, że tych tańszych mieszkań zaczęło ubywać.
Monika Bazyl opowiada, że największą zmianę struktury rynku widać w Trójmieście. Udział ofert w cenie dużo poniżej średniej (4-6 tys. zł za m kw.) spadł tu z 33 proc. w czerwcu do 24 proc. w sierpniu. Z kolei udział ofert "średnich" (6-8 tys. zł za m kw.) wzrósł w tym okresie z 39 do 49 proc.
A czy jest szansa, że sprzedający drogie mieszkania spuszczą z tonu?
Ceny transakcyjne niższe od ofertowych
Jeszcze trzy miesiące temu wśród pośredników i analityków rynku mieszkaniowego powszechna była opinia, że ceny w największych aglomeracjach będą rosły, choć wolniej niż w 2006 r. - Tymczasem zamiast oczekiwanych w najbliższych latach 10-15-proc. wzrostów, ceny transakcyjne idą w dół, a na rynku pojawia się coraz więcej ofert, na których nie ma chętnych - komentuje analityk Bankier.pl Michał Macierzyński. - Nawet pobieżna analiza wskazuje, że niektóre mieszkania sprzedawane są już od kilku miesięcy. Ich właściciele czekają na okazję, bo pamiętają, że jeszcze jakiś czas temu sąsiedzi sprzedawali bez problemu za taką samą cenę. Nie mają też na razie ochoty obniżać cen wywoławczych, bo przy obecnych cenach każda taka korekta to kwota, za którą można już kupić nowe auto. Pytanie, ile będą w stanie czekać, bo kupców akceptujących proponowane ceny będzie coraz mniej. Wszystko przez wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych.
Faktycznie, w swoich najnowszych raportach firmy Oferty.net i Open Finance oraz Reas i GazetaDom.pl mówią o stabilizacji tzw. ofertowych cen mieszkań, choć równocześnie przyznają, że wyraźnie spadła liczba zawieranych transakcji oraz wydłużył się czas sprzedaży mieszkań. W efekcie ceny transakcyjne są niższe od ofertowych. Jak bardzo? Autorzy tych raportów oceniają, że średnio o 5-8 proc. Jednak warszawski pośrednik Tomasz Lebiedź, który jest w zarządzie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, twierdzi, że przeceny sięgają nawet 20 proc.! - Chyba możemy śmiało ogłosić koniec stabilizacji cen mieszkań w Warszawie i wejście w fazę korekty - twierdzi Lebiedź. Jako przykład podaje historię sprzedaży 27-metrowej kawalerki w wielkim PRL-owskim bloku na osiedlu Za Żelazną Bramą. Ten rejon to niemal samo serce stolicy. W maju sprzedający mieszkanie chciał za nie 300 tys. zł, czyli przeszło 11 tys. zł za m kw. Lebiedź opowiada, że zainteresowanie było nawet spore, ale nikt nie chciał zapłacić takiej ceny. Ktoś proponował 287 tys. zł, ale właściciel nie przyjął tej oferty. Teraz, mimo że zszedł z ceną do 235 tys. zł, czyli 8,7 tys. zł za metr, mieszkanie ciągle zalega z ofertach agencji.
Co dalej z cenami?
Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, bo analitycy mają różne zdanie na ten temat, np. prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości Aleksander Scheller przyznaje, że możliwa jest korekta cen związana z pojawieniem się większej oferty mieszkań w którymś z dużych miast. - Jednak nie będzie ona większa niż 5-10 proc. I raczej należy się spodziewać, że będzie krótkotrwała - stwierdził niedawno Scheller w programie "Ruch w nieruchomościach" w TV Biznes. Według niego już w październiku ceny pójdą w górę. - Wzrost nie powinien jednak przekroczyć 10-15 proc. w skali roku - dodał.
Popyt na mieszkania miałby wzrosnąć m.in. dzięki szybko rosnącym dochodom, co poprawia relację cen mieszkań do zarobków. - Jeśli ten trend się utrzyma, to pod koniec roku przeciętna polska rodzina będzie mogła kupić na kredyt mieszkanie większe o 10 m kw. niż rok wcześniej - stwierdził niedawno Paweł Majtkowski z firmy brokerskiej Expander.
Jednak Michał Macierzyński z Bankier.pl nie jest takim optymistą. Według niego należy się liczyć z dalszym spadkiem cen. - Problem w tym, że o ile podwyżki stóp procentowych są w miarę pewne i dotkną dokładnie wszystkich kredytobiorców, to już ze wzrostem pensji nie jest już tak pewne. Warto zauważyć, że mówimy również o statystyce, a to sprawia, że nie wszystkim pensje wzrastają w takim samym stopniu. No i rzecz najważniejsza - klienci widzą, o ile wzrosły już koszty obsługi kredytu, i mają świadomość, że w najbliższym czasie będą kolejne podwyżki stóp procentowych. Wolą zatem powstrzymać się z decyzją, co przychodzi tym łatwiej, że ceny nieruchomości stanęły w miejscu. Im dłużej zaś będą zwlekać z decyzją, tym gorzej dla sprzedających. To oczywiście może po pewnym czasie wpłynąć na ofertę banków. Można się spodziewać, że będą one podchodziły do ryzyka bardziej konserwatywnie niż ma to miejsce obecnie. Zwiastunem tego jest brak licznych o tej porze promocji zachęcających do zaciągnięcia kredytu.
