Oczywiście radę tę kierujemy do tych, którzy mogą sobie pozwolić na taką zwłokę. Jeśli zależy ci na szybkim spieniężeniu mieszkania, bo na przykład chcesz sobie kupić nowe, większe, musisz się liczyć ze sporym wydatkiem.
Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych lokator chcący przekształcić swoje mieszkanie o statusie lokatorskim na własnościowe musi przede wszystkim dopłacić różnicę między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym. W dużych aglomeracjach w grę może wchodzić nawet 200 tys. zł, a w mniejszych miastach - kilkadziesiąt tysięcy. Na szczęście ustawa przewiduje bonifikatę, dzięki której zapłacisz połowę tej kwoty.
Wyjaśnijmy, że w PRL lokatorzy dostawali mieszkania po wpłaceniu wkładu mieszkaniowego, który wynosił 10 proc. kosztów budowy. Spółdzielnie dostawały na ten cel tani kredyt, którego najczęściej połowę umarzało państwo. Potem lokatorzy spłacali resztę kredytu, powiększając tym samym swój wkład mieszkaniowy. Jeśli zmniejszy on koszt wykupu o połowę, a ustawa daje 50-proc. bonifikatę, w praktyce lokator dopłaca "tylko" jedną czwartą wartości rynkowej mieszkania.
Pieniądze lokatorów niemal w całości zasilają fundusz remontowy spółdzielni, bo budżet odzyskuje tylko nominalną kwotę umorzonego kredytu (dziś są to kwoty rzędu kilkunastu, kilkudziesięciu złotych).
Jeśli zadowoli się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zapłacisz jeszcze za wycenę mieszkania przez rzeczoznawcę majątkowego (może cię to kosztować kilkaset złotych). Więcej zachodu wymaga uzyskanie od spółdzielni pełnej własności. Po pierwsze, taka operacja nie dojdzie do skutku, jeśli spółdzielnia nie ma uporządkowanego stanu prawnego ziemi, na której stoi blok. A z tym bywa różnie. Pod drugie, koszty przekształcenia będą nieco wyższe, bo dojdzie opłata notarialna i sądowa oraz koszty sporządzenia kopii aktu notarialnego (w sumie kilkaset złotych).
Za szybkim przekształceniem przemawia to, że szczególnie w ostatnich miesiącach ceny mieszkań ostro idą w górę. Trzeba się więc liczyć z tym, że np. za pół roku koszt wykupu będzie wyższy niż obecnie. Z drugiej strony istnieje duże prawdopodobieństwo, że zyskasz dużo więcej, jeśli poczekasz z wykupem kilka miesięcy.
W Sejmie są w tej chwili aż cztery projekty ustaw, których autorzy proponują znacznie korzystniejsze od obecnych zasady wykupu. Posłowie z Ligi Polskich Rodzin i z Platformy Obywatelskiej chcą, by lokatorzy dostali mieszkania na własność po spłaceniu nominalnej kwoty kredytu umorzonego przez państwo w latach 70. i 80. Znaczyłoby to w praktyce oddanie lokatorom własności za symboliczną kwotę, nawet kilku lub kilkunastu złotych.
Z kolei posłowie PiS chcą, by około 900 tys. lokatorów dostało te mieszkania na własność za darmo! Ci lokatorzy, którzy spłaciliby nie umorzoną kiedyś przez państwo część kredytu, nie musieliby dopłacać ani złotówki. Raczej nielicznych objąłby obowiązek spłaty przypadających na ich lokal kosztów modernizacji budynku lub kredytu remontowego, który zaciągnęła spółdzielnia.
Problem w tym, że na razie są to obietnice patykiem na wodzie pisane. Projekty są dopiero na samym początku drogi legislacyjnej. Można przypuszczać, że jesienią Sejm będzie pochłonięty ustawami podatkowymi i przyszłorocznym budżetem. Nie wykluczone jednak, że kiedy wszystkie te projekty trafią do nadzwyczajnej podkomisji sejmowej, ta jeszcze w tym roku przedstawi jeden projekt. I wówczas będzie wiadomo, czego można się spodziewać.
W dodatku propozycje uwłaszczeniowe ostro oprotestowują działacze spółdzielczy. Krajowa Rada Spółdzielcza wydała oświadczenie, w którym czytamy, że "proponowane przepisy stanowią ingerencję w przysługujące spółdzielni mieszkaniowej prawo własności". Według działaczy, są więc one sprzeczne z konstytucją. - Rozpoczęła się kampania wyborcza do samorządów - komentował dyrektor Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP Ryszard Jajszczyk. - Populizm pleni się straszny. Co ma powiedzieć ponad 2,6 mln rodzin, które poniosły znaczne koszty związane z przekształceniem mieszkań lokatorskich na własnościowe?
