Księgi wieczyste prowadzą tzw. wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych (można je łatwo znaleźć w książce telefonicznej w rubryce "sądy rejonowe"). Innymi słowy, w sądzie zakładana jest specjalna książka (księga wieczysta), w której jest wypisane, że jesteś właścicielem np. mieszkania czy domu.
Księgi są jawne - każdemu wolno je przeglądać. Wystarczy, że wypełnisz wniosek, że chcesz zapoznać się z księgą. We wniosku musisz wpisać numer księgi, którą chcesz obejrzeć (takie dane dostaniesz od sprzedającego mieszkanie), oraz twoje imię i nazwisko.
Na oglądanie zarezerwuj przynajmniej kilka godzin. Kolejki w wydziałach ksiąg wieczystych są zazwyczaj długie. Księgi w twoim sądzie mogą być w trzech wersjach: papierowej, elektronicznej bądź częściowo papierowej i częściowo elektronicznej. O co chodzi?
Rewolucja w księgach
Od dwóch lat w treść papierowych ksiąg przenosi się na komputerowe dyski. Wygląda to w uproszczeniu tak: wpierw ich treść do komputera przenoszą tzw. migratorzy. Później pracę migratorów sprawdzają referendarze. W niektórych sądach do komputerów przeniesiono już wszystkie księgi, w innych część, a w jeszcze innych w ogóle tego procesu jeszcze nie zaczęto.
Z jednej strony komputerowy zapis to ułatwienia dla przeglądających. Wystarczy wpisać numer księgi w komputerze i od razu ja oglądasz (np. w Szczecinie księgi z Warszawy). Z drugiej komputerowa księga jest znacznie bardziej skomplikowana od papierowej i laik może mieć spore trudności, żeby coś w niej znaleźć.
Przenoszenie ksiąg do komputerów rodzi też inne problemy.
1. Ponieważ nikt nie jest nieomylny, od czasu do czasu w elektronicznych księgach znajdują się... pomyłki. Taki wypadek spotkał panią Henrykę. Kiedy dostała odpis aktu notarialnego swojej działki budowlanej okazało się, że kobiecie zmieniono... imię, nazwisko, a nawet płeć, pomylono też datę postanowienia o przyznaniu praw spadkowych.
Pani Henryka zaprotestowała. Efekt? Tydzień później dostała list od przewodniczącego wydziału. "Przy tak znacznej ilości ksiąg wieczystych podlegających migracji mogą wystąpić błędy przy przenoszeniu wpisów z dotychczasowej księgi do struktury informatycznej" - napisał sędzia przewodniczący.
UWAGA! Takie pomyłki prostowane są z urzędu, tzn. na koszt sądu.
2. Komputerowy system ksiąg wieczystych się... zawiesza. - Czasem przez pół dnia system nie chodzi, a bywają dni, że w ogóle nie ma z nim problemów - twierdzą pracownicy jednego z wydziałów ksiąg wieczystych.
Dla przeciętnego Kowalskiego oznacza to jedno: odpis z elektronicznej księgi równie dobrze można dostać od ręki, jak i po pięciogodzinnym czekaniu na korytarzu. Problemy mają również pośrednicy, którzy chcą przeglądać elektroniczne księgi na sądowych komputerach. - Program się blokuje, np. przy wczytywaniu większej ilości danych - twierdzi jeden z warszawskich pośredników.
Na dodatek nie można próbować do skutku, bo za plecami czeka niemal zawsze kolejka podenerwowanych petentów. A w miarę upływu czasu może być coraz gorzej. Według danych Centrum Ogólnopolskich Rejestrów Sądowych i Informatyzacji Ministerstwa Sprawiedliwości do systemu włączono na razie 121 wydziałów ksiąg wieczystych sądów rejonowych. Docelowo ma w nim być ok. 300 wydziałów.
Jeśli w twoim sądzie migracja się jeszcze nie zaczęła albo nie zakończyła - dostaniesz do przeglądania papierową księgę. Na jej przyniesienie przez pracownika sądu będziesz musiał trochę poczekać. Zajmuje to zazwyczaj nie więcej niż kilkanaście minut. Chyba że nie jest znany numer księgi lub księga zaginęła, co też od czasu do czasu się zdarza.
