Mieszkanie za kilka tysięcy złotych to dziś nie lada gratka. Nic więc dziwnego, że wiele osób stara się z niej skorzystać. Z opublikowanego właśnie badania "Informacje o mieszkalnictwie - wyniki monitoringu za 2008 r." wykonanego przez Instytut Rozwoju Miast z Krakowa wynika, że w zeszłym roku lokatorzy wykupili ok. 50 tys. mieszkań należących do gmin. Ale nadal jest sporo "do wzięcia" - z 13,1 mln mieszkań w Polsce około 9 proc. (czyli 1,18 mln) to właśnie lokale komunalne. W miastach ten współczynnik jest jeszcze większy - wynosi 12,3 proc.
Wykorzystaj atrakcyjną zniżkę
Atrakcyjna cena to zasługa bonifikat, które gminy mogą zastosować przy sprzedaży wynajmowanych nam lokali komunalnych. Pamiętaj jednak, że każdy samorząd ma wolną rękę i może stosować własne zniżki, czasami zupełnie inne, niż np. sąsiednia gmina.
Bonifikaty zwykle zależą od tego, jak długo wynajmujesz mieszkanie, ile nieruchomość ma lat, czy gmina równocześnie sprzedaje wszystkie lokale w budynku i czy zapłacisz gotówką, czy w ratach. Dodatkowe ulgi przysługują niekiedy kombatantom - np. w Szczecinie i Toruniu.
Wysokość bonifikat w twojej gminie czy mieście łatwo sprawdzisz sam. Wystarczy przejrzeć odpowiednią uchwałę w urzędzie lub poszperać na jego stronie internetowej - tam coraz częściej publikowane jest lokalne prawo.
Przykładowe, maksymalne zniżki obowiązujące w poszczególnych miastach wynoszą:
** 98 proc. we Wrocławiu i Bydgoszczy;
** 97 proc. w Legnicy, Słupsku i Szczecinie;
** 95 proc. w Białymstoku, Gdańsku i Łodzi;
** 90 proc. w Krakowie i Toruniu;
** 85 proc. w Gorzowie Wielkopolskim i Bielsku-Białej;
** 80 proc. w Częstochowie;
** 75 proc. w Piotrkowie Trybunalskim.
Uwaga! Najwyższe bonifikaty stosowane są zwykle tylko w szczególnych sytuacjach (np. długim okresie eksploatacji mieszkania, przy sprzedaży wszystkich lokali w budynku czy jednorazowej zapłacie). W pozostałych przypadkach zniżki będą mniejsze.
Od początku 2008 roku, gdy została znowelizowana ustawa o gospodarce nieruchomościami, bonifikata obejmuje też cenę gruntu. Wcześniej prawo nie było precyzyjne. Dlatego zdarzało się, że osoba wykupująca mieszkanie dostawała na nie wysoką zniżkę, ale za działkę musiała zapłacić nawet 100 proc. jej wartości, co sprawiało, że wykup był już mało atrakcyjny.
W Poznaniu tylko po cenie rynkowej
Jeżeli nosisz się z zamiarem wykupu mieszkania, nie powinieneś zwlekać. Nie wiadomo bowiem, jak długo będziesz miał taką szansę. Jak już pisaliśmy wyżej, to gminy same decydują, czy stosują atrakcyjne bonifikaty i same w każdej chwili mogą się z nich wycofać. Tak się stało w Poznaniu, gdzie wnioski o wykup mieszkania ze zniżką (sięgała nawet 90 proc.) najemcy mogli składać tylko do końca 2008 roku. Teraz lokatorzy mieszkań komunalnych mogą starać się o ich wykup tylko po cenie rynkowej.
Co więcej, gminy mogą całkowicie zrezygnować z pozbywania się mieszkań. Na przykład w Jastrzębiu-Zdroju na początku tego roku sprzedaż mieszkań komunalnych została wstrzymana. Czy tak zostanie już na stałe, zdecydują radni. - Trzeba skończyć z rozdawnictwem - uważa Celina Jaworecka, przewodnicząca Komisji Mieszkaniowej i Lokalowej Rady Miasta w Jastrzębiu-Zdroju. - Mieszkania powinny być formą pomocy biednym, których nie stać na zakup własnego lokalu. Jak miasto ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, co jest jego zadaniem, gdy pozbędzie się swoich lokali?
