Raport: Kawalerki najdroższe? Wszędzie, ale nie w Łodzi

Ceny mieszkań, szczególnie wielopokojowych, w ostatnich 14 miesiącach kształtowały się bardzo dynamicznie. W większości miast zakup lokalu był najbardziej opłacalny w połowie 2013 r., we Wrocławiu warto kupować właśnie teraz - wynika z raportu serwisu nieruchomości Domiporta.pl

Rok 2013 na rynku nieruchomości był okresem przejściowym między dwoma programami rządowych dopłat Rodziną na Swoim i Mieszkaniem dla Młodych. Był ostatnim rokiem, w którym obowiązywała ulga podatkowa za zakupione materiały budowlane (teraz zwrot uzyskać mogą wyłącznie osoby spełniających kryteria programu Mieszkanie dla Młodych) oraz nie był wymagany wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt. W minionym roku wprowadzono również ułatwienia w zakupie nieruchomości z hipoteką. Od stycznia 2014 r. chcąc zaciągnąć kredyt na mieszkanie, należy dysponować przynajmniej 5 proc. wkładem własnym. Osoby, które nie ukończyły 35 roku życia mogą zaś skorzystać z rządowego programu dopłat do zakupu pierwszej nieruchomości.

Serwis nieruchomości Domiporta.pl na podstawie znajdujących się w nim ofertowych cen mieszkań przygotował raport prezentujący kształtowanie się cen lokali na rynku wtórnym w zależności od ilości pokoi.

W ostatnich 14 miesiącach w większości analizowanych miast droższe za mkw. były mieszkania, które liczyły mniej pokoi. Różnice między cenami kawalerek, a mieszkań czteropokojowych w Poznaniu wyniosły ok. 1 100 zł za mkw., a w Gdańsku 900 zł. W przypadku Wrocławia od stycznia do lipca ceny mieszkań zarówno trzy jak i czteropokojowych były do siebie zbliżone, potem te większe staniały. W Warszawie, w pierwszej połowie roku zaraz po cenie kawalerek plasowały się mieszkania czteropokojowe i większe. Od lipca ich cena spadła i wyrównała się ze stawką za mieszkania dwupokojowe. W stolicy najtańsze były mieszkania trzypokojowe. Największą różnicę między cenami kawalerek i pozostałych mieszkań widać w przypadku Krakowa. Stawki za lokale dwupokojowe, trzypokojowe i od lutego także czteropokojowe oraz większe były do siebie zbliżone. Znacznie droższe od nich były kawalerki - o około 400 zł za mkw. We wszystkich miastach poza Łodzią najdroższymi mieszkaniami są kawalerki. Potem z reguły im lokal ma więcej pokoi tym cena metra maleje. Nie dotyczy to jednak Warszawy, gdzie mieszkania czteropokojowe i większe są stosunkowo drogie. W Łodzi proporcje są całkowicie odwrócone - im lokal ma mniej pokoi tym też jest tańszy.

- Obserwując zmiany cen ofertowych rynku wtórnego w serwisie Domiporta.pl możemy zauważyć, że w ostatnich miesiącach średnie ceny mieszkań w największych aglomeracjach, po odnotowanych w pierwszej połowie 2013 r. spadkach, zatrzymały się. Wszystko wskazuje na to, że ten trend się utrzyma i pierwsza połowa 2014 r. nie przyniesie znacznych fluktuacji w wysokości cen nieruchomości - mówi Maciej Górka z Domiporta.pl -Można natomiast przypuszczać, że rosnące wymagania co do wysokości wkładu własnego przy zawieraniu umów kredytowych będą przyspieszały decyzję zakupową, a co za tym idzie, również pobudzać popyt. Obecnie współczynnik LTV, czyli stosunek kredytu do wkładu własnego, dla kredytów hipotecznych to 95 proc., a zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego w 2015 r. ma on wynieść 90 proc. Pozytywnym czynnikiem pobudzającym popyt są niskie stopy procentowe kredytów. Mają one utrzymać się do końca 2014 r. Zagrożeniem dla cen rynku wtórnego może być uruchomiony na początku roku rządowy program Mieszkanie dla młodych, który zakłada dopłaty do zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. Sprzedający mieszkania będą musieli konkurować z subsydiowanymi lokalami deweloperów - prognozuje Górka.