Wygląda na to, że rząd boi się powtórki z 2001 r., kiedy Trybunał Konstytucyjny zakwestionował uchwalony przez AWS i UW przepis zakładający wykup mieszkań za 3 proc. ich wartości rynkowej. W uzasadnieniu swojego stanowiska do projektu LPR rząd czytamy: "Tym bardziej nie znajduje uzasadnienia proponowana w projekcie jeszcze dalej idąca ingerencja w prawo własności spółdzielni" - Rząd wniósł do Sejmu swój projekt. Zakłada on utrzymanie obecnej 50-proc. bonifikaty przy przekształceniu mieszkań o statusie lokatorskim na własnościowe, a ponadto umożliwi spółdzielniom stosowanie dodatkowej zniżki, gdyby uznały, że obecna jest za mała. Dodatkowo lokatorzy mogliby odliczyć od kosztów wykupu wartość sfinansowanych przez siebie ulepszeń, które podniosły wartość mieszkania.
Własnościowe czy własność
Atutem własnościowego prawa do lokalu jest to, że można uzyskać je szybko. Wystarczy, że pójdziesz do swojej spółdzielni i wypełnisz stosowny druczek. Potem twój wniosek rozpatrzy zarząd spółdzielni (m.in. sprawdzi, czy nie masz zaległości w opłatach). Po wycenie wartości twojego mieszkania przez rzeczoznawcę dostaniesz ze spółdzielni wyliczoną kwotę dopłaty.
W praktyce całą tę operację będzie można załatwić prawdopodobnie w ciągu miesiąca. No i właściwie już na drugi dzień po zawarciu umowy ze spółdzielnią mógłbyś swoje mieszkanie sprzedać, zamienić itd.
Jednak będąc właścicielem pełną gębą, jesteś bardziej niezależny od spółdzielni, np. w ogóle możesz z niej wystąpić. Uzyskanie pełnej własności mieszkania ma niewątpliwie sens wówczas, kiedy i ty, i twoi sąsiedzi z bloku nie jesteście zadowoleni ze spółdzielni. Uważacie, że jest źle zarządzana, a nie macie na to żadnego wpływu. Jeśli wszyscy w twoim budynku (lub budynkach stanowiących nieruchomość) uzyskają pełną własność i wszyscy co do jednego zrezygnują z członkostwa w spółdzielni, wtedy w budynku automatycznie powstanie wspólnota mieszkaniowa działająca na podstawie ustawy o własności lokali. Wspólnota może wybrać sobie do zarządzania i sprzątania kogoś innego, np. prywatną spółkę.
Pamiętaj o książeczce!
UWAGA! Jeśli masz książeczkę mieszkaniową, dostaniesz po wykupieniu mieszkania premię gwarancyjną. Ile? Wysokość premii zależy od tego, jakie kwoty i kiedy wpłacałeś na książeczkę. Zawsze możesz ją zanieść do PKO BP, który wyliczy ci premię. Zwykle są to kwoty rzędu kilku tysięcy złotych.
Koszty wykupu mieszkań spółdzielczych są od lat kością niezgody między lewicą i prawicą. W poprzednim Sejmie posłowie AWS i UW upierali się, by te koszty były symboliczne, ale najpierw plany pokrzyżował im Trybunał Konstytucyjny (na wniosek posłów SLD sędziowie zakwestionowali słynną formułę 3 proc. wartości mieszkania), a potem prezydent Aleksander Kwaśniewski. W 2001 r. zawetował on nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dzięki której wszyscy lokatorzy dostawaliby mieszkania na własność po spłaceniu jedynie nominalnej kwoty umorzonego przez państwo w latach 70. i 80. kredytu. To rozwiązanie popierał wówczas już nieistniejący Urząd Mieszkalnictwa, który zwracał uwagę, że de facto lokatorzy płaciliby tylko tyle, ile spółdzielnia ma oddać do skarbu państwa.
Mieszkania spółdzielcze
w tym:
* ostatnie dane pochodzą z 2003 r.
Ile spółdzielni małych i dużych**
Na około 5 tys. zarejestrowanych spółdzielni, tylko nieco ponad 2,9 tys. ma mieszkania w eksploatacji.
** ostatnie dane pochodzą z 2001 r.
Źródło: GUS