Dodaje, że mieszkania komunalne w Jastrzębiu powinny zostać zamienione na socjalne (dla najuboższych), a miasto powinno na budowę nowych komunalnych zdobyć dotację.
Podobnie było w Opolu. Tam kilka miesięcy temu urzędnicy wstrzymali sprzedaż prawie tysiąca mieszkań komunalnych w budynkach, w których gmina jest stuprocentowym właścicielem. Argumentowali, że miasto opracowuje listę kamienic, w których lokale nie będą już sprzedawane, tylko wykorzystywane do realizacji polityki mieszkaniowej. Wzbudziło to protesty lokatorów. Niedawno urzędnicy wycofali się z tego pomysłu i sprzedaż mieszkań znowu jest możliwa.
Nie wszystko na sprzedaż
Większość gmin sprzedaje jednak mieszkania, i to z atrakcyjnymi bonifikatami. Musisz jednak pamiętać, że zawsze ostateczna decyzja o sprzedaży lokalu należy do samorządu. Dlatego gmina może odmówić sprzedaży zajmowanego przez nas mieszkania. Warto o tym pamiętać i wcześniej to sprawdzić, by uniknąć rozczarowania i kłótni z urzędnikami.
Oto przykłady rozwiązań z kilku miast:
** Wrocław nie sprzedaje mieszkań w budynkach zbudowanych lub zmodernizowanych po 1990 r. i wpisanych do rejestru zabytków.
** W Bielsku-Białej nie wykupimy mieszkania na rewitalizowanej starówce.
** Gdańsk nie sprzeda mieszkań w budynkach stojących na terenach przeznaczonych do "rewitalizacji" lub pod miejskie inwestycje.
** W Zielonej Górze ze sprzedaży wyłączone są lokale w budynkach, w których od odbioru technicznego nie minęło 15 lat lub w których najem z osobą występującą o sprzedaż trwa krócej niż 7 lat.
** Bydgoszcz nie sprzeda ok. 3,9 tys. mieszkań, które są w budynkach należących w 100 proc. do miasta.
** Podobnie jest w Szczecinie, gdzie ok. 8 tys. lokali nie będzie sprzedawanych, bo miasto przeznacza je tylko na wynajem. Nie zostaną też sprzedane mieszkania w szkołach, żłobkach i przedszkolach.
** W Białymstoku nie kupimy mieszkań na parterach budynków znajdujących się na terenie handlowo-usługowego centrum miasta.
To niejedyne obostrzenia w tych miastach. Są też kolejne, podobnie jak w innych gminach. Powtórzmy jeszcze raz: zawsze musimy sami sprawdzić, czy gmina jest gotowa sprzedać nam wynajmowane przez nas mieszkanie.
Najczęściej samorządy nie sprzedają: ** lokali socjalnych; ** mieszkań, w których gmina przeprowadziła niedawno remont kapitalny; ** nieruchomości, dla których przewidywana jest zmiana funkcji lub przeznaczenia wynikająca z planu zagospodarowania przestrzennego; ** pojedynczych mieszkań w budynkach podlegających remontom kapitalnym lub rozbiórce; ** lokali znajdujących się w szczególnie cennych strefach miasta; ** nieruchomości nadających się do rozbudowy, nadbudowy, adaptacji powierzchni strychowych lub przewidzianych do modernizacji, w których dotąd nie była prowadzona sprzedaż.
Jak wykupić mieszkanie
O wykup mieszkania komunalnego możesz się starać, jeżeli spełniasz poniższe warunki:
** Musisz być najemcą lokalu i nie możesz mieć żadnych zaległości czynszowych.
** Nieruchomość musi być w dobrym stanie technicznym i mieć uregulowaną sytuację prawną. Oznacza to, że gmina nie sprzeda obiektu, który nie jest jej własnością - np. gdy budynek stoi na działce nienależącej do samorządu. W takiej sytuacji gmina musi najpierw uregulować swoje prawo do nieruchomości i dokonać odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Dopiero wtedy sprzedaż mieszkań w takim budynku będzie możliwa.
