Jak kupić działkę pod budowę domu i wybrać projekt

Kupić teraz grunt czy poczekać na spadek cen? To pytanie zadaje sobie niejedna osoba myśląca o budowie domu. Niezależnie od decyzji sezon na szukanie ziemi właśnie wystartował

Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj oferty

Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie

Działek pod budowę domu po ubiegłorocznym szturmie ze strony kupujących zostało niewiele, są mocno przebrane, a ceny dość zaporowe. Jeszcze kilkanaście miesięcy temu można było znaleźć pod Warszawą w odległości 20-30 km od centrum działkę w cenie 50-100 zł za m kw. Dziś w okolicach Warszawy ceny startują od 350 do 400 zł za m kw. Wyjątkowo chętnie kupowane są grunty na północ od miasta - zarówno po lewej, jak i prawej stronie Wisły. Koniunkturę napędzają tu plany budowy nowych mostów, które mają ułatwić komunikację w tym rejonie.

W innych miastach nie jest lepiej. W okolicach 20-30 km od Krakowa , za m kw. ziemi trzeba zapłacić przynajmniej 350 zł, Toruniu - 200 zł, Trójmieście - 300 zł za m kw. Drogie grunty powyżej 300 zł za m kw. są również w Poznaniu oraz we Wrocławiu . W Kątach Wrocławskich trzeba zapłacić ok. 300 zł za m kw., a w Obornikach Śląskich 100-200 zł.

Chcesz kupić działkę pod budowę domu? Przeszukaj oferty

Chcesz sprzedać grunt? Dodaj ogłoszenie

Przy takich cenach ziemi budowa domu to wydatek minimum 600-700 tys. zł.

Co dalej z cenami? Opinie specjalistów od rynku nieruchomości są sprzeczne. Część obstawia korektę, argumentując, że ceny są już mocno wyśrubowane. Inni twierdzą, że wzrosty są nadal przed nami, a grunty budowlane będą drożeć - choć wolniej - i w tym roku.

Obie grupy zgadzają się w jednym - ceny działek budowlanych w znaczącej części zależą od sytuacji rynku mieszkaniowym. Jeśli mieszkania zdrożeją, zdrożeją i działki. Jeśli mieszkania będą tanieć, potanieje i ziemia pod budowę domów.

Najniższe ceny działek budowlanych (w zł za m kw.) w 2007 roku

Najwyższe ceny działek budowlanych (w zł za m kw.) w 2007 roku

Źródło: raport Szybko.pl i Expandera

Jak szukać działki?

Masz do wyboru dwie drogi. Możesz sam kupić działkę i budować metodą "ty plus szwagier plus betoniarka" (ewentualnie wynajęta ekipa) bądź podpisać umowę z deweloperem, który sprzeda ci działkę wraz z gotowym domem. Niestety, w jednym i drugim przypadku budowa jest wykańczająca fizycznie i finansowo.

Jeśli zdecydujesz się budować sam, prawdopodobnie zapłacisz mniej, masz też zazwyczaj większą kontrolę nad tym, co się dzieje na budowie, np. przy wyborze materiałów. Inwestycja pochłania jednak masę czasu. Właściwie jest to zajęcie na pełen etat.

Z deweloperem często jest drożej, firmy stawiają domy na niewielkich działkach 300-600 m kw. Ponieważ w ostatnim okresie do deweloperki wzięło się wiele początkujących firm, a cała branża ma problemy z siłą roboczą, terminy faktycznego zakończenia budowy domu są niezgłębioną tajemnicą. A z całą pewnością nie pokrywają się z tymi zapisanymi w umowie.

Metod na szukanie działki jest wiele. Pierwsza to ogłoszenia w prasie i internecie . Nie są drogie, ok. 7-10 zł za ogłoszenie. Płacić można (zarówno w sieci, jak i w papierze) SMS-em albo przelewem. Ta metoda jest dość skuteczna i zazwyczaj można liczyć na kilka ciekawych ofert.