Deweloperzy są dobrej myśli
Tymczasem wśród deweloperów panuje przekonanie, że ceny nowych mieszkań wciąż będą rosły - wynika z badań firmy Millward Brown SMG/KRC (na zlecenie kancelarii prawnej Krawczyk i Wspólnicy). Aż 76 ze 100 ankietowanych przedstawicieli dużych i średnich firm deweloperskich i budowlanych oceniło sytuację na rynku jako dobrą lub bardzo dobrą. Deweloperzy nie mają wątpliwości, że popyt na mieszkania będzie nadal przewyższał podaż, bo tę hamuje przede wszystkim brak planów zagospodarowania przestrzennego, np. w Warszawie tylko 15 proc. powierzchni miasta jest objęte takim planem, który mówi, co i gdzie wolno budować. - A brak planu zagospodarowania oznacza konieczność przebrnięcia przez długotrwałą procedurę administracyjną - tłumaczy Michał Kozłowski z kancelarii Krawczyk i Wspólnicy, kierujący zespołem prawa nieruchomości.
- Pewne ograniczenia popytu w najbliższym czasie nastąpią. Jednak nie należy się spodziewać spadku cen, zwłaszcza poza aglomeracją warszawską. Firmy deweloperskie obecnie są w dobrej sytuacji finansowej, mogą więc prowadzić budowę bez udziału środków finansowych klientów, a to oznacza, że nie będą skłonne do obniżania cen - twierdzi Paweł Bugajny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Według niego odmienna jest sytuacja na rynku wtórnym. - Tutaj spadek cen jest nieunikniony, gdyż nie ma żadnych racjonalnych przesłanek dla utrzymywania cen mieszkań realizowanych w technologii wielkiej płyty na poziomie porównywalnym z nowymi mieszkaniami - ocenia Bugajny wyniki ankiety.
Problem w tym, że SMG/KRC przeprowadziło ją na przełomie czerwca i lipca, a od tego czasu także sytuacja na rynku pierwotnym nieco się zmieniła. Szefowie firm doradczych Reas Kazimierz Kirejczyk i redNet Property Group Robert Chojnacki są zgodni, że tempo sprzedaży mieszkań wyraźnie siadło. Coraz rzadziej kupują je inwestorzy, zarówno zagraniczni, jak i krajowi. - W największych aglomeracjach potencjał wzrostu cen został już wyczerpany. Możliwe są nawet lokalne spadki - oświadczył Chojnacki na niedawnym spotkaniu z bankowcami, zorganizowanym przez BRE Bank i Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych (CASE). Według Chojnackiego najbardziej prawdopodobna jest przecena drogich mieszkań w budynkach "udających apartamentowce" (gęsta i wysoka zabudowa, brak terenów zielonych).
- Problemy mogą mieć też i ci deweloperzy, którzy zapłacili kosmiczne pieniądze za grunty, licząc na dalszy szybki wzrost cen mieszkań - wtórował mu Kirejczyk. - O ile jednak nie nastąpi poważne zahamowanie wzrostu gospodarczego, wzrost bezrobocia, skokowy wzrost inflacji i inne niekorzystne zjawiska w gospodarce, to głębokie i powszechne spadki cen, przekraczające 20 proc., wydają się mało prawdopodobne - uważa Kirejczyk.
Przyznaje, że zasadnicze znaczenie może mieć strategia przyjęta przez dużych inwestorów spekulacyjnych, zwłaszcza zagranicznych. Ewentualne załamanie na rynku brytyjskim i irlandzkim mogłoby spowodować paniczną wyprzedaż mieszkań na rynku polskim, a w konsekwencji spadek cen. Z kolei krajowych inwestorów do "wyprzedaży" części mieszkań mogłaby zmusić stagnacja na rynku czynszów w połączeniu z rosnącymi kosztami obsługi kredytów.
Kirejczyk podkreśla, że inna sytuacja może mieć miejsce w miastach tzw. III ligi, czyli o wielkości od 100 do 500 tysięcy mieszkańców. - W części miast z tej grupy, np. w Olsztynie, Lublinie, Białymstoku i Bydgoszczy, obserwujemy w tej chwili wyraźne ożywienie. Tam można spodziewać się nawet dwucyfrowego wzrostu cen.