Etap 1. Musisz wybrać się do urzędu gminy lub miasta i znaleźć odpowiedni referat lub wydział - najczęściej gospodarki mieszkaniowej lub mienia gminnego. Tam składasz wniosek o wykup mieszkania. Urzędy coraz częściej mają swoje własne, gotowe formularze wniosków - dostaniesz je w biurach obsługi interesanta lub ściągniesz ze strony internetowej urzędu. Wniosek możesz złożyć sam albo z innymi najemcami mieszkań w tym samym budynku.
Gmina również może wyjść z inicjatywą i sama zaproponować wykup mieszkania. Wtedy przyśle zawiadomienie na piśmie. Będzie w nim wskazany termin, w którym trzeba złożyć niezbędne dokumenty. Oprócz wniosku są to (identycznie jak wtedy, gdy sam wychodzisz z inicjatywą): ** umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas nieokreślony, ** decyzja o przydziale lokalu, ** zaświadczenie o zameldowaniu, ** kserokopia dowodu osobistego.
Jeżeli o wykup mieszkania starają się wdowa lub wdowiec, dzieci, konkubent lub konkubina zmarłego najemcy, będą musieli też złożyć skrócony akt małżeństwa lub akt zgonu.
Etap 2. Teraz czas na działanie gminy. Urzędnicy zarejestrują złożony wniosek, a potem zweryfikują go, przeprowadzając tzw. rozpoznanie terenowo-prawne. Oznacza to, że zbadają księgę wieczystą nieruchomości, sprawdzą, czy nie zalegamy z czynszem. Czasami - np. gdy mieszkanie jest w budynku zabytkowym - trzeba dostarczyć dodatkowe dokumenty, np. opinie konserwatorskie i urbanistyczne. Ostateczną zgodę na sprzedaż mieszkania wyrazi rada gminy (podejmując stosowną uchwałę) lub prezydent (podpisując odpowiednie zarządzenie).
Etap 3. Kluczową sprawą jest ustalenie ceny sprzedaży mieszkania. Zapuka do ciebie wysłany przez urząd rzeczoznawca majątkowy, który w tzw. operacie szacunkowym określi wartość rynkową lokalu. Będzie on podstawą do ustalenia ostatecznej ceny mieszkania - może być wyższa od wartości w operacie, zależy to np. od rynkowych cen mieszkań w mieście. Dopiero od tej sumy zostanie naliczona bonifikata, dzięki której wykupisz mieszkania za stosunkowo niewielką kwotę.
Informację o cenie dostaniesz pocztą. Gdy potwierdzisz chęć wykupu mieszkania, urząd na 21 dni opublikuje obwieszczenie o zbyciu lokalu mieszkalnego. Następnie, przez kolejne 21 dni, możliwość zgłoszenia się z wnioskiem o skorzystanie z pierwszeństwa nabycia mieszkania, które nas interesuje, mają byli właściciele nieruchomości lub ich spadkobiercy. Ale do tego w rzeczywistości dochodzi niezwykle rzadko, bo przed sprzedażą urzędnicy dokładnie sprawdzają stan prawny budynków.
Etap 4. To już końcówka. Pozostaje zawarcie umowy notarialnej (urzędnicy spiszą wcześniej wszystkie postanowienia, które się w niej znajdą) i wpis do księgi wieczystej.
Ile potrwają formalności, zależy od gminy. Zwykle jest to blisko pół roku. Czasami procedura może się przeciągnąć. Stanie się tak, gdy gmina przed sprzedażą mieszkań będzie musiała nabyć teren niezbędny do prawidłowego funkcjonowania budynku, np. na drogę czy śmietnik. Czasami trzeba też na nowo dokonać pomiarów budynku i dokładnie wyliczyć udziały poszczególnych lokatorów w nieruchomości, bo stare pomiary nie zawsze bywają precyzyjne.
Uważaj ze sprzedażą
Korzyści z wykupienia lokalu komunalnego są oczywiste - za stosunkowo niewielkie pieniądze stajesz się jego właścicielem. Potem możesz je sprzedać wielokrotnie drożej. Ale uwaga! Nie za szybko... Mieszkania wykupionego z bonifikatą nie wolno sprzedać przez pięć lat. Jeśli ktoś to zrobi, będzie musiał oddać ulgę, i to zwaloryzowaną, czyli powiększoną o wskaźnik inflacji! (np. jeżeli ktoś sprzeda mieszkanie po trzech latach, to urzędnicy na podstawie oficjalnych wskaźników ustalą, jaki w tym czasie był wzrost cen i zażądają o tyle procent większej bonifikaty).