Jak czytać księgę
Żeby zrozumieć, co jest w księdze, trzeba umieć ją czytać. Obowiązują tu dość specyficzne zasady. Każda księga wieczysta składa się z czterech części (tzw. działów):
Pierwszy zawiera opis nieruchomości: rodzaj (mieszkanie, dom, działka), położenie (miasto, dzielnica, gmina, piętro), powierzchnię.
W drugim są informacje o jej aktualnym właścicielu (imię, nazwisko oraz imiona rodziców) oraz wpisy dotyczące użytkowania wieczystego.
Co to jest użytkowanie wieczyste? Jest to specyficzny rodzaj prawa do gruntu. W polskim prawie pojawiło się w 1961 roku (znają je też np. Francuzi i Niemcy). W użytkowanie mogą być przekazane grunty skarbu państwa albo samorządu terytorialnego. Umowa w przypadku nieruchomości mieszkalnych podpisywana jest zazwyczaj na 99 lat. Pięć lat przed upływem tego terminu użytkownik może żądać przedłużenia użytkowania na dalszy okres - od 40 do 99 lat. Użytkownik wieczysty może swym prawem rozporządzać - sprzedać je, przekazać w spadku, obciążyć hipoteką. Biorąc grunt w użytkowanie, płaci się gminie bądź starostwu (w zależności od tego, czy chodzi o grunt gminy, czy skarbu państwa) jednorazowo 15-25 proc. jego wartości. Później co roku wpłaca się 1 proc. wartości gruntu (tzw. opłata roczna).
W trzecim znajdziesz wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. przysługującej komuś "służebności przechodu") oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. zakaz sprzedaży domu nałożony przez sąd), a także wpisy rozmaitych roszczeń i tzw. praw osobistych osób trzecich.
Przykład: dotychczasowy właściciel zawarł z kimś innym umowę przedwstępną z wpisem do księgi wieczystej. Wpisanej osobie przysługuje pierwszeństwo przy zakupie danej nieruchomości.
W czwartym natrafisz (lub nie) na wpisy hipotek obciążających nieruchomość. Co to dokładnie jest hipoteka, patrz niżej. Znalazłeś w księdze, że mieszkanie ma obciążoną hipotekę?
To nie jest aż taki wielki problem. Spłaci ją np. bank, w którym bierzesz kredyt. Operacja spłaty niesie jednak ze sobą pewne ryzyko. O co chodzi? Najłatwiej wyjaśnić to na przykładach.
1. Sprzedający wziął kredyt w walucie obcej, a w momencie sprzedaży mieszkania jej kurs wzrósł tak, że kwota pożyczki przerosła cenę lokalu ustaloną między stronami. Jak się przed tym zabezpieczyć?
Kupujący koniecznie przed podpisaniem umowy powinien zażądać zaświadczenia o kwocie (saldzie) do spłaty na dzień WYSTAWIENIA zaświadczenia.
2. Sprzedający nie składa wniosku o wykreślenie hipoteki. Dlatego kupujący powinien umieścić w umowie przedwstępnej kupna-sprzedaży lokalu paragraf, że jeżeli właściciel nie złoży wniosku w księgach, to zwraca otrzymane pieniądze, a niedoszłemu nabywcy wypłaca zadatek w podwójnej wysokości.
Uważaj na wzmianki!
Zanim sąd dokona do księgi wpisu (a to trwa np. w stolicy kilka miesięcy), pojawia się w niej wzmianka, że wpłynął wniosek o taki wpis. Wniosek o wpis powinien być w dniu wpływu do sądu zarejestrowany i opatrzony kolejnym numerem. Niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku zaznacza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej w "łamie" 1 (rubryce nr 1) numer wniosku.
Wzmianka wyglądać może tak: wniosek nr... z dn...". Podając ten numer urzędnikowi sądowemu możesz się dowiedzieć, czego wniosek dotyczy.
Uważaj jeśli wzmianka jest w dziale:
I księgi, może to znaczyć, że chodzi o korektę powierzchni nieruchomości, jej adresu, opisu budynku itd.;
IV - hipoteka - znaczy, że ktoś żąda wpisu zabezpieczającego swoją wierzytelność (np. bank, który udzielił kredytu);
II - oznacza ona, że ktoś wystąpił z wnioskiem o ujawnienie swoich praw do nieruchomości!