Druga to szukanie tzw. okazji, czyli działki w atrakcyjniejszej cenie niż średnia rynkowa bądź dobrze położonej. Wsiądź w samochód i przejedź się po okolicy, która cię interesuje. Wypatruj tabliczek "działkę sprzedam" bądź rozklejaj ogłoszenia, że chcesz kupić ziemię pod budowę domu.

Gruntu możesz również szukać z pośrednikiem. Dobry znajdzie ci działkę i zatroszczy się o to, żeby cała transakcja przebiegła bezpiecznie i w zgodzie z prawem. Za swoją usługę weźmie jednak prowizję, przeważnie ok. 3 proc. wartości nieruchomości.

Uwaga! Pośrednicy się specjalizują. Innymi słowy, niektórzy głównie zajmują się sprzedażą mieszkań, inni zaś tylko gruntami pod zabudowę jednorodzinną. Potrzebujesz raczej tego drugiego fachowca. Niech cię nie przeraża wysokość prowizji. Zawsze można ją negocjować, tym bardziej jeśli wartość transakcji jest wysoka.

Działka działce nierówna

Jak odróżnić bardzo dobrą działkę od dobrej, a dobrą od złej? Rzecz jasna w sporej części to kwestia gustu. To, co podoba się jednej osobie, drugiej nie bardzo. Istnieje jednak tutaj kilka zasad, którymi warto się pokierować.

Wielkość . Bardzo dobra działka jest duża, czyli ma 1,5 tys. m kw. Taka powierzchnia gwarantuje prywatność. Niestety, to również bardzo droga przyjemność, a więc taki ideał jest trudny do osiągnięcia.

Przeciętnie działka wystawiona na sprzedaż ma 700-800 m kw. albo i mniej. Wybierając teren pod zabudowę, musisz brać pod uwagę, jak duży dom chcesz postawić. Pod dom 100-metrowy wystarczy działka 400-500 m kw. Dom 200-250 m kw., aby się ładnie prezentował i żeby mieć odrobinę prywatności od sąsiadów, powinien stać na działce ok. 800 m kw.

Na pocieszenie można dodać, że nawet 500-metrowa działka według standardów np. angielskich to sporo. Tam przed domem jednorodzinnym często można postawić jedynie pół leżaka.

PAMIĘTAJ! Działka działce nierówna. Innymi słowy, czasami lepiej jest wybrać mniejszy kawałek ziemi, ale kwadratowy, niż dużą, ale bardzo wąską działkę, na której będzie trudno coś postawić. Na dodatek wąska działka równa się drogi projekt, bo trzeba będzie tworzyć go od podstaw albo mocno dostosowywać do nietypowego kształtu działki.

Położenie . Im bliżej miasta, tym rzecz jasna lepiej. Ze względu jednak na wysokie ceny ziemi dziś domy jednorodzinne budowane są w okolicy do 30 km od miasta. To oznacza średnio godzinę dziennie w samochodzie, oczywiście pod warunkiem, że nie ma korków.

RADA! Niezależnie od fantastycznych historii, które opowiada ci sprzedający, zanim kupisz, spróbuj pokonać trasę przyszły dom - praca w godzinach szczytu. Będziesz wtedy mniej więcej wiedział, ile to trwa i czy jesteś w stanie znosić pięć dni w tygodniu taki wysiłek.

Najlepiej jeśli działka otoczona jest z trzech stron lasem albo lasem i jeziorem etc. Takie lokalizacje to również rzecz jasna rzadkość. Musisz jednak pamiętać, że czym więcej sąsiadów i czym mniejsza działka, tym większe prawdopodobieństwo, że sąsiad, wychodząc na podwórko, będzie ci zaglądał do talerza z zupą.

Sposobem na większą prywatność jest dom w kształcie litery L. Tworzysz wówczas enklawę niewidoczną przynajmniej dla części osób.

Dobra działka jest lekko nachylona na południe. Po południowej stronie domu działka powinna być całkowicie odsłonięta, tak żeby dom mogło swobodnie ogrzewać słońce, a od północy osłonięta (np. lasem). Nie wybieraj działki nachylonej na północ - w domu będzie zimno i będziesz płacić duże rachunki za ogrzewanie.