Przestrogą dla tych, którzy chcieliby jednak szybko się wzbogacić, może być sytuacja w Szczecinie. Centralne Biuro Antykorupcyjne stwierdziło tam, że gmina nie odzyskiwała bonifikat od zbyt wcześnie sprzedanych mieszkań, dopuszczając się w ten sposób niegospodarności i ponosząc duże straty. Do części zainteresowanych trafiły już wezwania z urzędu z żądaniem zwrotu bonifikaty.
Są jednak sytuacje, w których nie trzeba zwracać bonifikaty. Tak będzie, gdy:
** Zamienisz mieszkanie lub sprzedasz je i za wszystkie otrzymane pieniądze kupisz inny lokal (w ciągu roku). Tutaj też trzeba być ostrożnym. Jeżeli pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz np. na wykończenie mieszkania, księgi wieczyste lub opłacenie notariusza, wtedy - według Ministerstwa Infrastruktury - nie będziesz musiał oddać bonifikaty. Nie powinieneś jednak przeznaczać tych pieniędzy na prowizję dla pośrednika. Wtedy urząd może upomnieć się o zwrot bonifikaty.
** Rada gminy może też podjąć uchwałę o odstąpieniu od zwrotu udzielonej bonifikaty, nawet gdy sprzedamy mieszkanie przed terminem. To jednak możliwe tylko w rzadkich, indywidualnych sytuacjach, np. ze względu na stan zdrowia, bardzo trudną sytuację materialną lub rodzinną.
** Pięcioletni zakaz sprzedaży mieszkania dotyczy też bliskich (m.in. małżonków, rodziców, dzieci, wnuki, rodzeństwo). Dlatego nie ma co kombinować, że przekażesz im lokal, a oni szybko go sprzedadzą i dadzą ci pieniądze. W takim przypadku bonifikatę też trzeba będzie oddać.
Uwaga! Własne mieszkanie to też nowe obowiązki. Przestajesz płacić czynsz gminie, ale stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej i musisz partycypować w kosztach utrzymania budynku: sprzątaniu, wywozie śmieci, koszeniu trawy, naprawach. Wysokość tych opłat zależy od stanu budynku i decyzji wspólnoty. Mogą być niższe, podobne do wysokości dotychczasowego czynszu, ale może się zdarzyć, że będą wyższe.
Co z mieszkaniem po śmierci najemcy?
Odziedziczy je żona lub mąż, dzieci, konkubent lub konkubina oraz inne osoby, w stosunku do których najemca był zobowiązany przez sąd do obowiązku alimentacyjnego (np. dziadkowie do wnuków, ale tylko w przypadku takiego obowiązku alimentacyjnego). Musi być jednak spełniony warunek: takie osoby muszą mieszkać na stałe z najemcą w dniu jego śmierci. Trzeba też wybrać się do urzędu, aby spisać nową umowę najmu mieszkania.
Prawo o wykupie
Sprzedaż mieszkań komunalnych regulują: ** Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku (jej nowelizacja obowiązuje od 22 października 2007 r.); ** Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku i ** Ustawa o samorządzie gminnym z 8 marca 1990 r. (później nowelizowana).
Bardzo ważne jest też prawo lokalne, czyli uchwały poszczególnych rad gmin czy miast. To one mówią o konkretnych zasadach obowiązujących w danej miejscowości, m.in. o bonifikatach.
Średnia cena, w jakiej w 2008 roku sprzedawano lokale komunalne w monitorowanych miastach*, wynosiła 270 zł za 1 m kw. powierzchni użytkowej. Najwyższa to 740 zł, a najniższa - 90 zł. To ceny łącznie z bonifikatą. Wynosiły one zwykle od 80 do 95 proc. wartości mieszkań. Oznacza to, że najemcy przeważnie kupowali mieszkania komunalne za około 10 proc. ich ceny rynkowej.
* Źródło: Badanie "Informacje o mieszkalnictwie - wyniki monitoringu za 2008 r.". Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2009