Kawalerki

W roku 2013 średnia cena kawalerki za mkw. wyniosła w Warszawie ponad 8,5 tys. zł. Było to ponad dwukrotnie więcej niż w Łodzi, gdzie mkw. takiego lokalu kosztował 3,6 tys. zł. Warszawa była również droższa od Krakowa o ponad 1,6 tys. zł i o ponad 1,9 tys. zł od Wrocławia. Stawka za kawalerkę w Gdańsku wyniosła 6,1 tys. zł za mkw., a w Poznaniu niecałe 5,9 tys. zł.

- Niesłabnąca popularność wśród nabywców kawalerek wynika z faktu, iż nadal jest to dobra inwestycja. Już od kilkuset złotych miesięcznie można stać się jej właścicielem, a w razie potrzeby szybko sprzedać. Dodatkowo na tego typu lokale jest bardzo duży popyt wśród najemców. Ta kategoria mieszkań jest obarczona niskim ryzykiem spadku wartości - mówi Maciej Górka z Domiporta.pl.

We wszystkich wymienionych miastach poza stolicą Wielkopolski od stycznia 2013 r. następowały spadki cen. W przypadku Warszawy tylko do lutego cena spadła o 200 zł za mkw. Najlepszym okresem na zakup kawalerki w minionym roku było jednak lato, kiedy ceny w Warszawie, Krakowie, Łodzi i Poznaniu były najniższe. Na początku 2013 r. zauważalne były duże wahania cen w ostatnim z tych miast. W stolicy wielkopolski ceny za kawalerkę wzrosły w lutym, spadły w marcu i ponownie wzrosły w kwietniu już do najwyższego pułapu w roku - 5 931 zł za mkw. Wahania te utrzymywały się jednak na poziomie kilkudziesięciu złotych za mkw. W lutym 2014 r. cena w Poznaniu wzrosła do najwyższego w ostatnich 14 miesiącach pułapu - 5 976 zł za mkw. Trend spadkowy utrzymał się jedynie we Wrocławiu oraz Gdańsku. W stolicach Mazowsza oraz Małopolski od połowy minionego roku widoczny jest niewielki trend rosnący. W Łodzi z kolei, od maja 2013 r., stawki utrzymują się na stałym poziomie.

embed
embed

Mieszkania dwupokojowe

W minionym roku różnice między średnimi cenami lokali dwupokojowych były nieznacznie mniejsze niż w przypadku kawalerek. Z omawianych miast najtańsze mieszkanie, tak jak i w przypadku lokal i jednopokojowych, można było znaleźć w Łodzi. Na przestrzeni roku za mkw. trzeba było tam zapłacić niecałe 4 tys. zł. Ceny w Gdańsku i Wrocławiu były do siebie zbliżone i wynosiły ponad 5,9 tys. zł za mkw., a w Poznaniu 5,7 tys. zł. 6,6 tys. zł trzeba było zapłacić za mkw. lokalu dwupokojowego w Krakowie. Warszawa była najdroższa. W stolicy mkw. kosztował prawie 8,2 tys. zł.

Od początku 2013 r. we wszystkich miastach poza Warszawą ceny mieszkań dwupokojowych spadały. Przez cały rok trend ten systematycznie utrzymał się we Wrocławiu i tak różnica między styczniem, a grudniem wyniosła 250 zł za mkw. Największy spadek cen był widoczny w lutym 2013 r. w Krakowie - o 270 zł za mkw. oraz w Gdańsku - 190 zł. W przypadku Łodzi było to 150 zł, a cena ponad 3, 9 tys. zł za mkw. utrzymała się z niewielkimi wahaniami już do końca roku. W drugiej połowie roku w stolicach Małopolski, Wielkopolski oraz na Pomorzu ceny wzrastały. Nie powróciły już jednak do poziomu ze stycznia, choć w przypadku Poznania było do tego bardzo blisko. Jedynym miastem, w którym widoczny był wzrost cen lokali w lutym 2013 r. była Warszawa. Cena, która wzrosła z 8 107 zł do 8 252 zł za mkw., utrzymała się już na takim poziomie do kwietnia. Choć w drugiej połowie roku ceny były już niższe, to jednak nie wróciły do poziomu ze stycznia ubiegłego roku. Na początku 2014 r. wzrost cen nastąpił w Krakowie, Warszawie i Łodzi, spadek w Gdańsku i Wrocławiu. W przypadku Poznania od trzech miesięcy obserwujemy utrzymywanie się cen na stabilnym poziomie ponad 5 750 zł za mkw.

embed
embed

Mieszkania trzypokojowe

W minionym roku średnia cena mkw. w stolicy wyniosła niewiele ponad 7,8 tys. zł., a w przypadku Łodzi 4 tys. zł. W Poznaniu cena plasowała się poziomie 5,2 tys. zł za mkw., w Gdańsku i Wrocławiu - 5,6 tys. zł. W stolicy Małopolski za mieszkanie trzypokojowe trzeba było zapłacić prawie 6,5 tys. zł za mkw.