Zwróć uwagę na to, jak ukształtowany jest teren, tak aby przyszły dom nie leżał we wgłębieniu. Inaczej na budynek będą spływać wody opadowe.

Sąsiedztwo . Najlepiej bez budowanej teraz bądź za kilka lat trasy szybkiego ruchu, warsztatu samochodowego za płotem czy autostrady albo linii wysokiego napięcia.

Media . Działka powinna być uzbrojona, czyli mieć doprowadzony prąd, wodę oraz kanalizację. Inaczej będziesz musiał kopać studnię, budować szambo (ewentualnie biologiczną oczyszczalnię ścieków) albo ciągnąć kable elektryczne. Szambo, studnia bądź oczyszczalnia to wydatek od kilku do kilkunastu tysięcy każde. Uważaj zwłaszcza na prąd. Elektrownia może odmówić postawienia transformatora, bo stwierdzi, że jej się to nie opłaca. Jak wygląda sprawa z energią elektryczną, warto wiedzieć przed zakupem ziemi.

Droga . Polna latem wygląda uroczo i bez problemu można nią przejechać. Problemy zaczynają się jednak jesienią i zimą. Trzeba wtedy albo zrobić drogę (innymi słowy wymóc na gminie jej utwardzenie, co z całą pewnością potrwa) albo zainwestować w samochód z napędem na cztery koła (co kosztuje).

Pod względem prawnym

Jeśli cenisz spokój i chcesz ograniczyć liczbę formalności do niezbędnego minimum, kup działkę, która jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli gmina nie ma planu, musisz się liczyć z tym, że czekają cię długotrwałe formalności związane z załatwianiem pozwolenia na budowę. O tym, czy działka jest objęta planami, czy nie, możesz przekonać się w gminnym wydziale architektury.

Dzięki takim dokumentom dowiesz się, co możesz zbudować na działce (np. ile pięter może mieć budynek czy jakiego rodzaju dach możesz zbudować). Pamiętaj, że nie każdy budynek uda nam się postawić na danej działce, bo prawo przewiduje pewne zasady co do tego, ile miejsca musi być pomiędzy budynkiem a granicą działki.

Nie ma planu? Wystąp o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dowiesz się w ten sposób, co wolno, a czego nie budować na określonej działce.

Pamiętaj - kupowanie w ciemno ziemi rolnej na zasadzie "jakoś się później załatwi" jest często wyrzucaniem pieniędzy w błoto. Ziemia może leżeć np. na terenie rezerwatu przyrody i domu się na niej nie postawi. Szczególnie łatwo trafić na taką "okazję" na Mazurach i w pobliżu parków narodowych.

Jeśli koniecznie chcesz kupić grunt rolny i go zabudować, warto zwrócić się do fachowca (miejscowy projektant, urbanista, geodeta) z prośbą o opinię, czy na danej działce można cokolwiek wybudować i jakie będą koszty uzyskania wszelkich niezbędnych pozwoleń. Dla zwykłego człowieka zdobycie wszystkich dokumentów i uzyskanie różnych pozwoleń może być trudne i czasochłonne.

Zanim kupisz działkę, zobacz też jej księgę wieczystą . Księgi wieczyste prowadzą wydziały ds. ksiąg wieczystych w sądach rejonowych. Księgi są jawne - każdemu wolno je przeglądać. Trzeba je jednak umieć czytać. Obowiązują tu dość specyficzne zasady. Każda księga wieczysta składa się z czterech części (tzw. działów):

I. pierwszy zawiera opis nieruchomości: rodzaj (mieszkanie, dom, działka), położenie (miasto, dzielnica, gmina, piętro), powierzchnię;

II. w drugim są informacje o jej aktualnym właścicielu (imię, nazwisko oraz imiona rodziców) oraz wpisy dotyczące użytkowania wieczystego;

III. w trzecim znajdziesz wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. przysługującej komuś "służebności przechodu") oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. zakaz sprzedaży działki nałożony przez sąd), a także wpisy rozmaitych roszczeń i tzw. praw osobistych osób trzecich. Przykład: dotychczasowy właściciel zawarł z kimś innym umowę przedwstępną z wpisem do księgi wieczystej - wpisanej osobie przysługuje pierwszeństwo przy zakupie danej nieruchomości;