III - może oznaczać wniosek o wpis ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, czyli np. wspomniany zakaz sprzedaży domu nałożony przez sąd albo co może być bardzo, bardzo groźne o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Chodzi tutaj o sytuację, kiedy właściciel domu pożyczył od kogoś pieniądze (może to być bardzo wiele osób) i teraz wierzyciel domaga się sprzedaży nieruchomości, aby dostać je z powrotem.
Pamiętaj! Księgi wieczyste są objęte tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeśli nawet okaże się, że dom czy mieszkanie kupiłeś od osoby nieuprawnionej, która nie była jej faktycznym właścicielem, ale w księdze figurowała jako właściciel, to i tak nieruchomość jest już twoja. Wzmianka wyłącza jednak rękojmię wiary publicznej W razie kłopotów nie możesz się zasłaniać tym, że jej nie zauważyłeś .Wzmianka decyduje o chwili rozstrzygającej o przyjęciu złej lub dobrej wiary i powoduje, że ujawnione w księdze wieczystej prawo, którego dotyczy wniosek i wzmianka, nie korzysta już z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym.
W papierowych księgach wzmiankę o wniosku wykreśla się (podkreśla na czerwono tak jak wszystkie wpisy w księdze wieczystej) po dokonaniu wpisu. Brak podkreślenia wzmianki o wniosku oznacza, że wniosek o wpis nie został jeszcze przez sąd rozpoznany.
W elektronicznych księgach nieaktualna wzmianka jest w kolorze szarym.
Robisz odpis
Będzie go wymagał bank, w którym masz (albo chcesz zaciągnąć) kredyt. Banki wymagają zazwyczaj tzw. odpisu zwykłego (uproszczonego), który zawiera wszystkie najważniejsze informacje o nieruchomości. Żeby dostać odpis, będziesz musiał złożyć wniosek, podając podobne informacje, jak starając się o przeglądanie ksiąg wieczystych (imię i nazwisko, numer księgi).
Za wydanie odpisów trzeba płacić.
Cennik Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych wygląda tak:
odpis zwykły księgi wieczystej - 30 zł;
odpis zupełny księgi wieczystej - 60 zł;
zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej - 10 zł;
wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej 100 zł.
UWAGA! Za wykreślenie z hipoteki sądy w jednych miastach chcą 100 zł, w innych nawet kilka tysięcy. O co chodzi?
Od marca tego roku obowiązują nowe stawki za wpis i wykreślenie hipoteki. Zgodnie z nimi wpis kosztuje 200 zł, a wykreślenie - 100 zł. Przed marcem za wpis płaciło się o wiele więcej. Przepisy zaś mówią, że "od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty pobranej od wniosku o wpis". Jeśli dosłownie czytać przepis, to sądy powinny inkasować połowę kwoty, którą wpłaciło się, wpisując hipotekę do księgi. Czyli zamiast 100 zł, np. 1000. Inne sądy pobierają zaś w takich przypadkach 100 zł, wychodząc z założenia, że ustawodawca chciał opłaty zmniejszyć i tego trzeba się trzymać.
Zakładasz księgę
Księgę nie zawsze musisz zakładać. Kiedy musisz ?
W wersji krótszej: wtedy kiedy kupujesz mieszkanie na kredyt. Możesz teraz zacząć już czytać następny paragraf.
W wersji dłuższej (dla zapaleńców). Księgę trzeba założyć w dwóch przypadkach:
1. Jeśli kupujesz od dewelopera bądź spółdzielni nowe mieszkanie (dom) hipoteczne (na tzw. prawie odrębnej własności). Taka nieruchomość nie ma oczywiście księgi wieczystej (bo jest nowa) i dopiero gdy ją się założy, będzie istniała pod względem prawnym.
2. Jeśli bierzesz na mieszkanie (dom) kredyt w banku (nieważne, czy na mieszkanie hipoteczne, czy spółdzielcze). Kredyty hipoteczne zabezpieczane są tzw. hipoteką. Bank, który dał ci kredyt, będzie żądał, abyś wpisał hipotekę do księgi wieczystej.