W Warszawie w lutym 2013 r. ceny mieszkań dwupokojowych wzrosły o 280 zł za mkw. względem stycznia 2013 r. Cena utrzymała się do kwietnia, potem powoli zaczęła spadać by przez całą drugą połowę roku i początek 2014 r. utrzymać minimalny wzrost (od lipca 2013 r. do lutego 2014 r. - 50 zł za mkw.). We Wrocławiu, tak jak było to w przypadku kawalerek oraz lokali dwupokojowych, widoczny był przez cały rok trend spadkowy - różnica wyniosła ok. 150 zł za mkw. Trend spadkowy utrzymał się także w minionym miesiącu. W Krakowie i Łodzi ceny mieszkań trzypokojowych spadały do lata, by potem wzrosnąć, nie powracając jednak do poziomu z początku roku. W Poznaniu najniższe ceny zanotowano w maju i we wrześniu - ok. 5,2 tys. zł za mkw. Od jesieni jednak rosną.

embed
embed

Mieszkania czteropokojowe i większe

W minionym roku w Warszawie za mkw. lokalu czteropokojowego trzeba było zapłacić ponad 8,3 tys. zł. Kraków był tańszy o prawie 1,8 tys. zł, Wrocław o 2,8 tys. zł, a Gdańsk o 3,1 tys. zł. Mieszkanie w stolicy Wielkopolski kosztowało 5 tys. zł za mkw., a w Łodzi 4,4 tys. zł.

Na początku roku we wszystkich z omawianych miast ceny lokali spadały. Na przełomie stycznia i lutego w Krakowie i Warszawie różnica wyniosła 500 zł za mkw. W Warszawie od lutego do czerwca mkw. kosztował ok. 8,4 tys. zł, a od lipca do grudnia ok. 8,1-8,2 tys. zł. Stolica zakończyła więc rok z ceną mieszkań o ponad 800 zł za mkw. niższą niż w styczniu 2013 r. Stawka ok. 8,2 tys. zł za mkw. utrzymuje się również w tym roku.

W przypadku Krakowa, począwszy od lutego do czerwca ceny wahały się o ok. 100 zł za mkw. W drugiej połowie roku ustabilizowały się na poziomie ok. 6,45 tys. zł za mkw. W ostatnich dwóch miesiącach stawka za mkw. wyniosła pawie 6,5 tys. zł. We Wrocławiu trend spadkowy utrzymał się do połowy roku. Od lipca 2013 r. do lutego 2014 r. stawki za mkw. były na stabilnym poziomie ok. 5,35 tys. zł. Ostatecznie różnica między styczniem 2013 r., a lutym 2014 r. to ponad 400 zł za mkw. W Łodzi, po spadku w lutym 2013 r. cen mieszkań czteropokojowych i większych o 300 zł za mkw., do lutego 2014 r. ceny utrzymują się na ustabilizowanym poziomie niecałych 4,4 tys. zł za mkw. W stolicy Wielkopolski pomimo spadków kosztów kupna lokali w miesiącach styczeń-kwiecień, ceny lokali odbiły się i w grudniu osiągnęły poziom wyższy niż w styczniu. W styczniu 2014 r. nastąpił spadek cen o 70 zł za mkw. względem grudnia 2013 r., a w lutym wzrost o ponad 130 zł. Wahania cen w porównaniu z innymi miastami były jednak niewielkie - ok. 150 zł za mkw. W przypadku ostatniego omawianego miasta - Gdańska - spadek cen między styczniem a lutym wyniósł 300 zł za mkw. Ceny spadały dalej, jednak już mniej dynamiczne - do maja 100 zł za mkw. Potem nastąpił wzrost cen i Gdańsk zakończył grudzień ze stawką niewiele wyższą niż 5,4 tys. zł za mkw. oraz spadkiem względem stycznia jedynie 65 zł. Od grudnia 2014 r. ceny utrzymują się na ustabilizowanym poziomie.

embed
embed

Chcesz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego? Zobacz oferty na Domiporta.pl

Wolisz lokal z rynku wtórnego? Sprawdź ogłoszenia w naszym serwisie

Copyright © Agora SA