IV. w czwartym natrafisz (lub nie) na wpisy hipotek obciążających nieruchomość.

Zwróć też uwagę na to, czy na pierwszych stronach każdego działu są numery, np. 1234/03. To tzw. wzmianki, czyli informacje, że do sądu wpłynął (lecz nie został jeszcze rozpatrzony) wniosek dotyczący nieruchomości. Podając ten numer urzędnikowi sądowemu, możesz się dowiedzieć, czego wniosek dotyczy. W papierowych księgach wzmiankę o wniosku wykreśla się (podkreśla na czerwono tak jak wszystkie wpisy w księdze wieczystej) po dokonaniu wpisu. Brak podkreślenia wzmianki o wniosku oznacza, że wniosek o wpis nie został jeszcze przez sąd rozpoznany. W elektronicznych księgach nieaktualna wzmianka jest w kolorze szarym.

Pamiętaj! , Księgi wieczyste są objęte tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeśli nawet okaże się, że działkę kupiłeś od osoby nieuprawnionej, która nie była jej faktycznym właścicielem, ale w księdze figurowała jako właściciel, to i tak nieruchomość jest już twoja.

Wszystko OK? To możesz iść do notariusza. Tylko u niego możesz podpisać umowę kupna nieruchomości.

Projekt gotowy czy indywidualny?

Masz już działkę? Teraz musisz załatwić projekt. Możesz wybrać dwa rodzaje.

1. Gotowy (tzw. typowy) - jest już sprawdzony - to znaczy, że podobne domy już gdzieś zostały wybudowane. Kosztuje niewiele 1,5-2 tys. Zazwyczaj jest do niego doliczony kosztorys, czyli, ile będzie kosztowało zrobienie projektu w wersji pod klucz. Wady? Sztampa, większość projektów gotowych jest niezbyt piękna i odzwierciedla tęsknoty Polaków za wiejskim dworkiem. To nie znaczy jednak, że i tu nie można znaleźć czegoś ciekawego. W projekcie gotowym nie można też za dużo zmieniać.

2. Zamówić projekt indywidualny - czyli dostosowany do potrzeb klienta. sam decydujesz, ile pięter ma mieć dom, jakiej wielkości będzie pokój, gdzie kuchnia itd. Cena minimum 5 tys. zł.

Zanim wybierzesz konkretny projekt, siądź z rodziną i zastanówcie się, czego potrzebujecie.

Pomyśl, ile metrów kwadratowych ma mieć dom (np. 300 m kw., kiedy dzieci się wyprowadzą, może się okazać zbyt dużą powierzchnią), zastanów się nad liczbą kondygnacji, liczbą pokoi czy materiałami, z jakich dom ma być zbudowany.

1. Zawczasu pomyśl o takich szczegółach jak rodzaj ogrzewania (elektryczne, olejowe, gazowe itp.), czy budynek ma mieć piwnicę, kominek, czy wybudować garaż jako osobny budynek, czy jako część domu. Jeśli nie zaplanujesz na etapie projektu, że lokal ma mieć np. rekuperator (urządzenie do odzyskiwania ciepła), to jego późniejszy montaż może się okazać kosztowny i trudny.

2. Nie oszczędzaj na materiałach. Za słabe materiały zapłacisz z nawiązką w przyszłości. Przykładowo poskąpisz na izolację termiczną, to koszty ogrzewania będą rujnować ci zimą domowy budżet.

3. Czym prostsza bryła domu i dachu, tym dom będzie tańszy.

4. Czym więcej kondygnacji, tym jest drożej. Piwnica podnosi koszt budowy domu o blisko 50 tys. zł - lepiej jest ją więc zrobić np. na poddaszu.

5. Nie buduj na raty. Wydatki rozłożysz w czasie, ale w rezultacie zapłacisz więcej. Chyba że chodzi o wykończenie poddasza. Takie prace można odłożyć na później.

Copyright © Agora SA