Kiedy nie musisz zakładać księgi ? Jeśli kupujesz spółdzielcze własnościowe prawo do nowego lokalu (chyba że bierzesz na mieszkanie/dom kredyt w banku).
Formalności przy zakładaniu księgi zazwyczaj załatwia za ciebie notariusz.
Robiąc akt, zamieszcza w nim (taki obowiązek nakłada na niego prawo) wniosek o założenie księgi i wpis do niej twoich praw. Następnie w ciągu trzech dni przesyła do sądu akt notarialny.
Zasada ta ma jednak czasem jeden wyjątek. Jeśli kupujesz mieszkanie (dom) na tzw. spółdzielczym prawie własnościowym, możesz skorzystać z pomocy notariusza bądź formalności związane z zakładaniem księgi i wpisem do niej załatwiać sam.
Uwaga! Zdaniem Krajowej Rady Notarialnej, gdy mieszkanie (dom) spółdzielcze ma już założoną księgę wieczystą, notariusz może zamieścić w akcie notarialnym wniosek o wpis do księgi (takie zachowanie jest przez KRN zalecane). Może jednak również odesłać swego klienta do sądu, tak żeby sam załatwiał wszelkie formalności.
Innymi słowy, w sytuacji kiedy lokal spółdzielczy nie ma założonej księgi wieczystej, notariusze mogą albo zamieścić w akcie wniosek o jej założenie i wpis, albo kazać kupującemu, żeby sprawy załatwiał sam. Na własną rękę wpis do księgi wieczystej będziesz też prawdopodobnie załatwiał w przypadku kupna spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na rynku pierwotnym.
Jak to zrobić na własną rękę? Żeby założyć księgę wieczystą i uzyskać do niej wpis, składasz wniosek do sądu rejonowego. Musisz napisać, że wnosisz o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego np. przy ul. Wiśniowej 4 i wpis do niej twoich praw.
Do wniosku dołączasz:
1) umowę kupna-sprzedaży (sporządzoną w formie aktu notarialnego przez notariusza);
2) wypis z rejestru gruntów (dostaniesz go w gminie);
3) zaświadczenie ze spółdzielni stwierdzające, że przysługuje ci spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu takiego a takiego, położonego tu i tu, o powierzchni takiej i takiej, składającego się z np. łazienki, pokoju, kuchni, z adnotacją, iż dla tego lokalu nie jest prowadzona księga wieczysta.
Wszystkie dokumenty muszą być oryginalne (nie ksero).
Pamiętaj! Załatwianie wpisu będzie cię kosztować około dwóch dni pracy (musisz pójść do gminy, do sądu itp.).
Ile za wpis i założenie księgi? Założenie księgi to wydatek 60 zł. Więcej trzeba zapłacić za wpis twoich praw do księgi, czyli innymi słowy, napisanie w księdze że jesteś właścicielem nieruchomości.
Jeśli zakładamy księgę wieczystą za pośrednictwem notariusza albo za pośrednictwem notariusza robimy wpis do tej księgi, to u niego płacimy za założenie księgi wieczystej oraz za wpis do niej. Jeśli robimy to sami, za wszystko (założenie księgi plus wpis do niej) płacimy w sądzie.
Wpisujesz hipotekę. O co chodzi? Banki, pożyczając pieniądze, chcą mieć pewność, że dostaną je z powrotem. Kredyt bankowy banki zabezpieczają na rzeczy ruchomej (np. samochodzie) - wtedy mówimy o zastawie - lub na nieruchomości (domu, mieszkaniu, działce) - wówczas mamy do czynienia z hipoteką.
Hipoteka powstaje w momencie dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości, w której gromadzone są wszelkie informacje o twoim domu czy mieszkaniu. Do tej księgi wpisuje się też bank, który zawiadamia, że pożyczył ci pieniądze.
Jakie konsekwencje ma wpis do hipoteki? Jeśli właściciel przestaje spłacać kredyt, komornik na zlecenie banku może zająć dom czy mieszkanie, sprzedać je np. na licytacji, a pieniądze oddać bankowi.
To jednak nie koniec. Bank ma prawo do nieruchomości obciążonej hipoteką przed innymi wierzycielami, i to bez względu na to, czyją jest ona własnością. Jeśli więc kupisz dom obciążony hipoteką, to będziesz musiał zwrócić bankowi cudzy dług. Nawet jeśli w momencie kupna nic o nim nie wiedziałeś!
Jest kilka rodzajów hipotek:
hipoteka zwykła ("w kwocie");
hipoteka kaucyjna ("do kwoty").
Zwykłą stosuje się wtedy, gdy wysokość długu jest znana (np. 100 tys. zł), a kaucyjną, gdy ustalenie dokładnej kwoty wierzytelności w chwili ustanowienia hipoteki jest niemożliwe.
Przykład. Iksiński wziął 25 tys. dol. kredytu na 30 lat. Dziś jest to równowartość 100 tys. zł. Nikt jednak nie wie, ile to będzie za 10 lub 20 lat. Do tego dochodzą odsetki, które Iksiński musi zapłacić bankowi, i ewentualne kary za opóźnienia w spłacie kredytu. Dlatego bank na wszelki wypadek zażądał hipoteki "do kwoty" 200 tys. zł.
Jeżeli na nieruchomości ciąży hipoteka kaucyjna "do kwoty" np. 150 tys. zł, to w postępowaniu egzekucyjnym komornik nie wie, ile w rzeczywistości może ściągnąć. W większości przypadków musi to ustalić sąd. Dlatego banki - na wszelki wypadek - zabezpieczają się podwójnie. Żądają hipoteki zwykłej na zabezpieczenie głównej kwoty pożyczki (np. 100 tys. zł) i kaucyjnej na pokrycie ewentualnych odsetek.
Jest jeszcze hipoteka przymusowa - jej celem jest zabezpieczenie realizacji wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym, wyrokiem sądowym, tytułem wydanym w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym, np. w ten sposób pieniędzy może domagać się skarb państwa.
Uwaga! Hipoteką możesz obciążać nieruchomość kilka, a nawet kilkanaście razy. Jedynym ograniczeniem jest tu wartość nieruchomości. Trzeba też wiedzieć, że wcześniejsze wpisy do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed późniejszymi.
Przykład. W styczniu Krzysztof pożyczył swojemu kuzynowi Andrzejowi 150 tys. zł i zabezpieczył pożyczone pieniądze hipoteką na mieszkaniu Andrzeja. W kwietniu inny kuzyn (Michał) pożyczył Andrzejowi kolejne 30 tys. zł. Kwotę tę także zabezpieczył hipoteką.
Mieszkanie Andrzeja jest więc obciążone dwiema hipotekami - na rzecz Krzysztofa (powstała w styczniu) i na rzecz Michała (powstała w kwietniu). Jeśli Andrzej nie odda im długu, to z mocy prawa pierwszy swoje pieniądze dostanie Krzysztof (bo jego hipoteka powstała wcześniej), a dopiero po nim Michał.
Hipoteka jest tzw. prawem akcesoryjnym, czyli nie może istnieć bez wierzytelności, którą zabezpiecza (pożyczki albo kredytu). Jeśli więc oddasz pieniądze wierzycielowi, np. bankowi czy kuzynowi, wygasa.
Cierpliwości
Ile się czeka na założenie księgi wieczystej, wpis do niej praw czy hipoteki?
Średni czas postępowania tzw. wieczystoksięgowego wynosi w Polsce dwa miesiące. W stolicy (w której takie sprawy załatwiane są najdłużej) na założenie księgi wieczystej mieszkania lub domu będziesz musiał poczekać ok. czterech-sześciu miesięcy. Większość hipotek w Warszawie wpisywana jest w ciągu miesiąca.
Im mniejszy sąd i mniejsza miejscowość, tym szybciej można założyć księgę wieczystą lub wpisać do niej hipotekę. Czasem procedurę można przyspieszyć. W szczególnie ważnych przypadkach można złożyć wniosek do prezesa sądu rejonowego lub przewodniczącego wydziału ksiąg wieczystych o przyspieszenie postępowania wieczystoksięgowego. Jakie sprawy są "szczególnie ważne i istotne", ustala za każdym razem prezes albo przewodniczący sądu. Zazwyczaj wystarcza pismo z informacją, że jak najszybszego wpisania hipoteki (założenia księgi wieczystej, wpisu do niej) domaga się od nas bank.
